宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

2008/03/25-12:05 ヒューザー小嶋被告に有罪判決＝耐震偽装、「無責任極まりない」−東京地裁
時事通信社

　耐震強度偽装事件で、構造計算書の改ざんを知りながらマンション代金を受領したとして、詐欺罪に問われた「ヒューザー」元社長小嶋進被告（５４）の判決公判が２５日、東京地裁であり、毛利晴光裁判長は「安易に引き渡しを指示した、無責任極まりない犯行」として、懲役３年、執行猶予５年（求刑懲役５年）を言い渡した。弁護側は無罪を主張しており、即日控訴した。
　公判では、「グランドステージ（ＧＳ）藤沢」の引き渡しの時点で、小嶋被告が構造計算書の改ざんを認識していたかや、引き渡しを了承していたかが主な争点となった。
　判決で毛利裁判長は「（改ざんについて）部下から報告を受けていなかった」とした小嶋被告の供述を「あまりにも不自然で、信用できない」と退けた。
　弁護側は、被告が前日に部下らと交わした会話の録音データを証拠提出し、「中止を指示した」と主張したが、判決は「あしたのものはやっちゃって」というデータの被告発言について、ＧＳ藤沢の引き渡し指示だったと認定した。
　その上で、「マンション会社の社長として許されない対応の誤り。一生に一度の買い物をする被害者の立場を考えず、人生設計を大きく狂わせた」と非難。一方で、「積極的にだましたわけではなく、とっさの選択だった」と執行猶予の理由を述べた

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一連の耐震偽装問題で直接消費者と接した人物です。

裁判官の

「一生に一度の買い物をする被害者の立場を考えず、人生設計を大きく狂わせた」

の言葉。

無理な返済の住宅ローンを組ませてマンションや戸建を買わせることにも当てはまると私は思います。

つまり犯罪に近い行為。

人の人生設計を狂わせかねないのが不動産業者。

出会ったお客様に幸せな人生を提供するのか、苦しい人生を提供するのか。よく考えてください。

マンション値崩れ再び？　郊外では２０〜２５％引きの例も
3月24日20時23分配信 産経新聞


　２４日発表された公示地価で、大都市圏住宅地の地価上昇が顕著に示された。地価と建築資材の高騰で、新築マンションも５年連続平均価格が上昇を続けた。だが最近、郊外を中心に、当初の販売価格を値下げして売り出す事例が出ている。背景には、初めてマンションを買う団塊ジュニア世代が、価格高騰についていけなくなったためとされる。値下げはまだ財務体力のある業者にとどまるが、年内には本格的な在庫調整が始まるとの見方もある。マンションの“値崩れ”が、再び起きるかもしれない。

　新日鉄都市開発と東京建物が、昨年７月から販売している「ココロコス東京久米川」（４０６戸）。西武新宿線久米川駅から徒歩１０分の立地で、３ＬＤＫと４ＬＤＫの２タイプの部屋がある分譲マンションだ。この物件で今年１月、大胆な価格改定が実施された。

　例えば、３１５８万円の３ＬＤＫが２３５０万円に下げられるなど、全戸で２０〜２５％程度の一斉値引きだ。同マンション２街区のうち１街区が今月竣工（しゆんこう）する予定で、「販売スピードを速めるのが目的」（担当者）。値下げ前は半年で約１００戸売れていたが、値下げ後は２カ月で同数が売れ、販売のスピードは３倍に跳ね上がったという。

　この種の“売り急ぎ”傾向が、「郊外のマンションを中心に増えている」と分析するのは不動産経済研究所（東京都新宿区）だ。マンション価格の高騰と実需の乖離（かいり）が背景にある。

　不動産研がまとめた昨年の首都圏マンション市場動向によると、１戸あたりの平均価格は４６４４万円で、前年比１０・６％増と５年連続の上昇となった。その一方、発売月に物件が売れた割合を示す契約率は６９・７％となり、好調の目安とされる７０％を１６年ぶりに下回った。今年に入っても月間契約率は５０〜６０％に低迷している。

