宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

以前から、悪質な訪問販売はありました。

悪質リフォームや布団や健康食品を訪問して販売。

特に判断能力が衰えたお年寄りに対して。

一人暮らしでなかなか話をする機会がないので、見知らぬ人でも家にあげてしまう。

そのうちに高額な商品を買う契約をしてしまう。

最近は法律改正でクーリングオフや、消費者契約法などでだいぶ被害が抑えられる制度ができました。

しかし、それらの法律改正の抜け穴のような悪質な訪問業者がいるようです。

最近なぜか、そういった相談が立て続けにありました。

それは・・・・・。

ここに書きたいのですが、ここに書いてしまって真似をする悪質業者が増えても困るので書きませんん。

将来社会問題になるかもしれませんが。

※国民生活センターなどに言っても相手にされないでしょうし。

消費者庁を作るより顧問ＦＰ制度を導入して欲しいです。

通常に業務でマイホーム捜しのお手伝いをしています。

中古の戸建を希望している方の場合は、今後のメンテナンスにかかるお金をきちんと計算して差し上げます。

建物の価格だけと当初のリフォーム代だけでいいと思い、安易に住宅ローンを組むと、数年後に雨漏り・屋根の塗装、外壁の塗装・取替えなどの費用が出せなくなってしまうことがあります。

数年ごとに数十万円〜数百万円かからないと家に住み続けることができません。

一般の方だけで不動産屋に問い合わせると不利な条件で契約をさせられることがありますので注意が必要です。

建物の根本的な欠陥についても売主が責任を負わないような内容です。

それをしっかりわかっていればいいのですが、それを知らずに５年後に雨漏りが発生してもその修理代は買い主が負う事になります。

もし、そのような欠陥の責任を買い主が負うのならば価格自体を下げる交渉をしないと損をします。

どの程度のメンテナンスが必要になるかを図るために、その建物を建てた業者がどこかを調べてみると、中古戸建物件だと、倒産もしくは移転（県外へ）しているケースが多くみられます。

そういう場合は、売主が売りに出した理由が構造上の不安があるためかもしれませんので、注意が必要です。

マイホームを買う際の重要ポイントは住宅ローン。

この住宅ローンはいわゆるブラックリスト（借金、滞納歴がある）などの方は住宅ローンを組むのが難しいのです。

以前は、マイホーム業者もブラックリストの方は相手にしなかったのですが、最近はブラックリストの人でもいいので、お客さんが欲しいようです。

ブラックリストにのったかたでも１００％住宅ローンが通らず、マイホームを変えないわけではありません。

しかし、そのためにはいくつもの壁があります。

マイホーム業者は簡単に｢大丈夫｣といいますが、これをそのまま信用すると大変な目にあうことがあります。

事前審査は無事通って、金利はそこそこ。
安心して契約をしたところ、本審査を出すとダメ。

やむをえず金利が高い金融機関で契約することに。
これが住宅ローン破綻の第一歩。

ローン条項は適当に作ってあるため、金利が高いことを理由に解約しようとすると手付金は没収されてしまいます。

これはブラックリストの方に限りません。マイホームを購入する方はくれぐれもご注意を。

2008年7月16日(水)
新たに５物件で使用確認　神奈川の規格外生コン問題

　生コン製造販売会社の六会コンクリート（神奈川県藤沢市）がＪＩＳ規格外の不適切な材料を混ぜたコンクリートを出荷していた問題で、国土交通省は１６日、新たに神奈川県内のマンションなど５物件で使用が確認されたと発表した。

　同社は、焼却灰を溶かして固めた「溶融スラグ」を混入した生コンを県内の建設や土木工事の現場計約３００カ所に出荷しており、国交省はさらに調査を進める。

　新たに判明したのは横浜市のマンション２件と介護老人保健施設、鎌倉市のマンション、茅ケ崎市の工場。茅ケ崎市の工場は昨年１０月に完成、残る４カ所は強度確認などのため工事を中断した。

　このうち横浜市のマンションと介護施設、鎌倉市のマンションの３件で、コンクリート壁などの表面がはがれる不具合が見つかった。

（共同通信社）

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ちょっと前にブログに書きましたが、なぜかそれほど社会問題化されていないのが不思議です。

