宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

家づくりの相談も多数かりますが、多いのは業者と消費者（施主）の常識の違い。

特に費用について

消費者『予算は全部コミコミで３０００万円で』
↓
業者の常識『うちの売上（請負金額）が３０００万円』
消費者の常識『私が払うものが全部で３０００万円』

この差で、最終的な支払に５００万円以上の差がでることがあります。
業者の常識の中にはいっていないもの。
（金額は建物によって変わります。）

外構費用　　　　　　１５０万円
地盤改良・保険費用　１００万円
火災保険費用　　　　１００万円
銀行の保証料　　　　　６０万円
登記手数料・税金　　　３０万円
カーテン　　　　　　　５０万円
エアコン・暖房器具　　６０万円
照明器具　　　　　　　３０万円
不動産取得税　　　　　２０万円
固定資産税　　　　　　１０万円
引越し費用　　　　　　１０万円
家具等　　　　　　　　５０万円

建物の坪単価を安く見せる広告をしているところではこれ以外に

水周り工事費用
電気配線工事費用
現場管理費用
などが別途かかるケースも。

ひどいところでは、見積書には記載しているのに、請負契約のときには対象外にしてしまうことも。

※見積書には　諸費用として５００万円とある。しかし、請負金額３０００万円の契約では、諸費用は別途と記載。
※消費者は見積書に書いてあるから当然含まれていると勘違い。

契約までは、とても調子のいいことを言っていても契約後には手のひらを返すことが多数。

第三者のチェックを入れて打ち合わせを進めていればこんなことは簡単に避けられますが、実際はみなさん無防備状態で展示場などに行ってしまっています・・・。

私は保険代理店も少しやっています。

保険の提案の中に、月７００円とかの安い保険料の商品がよくあるからです。

本当に相談者のためを考えると、グループ保険やこのような最低限の保障の保険での設計になります。それでも本当に万一のときにはあって良かったと思えます。

あまり一般的に保険会社・保険代理店が売りたがらない商品となっています。

保険商品を販売して生計を立てている保険代理店はお客様の払う保険料から手数料が支払われます。

つまり代理店手数料が２０％だとすると月保険料７００円の商品を販売して入る代理店手数料は１４０円です。

はっきり言って書類の郵送代や交通費にもなりません。人件費など考えたら完全に赤字です。

これではやっていけないので、多くの代理店は家族で保険料が月３万円くらいになるまで本当に必要かどうかわからない保険設計をしてきます。
（私が設計すれば家族で１万円くらいにできることもザラです。）

私が考える月７００円程度の保険は代理店にとって赤字ですのでやってくれません。でも役に立つので相談者には提案したい。そのため私は保険代理店もやっています。
※保険代理店としては赤字ですが。

マイホーム購入は大金が動くため、本当に業者に問い合わせをする前に相談してください。

先日の相談者は中古の戸建の購入希望でした。

私のことは知っていたのですが、業者に問い合わせ後に相談に来てしまいました。

相談者「不動産屋には案内してもらいましたが、まだ契約前なので大丈夫ですよね。色々得になるようにアドバイスしてください。」

しかし、ダメなんです。

特にその不動産屋の名前を見た瞬間、ちょっと有効なアドバイスができないと思いました。（購入者に不利なやり方をする常習の業者）

私のアドバイス＝不動産屋や住宅業者にとっては邪魔な余計なことなのです。

私のアドバイスは相談者（ほとんどのケースは購入者）の利益を最優先しています。
その利益を得るためには不動産屋や住宅業者に面倒なことをしてもらわないといけません。

すでに不動産屋や住宅業者からすると、もしＦＰの私がいなければ面倒なこともしないでただ契約を勧めればよかったのにと煙たがられます。

場合によっては、「ＦＰの話なんか無視して早く手続きを進めないと他の人に買われてしまうよ！」ということも。

せっかくの数百万円得するアドバイスも不動産業者、住宅業者に先に問い合わせをしていると使えなくなってしまいます。

ＦＰのアドバイスが先であれば、そのアドバイスを基にした契約手続きで進めることができるのです。その場合は、業者は面倒なことであっても対応してくれやすくなります。（それでも一部の業者はやりませんが）

