宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

２０１０年も本日の大晦日で最後です。

今年も色々ありました。

年明け早々は、住宅メーカーと何度もバトル。
※フラット３５Sや税制改正を予想しない。住宅ローン選びも適当。

色々なトラブルにもぶち当たりました。

なんとか住宅ローン関係は解決することができましたが、家づくり本体の方でトラブルになっていて完成数ヶ月経っても未解決であるということを耳にしました。

※残念ながらすでに住宅メーカーに問い合わせ後に私に相談にいらしたので私は関与できませんでした。

４月からはTBC（東北放送）ラジオでレギュラーコーナーが始まり、全国番組やネットで得られる情報に勝る内容の充実さで９ヶ月やってきました。

７月には事務所兼自宅が完成し、自宅も事務所も引越し。
同時期に第二子が誕生。

夏から秋にかけては自治体や育児サークル、銀行からの講演依頼が多くなり、特に蔵王町には毎週通いました。

秋から冬にかけては、保険商品が色々と改定になりましたのでそのあたりの案内が中心になりましたね。

特にガン保険は、これまではちゃんとしているところの商品であればどこも大差無かったのですが、秋に一気に差別化を図ったガン保険が登場しましたので。

後は残念な相談も

「西村先生　ご無沙汰しております。以前ライフプランのご相談をいたしました〇〇です。お恥ずかしながら今、非常に苦しい状況となっておりまして以前ご提案いただいた方法を今更ながらやっていただけないかというご相談です。」

お手紙の概略ですが、こんなところです。

この方は、高齢で年金暮らしでしたが、年金がとても少なく６０歳を過ぎてパートをしてなんとか暮らしていました。しかし、パート収入があってやっとの生活をしているのであれば年齢からいっても近い将来立ち行かなくなるのが目に見えていました。

７０歳を過ぎてもパートで同じ稼ぎができるわけもありません。（若干の借金もある）

保険は共済商品でしたので老後にはあまり効果的ではないため、もしも病気等になったらどうしようもありません。

そんな状況でしたが、唯一、自宅が持ち家であって売却すれば数千万円の価値がありました。

しかし、一般的な市場では売りにくい物件でした（土地の状態が特殊）。

それでも、色々な不動産開発業者にあたった結果、十分な金額で売却の目処が経ちました。

ただ、それをただ現金でおいておいて取り崩すだけでは、今後の賃貸生活にかかる家賃も発生しますので２０年も持ちません。
そこで、更に売却したお金の一部で中古のアパートを購入し、空室に自分が住み他の部屋からの収入でまかなうというプランを出しました。

その売アパートも訳あってあまり表に出せない状況でした。（別に死人が出たとかではなく、持ち主の状況が色々難しく）

そのため、水面下でうまく自宅を売却してアパートを購入する買換え、しかも手元に１０００万円の現金を残す。
（アパートの家賃と年金で十分生活できるのですが、万一の空室や修繕などの臨時費用として）

その段取りが関係者の間でまとめることができました。

あとは、契約して実行すれば完了だったのですが、ご本人から「親戚等と相談した結果、自宅を売るのは辞めます。」との話が。

関係業者は怒り心頭でしたが、私が間に入っていたのでそこは抑えることができました。

しかし、どうライフプランを組んでもこの買換えを実行した方がいい（というか実行しないと大変なことになる）と思いました。

しかし、親戚からはその自宅の思い入れがあるため売却をしないで欲しいとか、私を胡散臭いと思ったのかで猛反対を受けたとのこと。

一応私からその親戚に話をしてもいいということは伝えましたが本人が売らないという意思を固めていたので、それ以上は話ませんでした。

そして、数年経って先ほどのようなお手紙です。

残念ながら、一度ご提案したプランを断ってきている場合、再度のお引き受けできません。
また、ご提案したプランを大幅に替えている場合もです。
（ライフプラン改善のためには１０００万円未満で小さな家を建てるいう提案だったのが、
知り合いの住宅業者に相談して営業を受けてしまって２０００万円超になるなど。
まったくライフプランやキャッシュフローが違います。）


私はしたくともそのような条件の良い買い手や物件が今の情勢では見つけられません。
関係業者も一度土壇場で辞めるというようなことを言った人とは付き合いたくありません。（ムダなお金と時間を使う）

もしできたとしても以前のような手元に１０００万円残すどころか、数百万円を払ってという形になります。
それでは、問題の解決にはなりません。

唯一の希望は以前反対した親戚がどれだけ援助してくれるかですが・・・・。それがあれば自宅は残せますが。

おそらく来年中には自宅を近所の不動産屋に売却を依頼することでしょう。
結果的に自宅を残すことはできません。

生活が逼迫していますので、二束三文でもいいので早く売って欲しいという形になるので高値は望めません。

一時的に１０００万円超の現金は手にすることができますが、年間１００万円使えば１０年で底を突きます。
その後は生活保護でしょう。

その後、連絡は来ていませんがおそらく不安な年の瀬を迎えているのかと思います。
私の至らなかった部分でもございます。


なお、何年も信頼してすべて任せていただいた場合には、こんな方もいます。

〇８００万円の埋蔵金（埋蔵預金）の発見
〇巧みに弁護士を騙して１６００万円超請求の内容証明を送りつけてきた詐欺を見破る
〇６００万円の詐欺被害後にその大半を取り戻す

この例示はあくまで短期間で額が多い場合だけです。

もちろん、保険見直し、住宅ローン選び、家づくり業者選びなど目だたないですが何百万円もの効果が出る相談もたくさんあります。
ぜひともより多くの方の相談と提案と実行ができるように私自身もレベルアップを来年図って行きたいです。