あらゆるコンクリート製の建築物が調査の対象となりうるのに。

ただでさえマンション販売が伸び悩むのに、こんなことが大きく報道されたら、どうしようもなくなるからでしょうか。

凶器はとんかち“リフォーム殺人”で息子逮捕
　大阪府警西成署は１８日、殺人容疑で大阪市西成区、無職今里孝一容疑者（４３）を逮捕した。

　調べでは、今里容疑者は１７日未明、自宅１階寝室のベッドで寝ていた父親の無職村上達美さん（８０）の頭を金づちで数回殴り、殺害した疑い。

　自宅の改装をめぐり、村上さんが選んだ業者の見積もりが高いなどと口論になったという。「これまでにも父親に疎まれていた。悪いことをしてしまった」と供述している。

　今里容疑者が１８日午前５時ごろ、友人（４４）に「父親を殺した」と連絡、友人が西成署に届け発覚した。今里容疑者は村上さんと２人暮らし。

[ 2008年07月18日 スポーツニッポン

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リフォーム殺人という見出しはどうかとは思いますが、自宅のリフォーム業者が少しは絡んだ動機による殺人事件。しかも親子で。

どういったいきさつかまでは書いてありませんが、リフォーム業者がちゃんと息子さんとも話しをしてくれていれば・・・・。８０歳の方との話だけで事をすすめてよいものなのか。

やっぱり顧問FP制度の導入をすすめて欲しいです。

「簡単がん検査キット」“陰性”信じ、死亡の患者も
　警視庁生活環境課は１８日、無承認のがん検査キットを販売したとして、薬事法違反（無許可販売）容疑で、神戸市東灘区の輸入業者「プロジェクトキャンサー」代表南秀明容疑者（６３）＝ら３人を逮捕した。

　検査キット約３万個を仕入れ、「尿で簡単にがん検査ができる」と宣伝し販売、約３億２０００万円の利益を上げていた。この検査キットを使って「陰性」の結果が出たため手術を受けず、死亡したがん患者もいたという。

　南容疑者は容疑を認め「香港から輸入した」と供述しているという。

　ほかに逮捕されたのは医療関連会社「マリア・クォールホールディングス」代表取締役飯田祐巳容疑者（３７）＝東京都中央区＝ら。

　調べでは、南容疑者は飯田容疑者らと共謀。２００６年１２月―０７年１２月、仙台市の健康食品会社に検査キット計１７００個を計約４４０万円で販売するなどした疑い。

　昨年２月、マリア社の元従業員が警察に届け、事件が発覚した。
2008年07月18日　スポーツニッポン

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尿でガンの検査ができるとは、そもそもがおかしいですが知識が無い方、信じる方は信じてしまいます。

この結果で陰性を信じてしまって亡くなってしまう方がいたとすると大変です。

本当に何を信じればよいのやら・・・・。

このキットは何を根拠に陽性になるのか・・・。

健康診断でやたらめったら要再検査（たいした数字の異常でもないのに、またちょっとした影、（精密検査をすれば問題ないのに。）を出す病院も（それだけで安い共済は生命保険に加入できなくなる）どうかとは思いますが、異常をまったく感知できないものは全く意味がありません。

仙台を中心に仕事をしていると世間の狭さを感じます。

初めて会った人でも実は共通の知人がいることもめずらしくありません。

仕事とは別のところでも狭さを感じます。

先日、娘と東京ディズニーランドにいくために仙台駅の新幹線のホームにいたところ、なんと娘の保育園の先生とばったり会ってしまいました。

まあ、これは同じ仙台なのでありえなくはないですが。

その後行った東京ディズニーランド内でも仙台の知人にバッタリ会う。

これもまあ、あの東京ディズニーランドですからありえなくもないですかね。

しかし、次のこれはびっくり。

先週の東京出張の帰りの新幹線。私は東京から乗ったのですが、上野から乗ってきて、私の後ろに数名が座りました。なにやら聞いたことのある声が。お客さんの社長さん声にそっくりだったので、少し振り返ってみてみると確かに似ている。