　売れ行き不振を受けて始まった値下げの動き。だが、みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「（値下げに）踏み切ったのは、財務体質に余裕のある業者だ」とみる。財務体質に余裕のない業者は、高値で仕入れたマンションを値下げして売る力がない。このため、「在庫を抱えたまま倒産するところが出ており、今後もその傾向は続くだろう」（石沢氏）。

　立地面では都心マンションの魅力にかなわない郊外マンションの販売は厳しい。在庫調整は９月以降始まるとみられ、「郊外マンションを中心とした値引き販売も本格化するのではないか」（同）との見方が広がる。

　昨年６月施行の改正建築基準法による販売計画の遅れもマンションの需給に影響を及ぼしかねず、市場の不透明感が増しそうだ。


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毎週末、大量のマンションのチラシが入ってきます。

ポスティングチラシも。

仙台のマンションでも値下げしているものがたくさんあります。

ただ気になるのは二重価格広告の規制に違反しているのではないかというチラシもたくさんあります。

2500万円に横線が入っていて1980万円と表記があるチラシ。

500万円も値下げでお得感を感じさせますが、不動産広告では禁止されているはずです。

チラシが入ってくるということは売れていないということ。

高い広告料がそのマンションの販売価格に入っていることをお忘れなく。

不動産社長ら10人逮捕＝ビル立ち退きで弁護士法違反−スルガ社が依頼・警視庁
3月4日10時31分配信 時事通信

　東京都心にあるオフィスビルの立ち退き交渉をめぐる事件で、警視庁組織犯罪対策4課は4日、弁護士法違反容疑で、大阪市の不動産会社「光誉実業」社長朝治博容疑者（59）と、杉並区の不動産会社「共同都心住宅販売」（昨年12月に解散）元社長風間勇二容疑者（57）ら10人を逮捕した。ほかに数人の逮捕状を取って行方を追うとともに、光誉実業など数カ所を家宅捜索した。
　東証二部上場の建設会社「スルガコーポレーション」（横浜市）が交渉を依頼。同課は光誉実業が指定暴力団山口組系暴力団と関係があるとみて、資金の流れや背後関係の解明を進める。
　調べによると、朝治容疑者は風間容疑者らと共謀。2005年10月ごろ、千代田区麹町にあった紀尾井町TBRビルの入居者に対し、弁護士資格がないのに「ビルを取り壊すので立ち退いてほしい」と交渉した疑い。
　スルガ社は入居者が退去後、ビルを解体。都内の企業に土地を売却し、現在は駐車場になっている。朝治容疑者らは入居者に対し、スルガ社側から土地と建物を譲渡されたとする書類の写しを示し、所有権が移転されたと説明。正当な交渉権があると主張していたが、同課は虚偽とみている。　