これも毎度のことですが、仙台でマイホームを購入しようとしている方は、本当に最初に相談に来て欲しいです。
（展示場などに行く前に。）

ある大手住宅メーカーで契約してしまった後で相談にいらした方。

ライフプランや住宅ローンについての相談であったのですが、そのなかで住宅の仕様についておかしな点が見つかりました。

私の記憶では確か、この住宅メーカーであればこのくらいの仕様・品質に無償でできるはずなのにしていなかった。

ＦＰ「○○さん　担当者に確認した方がいいですよ。■■に対応できるはずです。」

後日

相談者「担当者に聞いたら、この住宅メーカーでは対応できないと言われました。」

ＦＰ「おかしいですね。もう一度確認してください。」

後日

相談者「やっぱりできないと。」


ＦＰ「おかしいな・・・・。」

そこで、私は一般消費者のふりをして、その住宅メーカーに電話をしました。

「そちらでは、■■に対応していますか？」

住宅メーカーの受付「はい、当社は○○が得意ですので■■にも対応しています。」

とのこと。やはりおかしい。

そしてようやく、住宅メーカーの担当者は自白しました。

住宅メーカー担当者
「実は■■に対応するための書類を私が提出しませんでした。そのため対応できないのです。」

つまり担当者はウソをついて自分のミスでお客様に損をさせていることを黙っていたのです。

※私がいなければバレなかった。その担当者も素人だと思ってバレないと思ったのでしょう。

しかもそのミスについて指摘されても、誤魔化す始末。

相談者「信頼していた担当者なのに・・・・・。」

これ以外の部分にももしかしたら、数多くのミスやごまかしがあるかもしれません。

しかし、契約済みである相談者について私はそこまでのチェックはできません。

その損害についてこれから、その相談者は住宅メーカーと交渉にはいらないといけません。

私が住宅業者選びの最初から関わっていれば、そんな誤魔化しは通用しません。

気持ちよくマイホームを建てるためには最初に相談してください。

※なお、この方の相談料は2万円。この相談の結果得られる経済的効果は計算できるだけで200万円を超えるでしょう。

毎度毎度ではありますが、不動産業界というのはトラブルが多いです。

また最近も不動産屋の言った言わないトラブルが。（すべての不動産屋がそうではないと思いますが、どうも他業界よりも多いという感じが強いです。）

お客様が見つけて自宅の売却を依頼していた不動産屋ですが、さっぱり売れない。

仲介依頼を受けたら無料雑誌などに広告をいっぱい出すと約束していたのにさっぱりしていなかった。

業者はそんなことは言っていないの一点張り。

お客様は広告を出して頑張るということを信用して依頼したのに。

本来ならすぐに仲介依頼を解約したいところですが、鍵は不動産屋に預けてしまっているし色々な資料も預けている。

本当に不思議なのですが不動産屋は最初いいことを言っていても、後で翻すことが。

それも本気で言っている感じで（開き直っているというか、なんというか・・・。）脅しのように思えるから性質が悪い。

少しでも罪悪感があって申し訳ないという感じがあればお客様も救われるのですが・・・・。

貴乃花親方の理事当選で相撲協会の改革がおこなわれるかもしれませんが、不動産業界の改革もおこなわれて欲しいものです。

仙台ではそれなりに有名なビッグシティが倒産したようです。

会社更生法ではなく破産手続きですのでこのまま消滅となることでしょう。

リーマンショック以降、少しずつマイホーム業者の倒産が現実になり、関心が高まってきました。

住宅コンサルティングを本業としている人たちも最近になってやっと業者の倒産について警告を出してきたようです。


それは歓迎できますが、私は、Ｈ１９年の夏からずっと言い続けてきました。（きちんとした証拠が残っています）

そのころは景気が良かったので誰にも相手にされませんでした（笑）。

しかし、ちゃんと調べればこんな時代が来ることは予測できたのです。

それを今更になって、えらそうに言っている方たちはちょっと気に障りますが、まあ消費者の利益になることですのでいいでしょう。

でも、すでに私は今年の年末には、話題になるであろうことについて相談者に注意を促しています。

まあ、これは気づかない方は気づかないで済むのですが、１００万円近いお金の差になることがあるので知っておいて損はないですが。

あんまり、大きくブログに書くと関連団体ににらまれるかもしれませんので書けませんが、これからマイホームを建てる方はぜひご相談を。その際にはお教えします。