しかし、まさかと思い顔を私の席に戻すと私の隣に座ったのは、そのお客さんの社長さんの社員。（とても特徴のある体型なので見間違いはありえません。
確信しました。

私が声をかけたらその社員さんは何が起こったかすぐには理解できない状態。

まさか、仙台から東京に来ていて、まったく同じ日時の新幹線の同じ車両のほぼ同じ席に知り合いが座っているなんて。

世の中狭いですね。

※新幹線で読もうとしていた駅のキヨスクで買ったビジネス書を読みそこないましたが、楽しく過ごせたので.。

先週、東京出張の住宅ローン相談がありました。

１泊したのですが、その際に泊まったホテル。

朝食は珍しくバイキングではなく料理屋（私は和食を選択）で朝食セットで出てくるところでした。

料理は良かったのですが、気になったのがカウンター席からすぐ手が届くところに包丁が１０本くらいかけてありました。

ディスプレイを兼ねているようですが、どうみても本物。

東京出張の際には妻から｢人ごみとか刺されないように｣と言われてきました。

普通に歩いていても刃物で刺されるような時代。

そこにいて、簡単に包丁が見ず知らずの人間に手が届く状態(店員さんは奥に引っ込んでしまい、私と包丁だけになりました。）
くようなのは、なんともリスク管理がなされていません。

もし、そのホテルでその包丁で事件があったら・・・・。

リスク管理はしっかりと。

住宅ローン金利が上がり、金融機関ごとに様々になっています。

一つの選択ミスで大きな失敗につながりますので住宅ローンは慎重に。

住宅ローンチラシによくあるのが優遇金利。

１．５％優遇

なんてことも多く見られるようになりました。

気をつけて欲しいのはこの優遇金利の適用期間。

全期間固定ならいいのですが、固定金利期間限定型の場合、その期間が終わると優遇が無くなったり、優遇金利幅が小さくなることがあります。

また、変動金利でも優遇金利があるのですが、変動金利だとさきほどのような期間というものがハッキリしません。

金融機関によって違いますが、小さな字で｢変動金利の場合は優遇金利は返済開始から６０回目までとなります。｣とあることもあります。５年目に極端に金利が上がったことに気づいても手遅れです。

おいしい話には裏があると思ってみてください。

私は色々なサイトで名前を出して（匿名ではなく）ＦＰとしてアドバイスしています。



その一つの

｢マンションってどうよ。関東版｣
http://kanto.m-douyo.jp/

ここに消費者からの相談で、契約した分譲マンションのコンクリートがゴミを混ぜたものだった。というのがあります。
※どうやらゴミというか、ゴミの焼却灰のようです。

まだ、どこのことか調べていないのですが、複数の方からの相談があるので、事実だと思っています。

こうなると耐震強度どころじゃないですね。

昔からシャブコン（水が多いコンクリート）の問題は言われていましたが、ゴミを混ぜるとは・・・・。

もしかしたら、すでに建っているマンションにも多数そんなゴミ入りコンクリートを使っているものがあるとしたらゾッとします。

ちょっとお怒りモードです。

先日、分譲マンションを購入済みの方に住宅ローンをアドバイスしました。

マンション業者の提携ローンの中から選ぶつもりでいたのですが、明らかにそれよりも金利等の条件が良い住宅ローンを知っていたのでその金融機関を教えました。

相談者は喜んで、その金融機関に申し込みをして無事審査が通りました。
※金利は０．５％くらい下がりました。

相談者は、マンション業者にそのことを伝えました。（一応提携ローンでの手続きをマンション業者がしていた手前。）

別に提携ローンでおこなう義務は無いですからマンション業者も相談者の選んだ金利の安い金融機関でもＯＫです。

しかし、ここから先が問題です。

金利が下がったことを知って、オプションの営業に入ったのです。

これをされると、非常に困ります。金額が増えればそれだけ貯金が減ります。
確かに月の返済額が予定より少なくなったので負担は減りますが、それだからオプションをつけた方が良いという理屈にはなりません。