弁護士法違反での逮捕です。暴力団の取り締まりの一貫としてでしょうが、今後に波紋が広がりそうです。

立退き交渉は弁護士にしかできないということ。

しかし、実際は弁護士が面倒な立退き交渉などしない（やったとしても事務員）。

それに立退き交渉は不動産会社の社員は普通にやっています。もっとも家賃滞納が原因の場合が多いですが。

立退き交渉が弁護士法違反で有罪であれば、不動産業界の方でもかなりの人が逮捕されてしまいます。

家賃督促はどうなのでしょう？これも賃貸借契約による法律行為ということになる論理が成立してしまうような気がしますが。

今後の行方が気になります。

ただ、不動産業界にはもっとひどい違法行為が横行していますので、そちらの方の取り締まりに力を入れていくといいのにとも思います。

すごうでの営業マンにあたったり、アピールのうまい商品やＣＭにあたるとそこの大ファンになってしまうことがあります。

マンションや、注文住宅にありがちです。（あとはマルチ商法。）

「○○じゃなきゃだめ！」

「いくら高くても○○ならものがいい！」

ファンになるのはいいのですが、あくまでもきちんとした商品や会社であることが絶対条件です。

法律違反や詐欺まがいのところにマインドコントロールされてはいけません。

また、自分の生活を壊すような金額の商品は、どんなにファンになっても購入してはだめです。

※マルチ商法にひっかかって借金をして商品を買い込むのと似ています。

自分の返済能力を超えた高額なマンション。

買うまでは営業マンはその高額なマンションを買う夢を見させます。

こんな立派なマンションで家族で過ごせたらどんなにすばらしいか。など。

しかし、購入した後はどうなるか。

返済能力を超えているため、夫婦は共働きで朝早くから夜遅くまで働かないといけない。休みもないかもしれません。

子どもが小さいときは保育園などにいる。

子どもが小学生になれば、学校から帰った子どもが一人でマンションの中でさびしく食事をとる。

子どもが中学校・高校のころには子どもも部活や塾で家にいない。

つまり、せっかく高いマンションを買ってもほとんど使えない事態が発生するのです。

さらに、教育費負担が増えたり少しでも予定外の支出（家族の病気・ケガ・介護、転勤など）があれば住宅ローンが返せなくなり、住宅ローン破綻。一家離散となるかもしれません。

契約前に必ず冷静に戻ってください。

昨日の出版不況に続き、業界倒産傾向についてです。

２月２７日の日本経済新聞に「貸金業減少続く」の記事がありました。

２００６年の改正貸金業法成立を境に減少幅が拡大している模様。

貸金業は市場が縮小しているとはいえません（格差社会でむしろ広がっているかも）。それでも廃業に追い込まれるのは法律改正があったため。

昔の法律のままでは経営が成り立っていたが、法律改正で経営が成りたたなくなっての倒産です。

市場が減少しない業種でさえ、法律改正で廃業が続くのですから、市場が減少して、なおかつ法律改正で保険が義務付けられる（債務超過の業者は加入できないか、高い保険料負担を求められると予測します。公平性の確保のため）マイホーム業界は、更に影響が大きいと思われます。

今、依頼したマイホーム業者が２年後も存続しているか・・・・。

きちんと将来を見据えてマイホーム業者は選んでください。

アスコム倒産騒動　止まらない深刻な出版不況
2月26日9時30分配信

　都内の出版社「アスコム」の倒産騒動が起こっている。社員は20日付で解雇され、2月21日から事務所は閉鎖されている。アスコムは株式会社アスキーの一般書籍部門アスキー・コミュニケーションズとして設立され、田原総一朗氏、松山千春ら有名人の関連書籍を多数発行し、NHKの人気番組「ためしてガッテン」などの定期刊行物などでも知られていた。

　現時点ではアスコムの倒産について新しい情報は入ってきていないが、最近出版社の倒産が続いており、アスコムが倒産していても驚くことではなくなっている。

　ここ1年を見るだけでも、男性向け雑誌、特にグラビア誌の発行元として知られていた英知出版が2007年3月に自己破産、続いて同年11月に「超図解」シリーズなどPC入門書の草分け的な存在エクスメディアも自己破産した。また今年に入っても1月に徳大寺有恒の『間違いだらけのクルマ選び』シリーズなどで知られる草思社が破綻している。

　インターネットや携帯電話の普及などによる活字離れや業界構造の問題などにより、出版業界は1997年以降、市場規模が年々縮小している状況だ。業界大手の講談社は今月、12年連続の減収決算を発表した。売上高確保のために出版点数は増加しているが、返品率が高く、出版業界は悪循環に陥っている。また出版社の収益減少は、執筆で生計を立てている作家やジャーナリスト、フリーライターの収入にも影響しており、少額の印税にあきれて執筆を放棄し、投資などで収入を確保しようとする作家もあらわれている。このまま出版業界が何も手を打たないようでは、「次のアスコム」のニュースが流れるまでそう時間はかからないかもしれない。


出版業界の倒産が続いています。
新風舎
草思社
など。

出版不況とも言われる状況、様々な要因はありますが、いずれにしても時代の流れです。

これはマイホーム業者にも言えます。

人口は増えない。マイホーム業界はより顕著です。

大手ハウスメーカー、東北ミサワホームも伸び悩みを認めて、賃貸住宅重視にシフトしつつあります。（日本経済新聞など）

特に平成２１年の秋にマイホーム業者の保険が義務化になります。
経営状態が悪くて、保険に加入できない業者も出てくるでしょう。
今、あなたが依頼しようとしているマイホーム業者が１年半後には無くなっているかもしれません。

きちんとマイホーム業者を調べてください。