マンション業者が金利の低い住宅ローンを提案して、オプションの営業するならまだいいですが、私のノウハウで、金利が低くて返済に無理が無い住宅ローンを教えた成果です。

｢他人のふんどしで相撲をとるな｣という気持ちです。
ＦＰのノウハウはタダじゃないんです。

せめてお礼の電話くらいあればまだいいですが（しかし、不動産業者はプライドが変に高いのでＦＰにお礼を言いたがらないです）

また、その業者は私が提案した金融機関に電話をしていました。
※私は金融機関からその話を聞いています。

詳しくはここにはかけませんが、またしても他人のふんどしで相撲をとって、自分の手柄にしよう、儲けようという魂胆のようでした。

マンション業界自体が良いものになっていけばいいのですが、まだまだ深刻なマンショントラブル相談は耐えません。

その一端が垣間見えました。

以前、親戚にマイホーム購入の相談をしてはいけないことを書きましたが、今回は別のパターンです。

親戚に占いや風水や宗教を深く信仰していらっしゃる方がいた場合、その方に相談してはいけません。

『その土地・建物を買って良いか、●●さん（占い師など）に相談してあげる！』
となります。

家相や風水などは、本人が気にしていなければ、みてもらうことはお勧めしません。

※本人が家相や風水を気にしていれば、かまいませんが。

それを気にしていたら、満足いく家は手に入りませんので。（予算が無限の人は別。）

親戚の人というのがかなりやっかいです。

そういった占い師などに相談したら、ダメという鑑定がおそらく出ます。

なぜか、それには明確な次のような理由があります。

「ダメという占いのをすれば、その判断した人（信じた人）は絶対に損をしないため。」

下記のいずれのパターンでも鑑定は当たったことになるので。

?ダメを無視して購入して、すぐ不幸（小さな不幸でも）が起きた場合→占いが当たった！　依頼した人は「私の言うことを聞かなかったからだ！ちゃんと私の言うことを聞きなさい！」と強気の立場になる。

?ダメを無視して購入して、まったく不幸が起きない場合→「今は起きないがいずれ起こる！」と言い続けて何十年もたつ。いつまでに不幸が起こるということはいわないので外れたことにはならない。

?ダメを信用して、後に鑑定で良いという物件を購入した場合で、すぐ不幸が起きた場合→占いのおかげでこれだけの小さな不幸で済んだ。前の土地だともっとひどいことになった。と言える。

?ダメを信用して、後に鑑定で良いという物件を購入した場合で、まったく不幸が起きない場合→占いのおかげだ！となる。


そして、
「最初に良いと占ってしまってすぐ不幸があると占ったた人の立場がまずくなるため。」

そういうことで、どうしてもそういう占いをする方は、最初の土地・建物はダメという鑑定を出さないといけないのです。

（２番目以降の土地なら１番目より不幸が少なく済んだといえるので良いといえる。）

単純な風水のルールに従っただけであれば最初から良いという可能性もありますが・・・。

できることなら、占い自体をしてもらわないで済んで欲しいものです。（お金もかかるでしょうし）

どんな結果になっても、親戚づきあいがきまずくなる原因になりますし。

仙台という地方都市でＦＰとして活動していますが、インターネットというのはすごいもので、海外からの問い合わせもくるようになりました。

※もちろん日本人で日本語です。


首都圏からの問い合わせは、以前からあるのですが、最近は月１件くらいで海外から。

海外赴任などをしているらしいのですが、いずれ日本に戻ったときの生活について。トクに住まい、マイホームについてです。

東京や全国にいくらでもＦＰはいるのに、仙台の私にたどりついて、ご相談いただけるのはありがたいことです。

そういった方に私を選んだ理由を尋ねると、大体が

『ブログや各専門家サイトへのコメントを読んで、業者側じゃなくて私の味方になってくれそう』

と、ブログやコメントを参考にしていただいてのようです。

引き続き、業者の目を気にしない過激なブログやコメントをお楽しみに。

マイホームやライフプラン、保険の相談を数多く受けてきました。

お金に関するあらゆる分野についての相談なので、一人一人大きく違います。

面談の時には、様々な書類を見ます。

源泉徴収票
給与明細
家計簿
生命保険証券
固定資産税納付書
住民税納付書
住宅ローンの返済明細書
などなど

それらをみながら、さらに相談者から色々聞いています。

それを聞きながら、私の頭の中では何が起こっているか。

うまく言葉であらわすのは難しいのですが、様々なことが起こっています。

その書類に間違いがないか（意外とあります。源泉徴収票によく）

大きく損していることはないか

将来的な貯蓄はできるか。

１０年後の貯蓄と家計状況から保険は十分足りているか。

このまま保険を更新していったら２０年後には保険料はいくらになっているか。

住宅ローンの返済額は将来いくらくらいに上昇するか。

などなど。これからは複雑に絡みあっています。

１０年後に住宅ローン返済額が上昇
→その時の貯蓄額はいくらだろう
→借換えできるだけの資金があるか
→繰上返済をすべきか
→繰上返済をしたら子どもの進学資金が足りるか
→教育ローンは借りられるか
→車の買い替えはいつか
→今すぐ借換えをしたほうがいいのではないか
→するといくら返済になるか
→そうなると進学資金はいくら貯まるか
→奥さんはどのくらい収入を増やせるか
→働き具合による社会保険料や税金はいくらで手取りはいくらになるか
→奥さんが働いてから住宅ローンの借換えをした方がいいだろうか。
→マンションだから修繕積立金の上昇があるな
→もしかしたら、今買い替えをした方がいいかも
→いずれ親と同居するらしい。親の健康保険料は世帯を一緒にするか
→後期高齢者医療制度の適用はいつからか
→今ある親の家は売却するのか
→同居しても世帯分離させた方がいいのでは

などなど。

走馬灯のように頭の中を駆け巡ります。

すべて最初に相談者がおっしゃっていただければいいのですが、あとからあとから追加情報がでてくるとさきほどの頭の中の回転がまた複雑に動きます。

その追加情報を聞き出すのが腕なのですが。

とにかく、本人は他愛もないことだと思っても、すべて言っていただくのが大切です。

そうすることによって


「え・・・・。この人、本人が気づいてない隠れ財産があるんじゃないか？」

となることがあります。

事実、これで数百万円、１０００万円超の隠れ財産を見つけて差し上げたこともあります。

ＦＰは錬金術師かコンピューターか。

先日、不動産屋が境界の杭を打っていないことを引き渡し当日まで黙っていたことを書きました。（１０日ほど経ちましたがまだ打たれていません。）


今度は銀行です。
（すべての銀行がそうだということではありません。これを参考に少しでも銀行員のレベルが上がって、消費者重視になって欲しいという意味でここに書きます。）


住宅ローンの契約について、事前審査などすべてが済んでいざ契約という段階になって、追加の書類を出してきて、これに署名してくださいと言ってきました。


私は、立ち会っていなかったのですが、相談者から不審に思ったので、その場で署名せずにあとで私に相談がありました。

※こういうのがＦＰに依頼しておくメリットです。ＦＰに相談していなければそのまま署名してしまったかもしれません。

その書類の詳細はかけないのですが、その書類に署名した場合、今回その銀行の住宅ローンを選んだ意味が全くなくなる可能性がある書類でした。

場合によっては何百万円もの損害が出る可能性がありました。

その問題は１０数年後に明らかになります。

銀行は、今がよければそれでよいということでその問題点についてはなんら説明もしてくれていませんでした。（問題点に気づいていなかったのですが。）


今、その書類に署名していいかを調べています。


ただ、その方がその銀行の住宅ローンの契約をするにはその追加書類がどうしても必要だということ。

契約日より前にそれは銀行は知っていたのに、契約日まで黙っている・・・。

契約日に出されたら一般の人は署名してしまいます。

それで、１０数年後に何百万円も損をしたことに気づく。

しかし、そのころには銀行の担当者は転勤等でいなくなっているでしょうし、銀行のミス（説明不足）を証明するのは容易ではありません。時効となるかもしれません。

そうなると消費者が泣き寝入りです。

きっと、世の中にはこんなことで損をしている人がたくさんいるのでしょう。

消費者保護のために顧問ＦＰ制度ができることを望みます。

ずいぶん前から、いまだに表面に現れていない後期高齢者医療制度について警告してきましたが先日の日本経済新聞に掲載されましたので、ここにも書きます。（記事の紹介ということであれば税理士法にひっかからない。）

※税金だけに関することなので、誰も発表していない段階で私が発表するのはまずいと思っていたので控えておりました。しかし、出席した仙台市の事前説明会ではここに問題があることを示すような質問を市長（市の担当者）にしています。

記事によると

後期高齢者医療制度が実施されて、年金から自動的に保険料が引かれるようになると、税金が増える可能性があります。

後期高齢者医療制度の保険料は社会保険料控除の対象で、払った分にみあった税金が安くなります。

年金の少ない奥さんから社会保険料控除を引くよりも年金の多いご主人や、生活を支えてくれている子どもが、その奥さんの代わりに保険料を払えば、社会保険料控除として、税金が安くなっていました。

しかし、今回自動的に年金から保険料を天引きされると、支払った人が明確に奥さんということになりますので、ご主人や子どもは社会保険料控除が使えないということになります。奥さんが税金を払うほどの所得があれば別ですが、公的年金の控除や、基礎控除などで年金の少ない人は社会保険料控除で引けるような所得が無いため、社会保険料控除の意味が無くなってしまいます。

こういった問題は来年の確定申告の時期になって問題になると東京のＦＰが警告しているというような書き方になっています。

※本当にＦＰが警告して記事にしてくれたのか？そうなら私もいっぱい警告したいことがあります。取り上げてくれるのか・・・・。そもそも仙台のＦＰは低レベルに見られているのか・・・。

過去に週刊誌なんかに色々警告を送ったことがありましたがさっぱり取り上げてくれなかった。
※時期も早すぎたのかもしれません、今のタイミングだったらいいのかもしれませんね。

しかし、今では話題になりすぎて私のオリジナルだという証拠が薄い（どこかのＦＰが言っていたことの盗用と疑われる）ので。

１年２年時代を先行するＦＰとしては、地道に私の顧客だけには、正しい情報をお伝えします。

先日のブログに書いていたように、生命保険会社の業務改善命令を受けるであろう外資系の保険会社は

アの会社で発表がありました。

つまりアリコ、アフラックでした。

これまでの不払いの報告件数を見れば明らかなのに、なぜ他の日本の保険だけ早めに発表したのか。

問題は早くすべて明らかにして、後から追加で出すことがない方が被害が少なくて済むのは、先の食料産地偽装問題でも明らかです。

衣食住の偽装が問題視されていますが、衣服よりも保険の方が被害が重大です。

保食住の偽装問題の底がみえません。

金融機関の決算などが出てきています。

バブル崩壊後の不良債権は減ったもののまだまだあるようです。

わかりやすく言うと不良債権はお金を融資したけれども、回収の見込みが無い債権。

住宅ローンやアパートローンで言えば担保割れの物件なども入っているのではないかと思います。（不良債権の定義は色々なので必ずしも入っていないかもしれませんが）


不動産関係の投資に限定しますが、その不良債権を生み出してきたのは誰なのか。

見込みの甘い収支計画や返済計画をたてた不動産業者とそれを信用して大金を貸した金融機関。

返済不能になって困ったのは不動産業者と金融機関を信じてマイホームを買ったりアパートを建てた方。

不動産業者は困らない。金融機関は多少困るかも知れませんが生活を破綻するまでにはいたりません。

どうも、サブプライムローンのこともあってか金融機関の融資基準が厳しくなっているように思います。

私から見たら破綻するような人（プラン）にどんどん貸す。

私が見たら十分返済できる人（プラン）に貸さない。

もちろん私は経済学者でもないので、金融機関にいくら説得しても説得力は無いのかもしれません。

しかし、経済学者に近いような人たちが一生懸命金融や経済を勉強した理論に基づいて出した融資基準に従った結果が不良債権を生み出している現状はどうなのでしょうか。たかだか１０年程度先も予測できない。

私が今なんとか金融機関を説得しようとしているプランはこれから確実にくる格差社会・少子高齢社会・一人暮らし問題・孤独死問題や介護問題を抱える社会には絶対に必要なマイホームプランです。

そうそう、サブプライムローン問題でマイホームを買えない人たちが増えるのにも対応しています。

しかし、金融機関は理解してくれない・・・腹立たしい限りです。私の力の無さにも。

週内にも生保に改善命令　金融庁「保険金不払い」で
2008.7.2　朝日新聞

　金融庁は１日、保険金や給付金の不払いを放置していたとして、日本生命保険や第一生命保険など国内生命保険８社と外資系生命保険会社に対し、週内にも業務改善命令を出す方針を固めた。

　金融庁は、巨額の不払いを生んだ契約者を軽視する経営体質が問題として、業務改善命令を通じて是正を促す考えだ。

　改善命令の対象の８社は日本生命、第一生命、明治安田生命保険、住友生命保険の大手４社に加え、大同生命保険、富国生命保険、三井生命保険、朝日生命保険。このほか一部の外資系生命保険会社も対象。

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いまさらという感じで、消費者も驚きが少なくなったと思いますが、生命保険会社の保険金不払いでの処分です。

別に業務停止命令ではないのでそれほどの影響は無いと思いますが・・・・。

気になるのは、国内の保険会社の名前は挙がっているのに、外資系生命保険会社については処分の対象といっているのに名前が出ていないこと。

まだ正式な処分が出ていないためだと思いますが（それなら国内の8社もそうだと思いますが）。

なぜ、外資系だけ名前をまだ出さないのか。

おそらくすでに発表されている不払い件数などからすると外資系で処分されるとすると

アの会社だと思いますが。


変な邪推をしてしまうとまさか、新聞やテレビＣＭにたくさんお金を払ってくれるところだから、特別待遇をしたのだとは思いたくないのですが・・・・。

メディアには、報道と広告は別とする決まりがあります。

変な疑いをかけられるよりは、素直に出した方がよいのではないかと思いますが・・・。

※金融庁から外資系の名前だけは発表されなかったのならメディアの方、すみません。（それならそうと記事に書いてくださればいいのですが）

６月３０日はいくつかの物件の引渡し立会いでした。

その中のひとつ。本来ほかの物件の引渡し立会いと重なるため、行くことができなかったのですが、買主から電話が。

「隣の人と会っていないので境界杭が打てないそうなのですが。このまま進めていいのでしょうか？」

引渡しまでに境界確定して杭を打つことが約束だったのに、引渡し当日になって突然隣の人と会っていないと伝えてきた不動産業者。

予定をキャンセルして慌てて飛んでいきました。

実は１週間以上前から現地でまだ杭が打っていないので、引渡し日までに打つのか確認し、もし間に合わないのなら引渡しを伸ばしますか？と提案していた際に
「大丈夫！」と言っていました。それが当日になってこんなことを言うとは・・・・。

私は朝、現地に行って杭はなかったですが、小さな鋲が打っていたので、なんとか間に合ったのかな。

と思っていたのですが、なんとその鋲は隣の人に確認せずに打ったとのこと。

隣の人に勝手に「境界はここだから境界鋲を打ちました。」なんてことになったら、もし自分だったら怒ります。

どうやら、隣の人は遠くへ行っているらしく、会えなかったかららしいのですが。

そこからの不動産屋の言い訳がびっくりしました。

「売主さんからの予算が○○万円だから、そこまでできない！」（それは売主の都合！買主は境界確定してなければ安心して買えません。）

「○十年トラブルになっていないのだから大丈夫！」（隣人は高齢の方です。記憶の問題や、本人はよくても相続人との間でトラブルになる可能性は十分にあります。※ハンコ代をせしめる目的でごちゃごちゃ言う人）


「○○さんが何年前には隣の人と会って境界について話をしているから大丈夫！」（じゃあ、なんで○○さんは境界杭をそのとき打たなかったのでしょうか？そんな○○さんを信用しろというのが無茶です。なんらかのトラブルがあったから杭が打てなかったと推測するのが自然です。

そもそもこの不動産屋は以前書いた契約書に印紙を貼らない常習犯です。それでは信用しろで押し通されても・・・。

契約から１ヶ月。その間にまったく隣地の人に会わないとは・・・。（もっとも本来は売ることが決まって買い手が決まる前にある程度めぼしはつけておかないといけないと思います。）

３０日に間に合わないのがわかったのならその時点で連絡すれば良かったのに、当日になってそんなこと（隣地の人にあえず、勝手に鋲を打った）を言うとは酷いです。

重要事項説明書と契約書を当日にしか渡さない不動産屋の悪しき習慣の影がみえます。

世の中には、こんな風に不動産業者のいいようにやられてトラブルの種を抱える人がいっぱいいるのでしょうね。

なんとか、不動産業者も売主も土地家屋調査士も司法書士もいるところで、きちんと境界確定のハンコをもらってくるという約束（口約束ですが。書面とまでするとかなりもめそうな雰囲気でしたので。そもそも売主の方は誠実そうな方でしたので。）を取り付けて引き渡しとなりました。

昨日に引き続きおかしな住宅ローンセミナー広告についてです。

「生命保険を見直せば家が建つ。」

この根拠もよくわかりません。

家を買って、生命保険が得するケースには団体信用生命保険が住宅ローンに付属（民間金融機関の場合は保険料は金利に含まれる）してくるので、その分の保険料が節約できる。

そのため、家を買える。という理論がまず考えられます。

しかし、３０歳男性が３５年間、当初３０００万円相当の死亡保険金がだんだん減っていくタイプの生命保険の保険料は月４５００円くらいです。これでは家は建ちません。

あとは確かに多くの家庭は月３万円くらいの保険料を払っていますが、私の基準で見直してもせいぜい月１万円くらい減額になるくらいです。（きちんと意味のある保険に見直した場合。）

生命保険はまったくいらない！という理論をとる場合もありますが、その場合でもその保険料分は貯蓄をしないといけませんので、家の費用には回せません。

月５万円以上の本当の意味で無駄な保険（保険会社に有利な掛け捨てばかり）に加入している人の場合は確かに家は建つかもしれませんが、そいういった方はほとんどいません。

おそらく、そのセミナーは具定例を挙げれば
「生命保険を見直せば月３万円くらい節約できる。今の家賃が７万円なら、月３万円をプラスすれば月１０万円住宅ローンに払える。すると家が建つ！」
という理論なのでしょう。

ライフプランを無視して保険料を全部家のお金に回す理論は売り手の工務店等の理論ですので、真実なのかごまかしなのか見極めなければいけません。

住宅ローンについては、選び方次第で何百万円も変わってくるので、正しい知識をみなさんにもってもらいたいのですが、最近おかしな住宅ローンセミナーの広告を見ます。

主催者は工務店であるので、あきらかに建築見込み客を集めるのが目的です。

別にそれ自体を否定しないのですが、広告の文句が過剰広告だったり、だましだったりするとまじめな住宅ローンセミナーまで信頼を失うのでやめていただきたいと思います。

きちんとした内容で勝負して欲しいです。

さて、下記はある住宅ローンセミナーの広告文句です。

「金利１％の差で７５０万円！」

具体的に数字を挙げていますので、その根拠が必要です。確かに７５０万円もの差になることはありますが、それは多くの方にいえる話ではありません。レアケースのみです。

私なりにこの広告の根拠を推理してみました。

借入金額が３１００万円で、返済期間が３５年の全期間固定金利の元利金等返済ですと、金利３％の場合と金利４％の場合での総支払利息額がだいたい７５０万円になります。

確かに３１００万円という借入金額は高すぎるわけではないですし、３５年という期間も普通です。

しかし、金利１％の差になるというケースはほとんどありません。ここに過剰広告があります。

フラット３５の金利で見てみると、平成２０年６月の金利で、安いところは３．０５％くらい、一般的な銀行で高いところで３．５％くらいです。

つまり金利差は金融機関が違っても、０．５％程度であり、金利差が１％ということはめったにありません。
しかも金利が安いところは融資手数料が高いケースもあります。

金利差が同じ条件で１％以上開くとしたら、あまり一般的に利用しないノンバンクなどと比べている場合です。

あとは、自営業など特殊なケースです。

特殊なケースでも確かに金利差１％にはなるかもしれませんので過剰広告とはいえないのかもしれませんが、一般サラリーマンが参加したら「インチキだ。」と思われても仕方ありません。

一般的なサラリーマンが借りる住宅ローン金利で１％以上の差が開くとしたら、固定金利の期間が違う場合があります。

３５年固定だと３％だが、５年固定だと２％といったケースです。

これは論外です。３５年間ずっと金利が上がらないという保証をしてくれるなら別ですが、条件が違う住宅ローンを比べて１％の金利差というのはひどすぎます。

さすがにこれは無いと信じたいですが・・・。

住宅ローンセミナーを開催するのはいいですが、
過剰広告はやめていただきたいものです。