よいお年を。

JAXA i 閉館のお知らせ
情報センターJAXA i は2010年12月28日（火）をもって閉館いたします。なお、閉館時刻は通常通り20時となります。
2004年9月14日にJAXAの情報発信拠点として開館以来、約116万人以上の方にご来場をいただきました。誠にありがとうございました。

全国ニュースで事業仕分けの結果、宇宙開発のミュージアム的なこの施設が廃止になり、入場者が殺到しているとの報道がありました。

この施設が廃止になるのはおかしいという入場者の意見なんかを放映していました。

私はこの施設に行ったことがありません。

しかし、地元仙台の仙台市天文台には行ったことがあります。こちちらは平成２０年の夏に仙台のとても街中とはいえないような場所に移設OPENしたところ、２年半で１００万人を突破したと地元でニュースになりました。

予想よりかなり早いということなので多分水増しとかはないのでしょう。

人口たった１００万人仙台の郊外の施設で２年半で１００万人。

JAXAi は東京という１０００万人超の巨大人口がいる（首都圏まで含めたら３０００万人）ところの中心丸の内にありながら、６年ちょっとで１６０万人。

比べたら、なんとも利用されていない施設かつ維持費も高額な施設であることがわかります。

仙台市天文台がそれほど優れているとは思いませんが（ゴメンなさい）。JAXAiよりは存在意味がある。

JAXAiは丸の内で廃止して、仙台で再開してみては？

本日テレビ朝日系の番組で、価格が安くなったタネ明かしをするような番組がありました。
（「タネあかし隊」とかなんとか）

関根勤さんや新山千春さん、千秋さんなどが価格が安くなった企業などを訪問していらっしゃいました。

その中でネット生保のライフネット生命が出口社長も登場して、なぜライフネット生命が保険料が安いのかを説明していました。

まず保険料がどのくらい安いのかということを表すために、新山千春さん（２９歳女性）で保険料を試算して、一般的な保険の半額くらいになると説明していました。

条件は２９歳女性死亡保障３０００万円１０年で。

まわりは「スゴーイ！」と大絶賛。

しかし、テレビを見ていた私はすぐさま突っ込み。

突っ込みその１
「半額は言いすぎ！今は他の保険会社も結構保険料下げている。せいぜいその条件でも８割くらい。」
※新山千春さんが喫煙していた場合。喫煙していなければもっと差は小さくなりますし、反対にライフネットより安いケースも。

突っ込みその２
「保険期間１０年ってどういう設計でそうなるのか？２９歳女性なら２０年とか３０年で計算してみるべき、そうなるとライフネット生命より安いところはいくらでもあるんですけど。」


突っ込みその３
「新山千春さんだけじゃなくて他の出演者でも試算してみましょうよ。特に５７歳の関根さんで。そうすればやっぱりライフネット生命より安いところいくらでもありますから。」

ようするに若くて死ににくい年代だけを保障するのにライフネット生命は安い。中高齢期の年代のまで保障する場合ははそうでもないということです。

その後出口社長が保険料が安いのは、人件費や店舗費、光熱費が安いからと説明していました。

しかし、それではライフネット生命が高齢時代の保険料がよそより高くなる理由が説明できません。（私はおそらくこれが理由だというのはあたりがついてます。）

まあ、それでも若い年代だけを保障が必要な人にとっては安いのですけどね。
しかし、本当に若い年代だけ死亡保障が必要な方は１０代で結婚出産した人くらいですね。

公正であるべきメディアでいいところだけとって説明するってのは好きではありませんね。

まあ、テレビ番組といってもCMの要素が強いものだったのかもしれませんね。CMなら仕方ないですけど。

きちんとしたFPにご自分にあった保険を設計してください。

その上でネット生保・ライフネット生命が安くて良いという設計になった方には合っています。

俳優、水嶋ヒロさん（２６）＝筆名（本名）・齋藤智裕＝が書いた第５回ポプラ社小説大賞受賞作『ＫＡＧＥＲＯＵ』（１５日発売、１４７０円）の売れ行きに注目が集まっている。文芸書では１０万部売れれば大ヒットといわれる中、ポプラ社には全国の書店から４０万部を超える事前注文が殺到した。出版不況に苦しむ書店は年末商戦の目玉にと、もくろむが、過剰発注で大量の売れ残りを抱えることを懸念する声も出ている。

産経新聞 12月15日(水)7時56分配信

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何かと話題でしたこの本が発売になったようで。

テレビで帯か何かで最初の部分の紹介をしていました。（遊園地の屋上で・・・・）そこは「マンガで同じような設定のものがあるな・・・」

と思いましたが、まあどんな作品も似たようなシーンは何かしらあります大部分の内容がオリジナルならOKでしょう。

テレビではすでに読んだ書評家とか小説家が絶賛していましたが絶賛している人だけが出演した可能性もあるのでまあ参考程度に。

本当に傑作だったのか、水嶋ヒロの名前だけで売れたのか。

その公正な判断は誰がするかは難しいですが、私は

大手中古本販売店に６ヶ月以内に在庫が２冊以上店頭に並ばない。

となれば傑作だったのだと思います。

なぜか。

傑作であれば買った方は何度も読み返したいとか家族や知人に「おもしろいから読んでみなよ」とすすんで貸すでしょうから中古本屋に売らない。

もし中古本屋に売られたとしても面白いのなら、店頭に出た瞬間か数日で買っていく人が多い。

仮に２冊以上の在庫があっても売れると中古本屋が判断したら２冊目以上は棚に出さずにストックします。１冊にしておいた方希少性が高く・早く売れるから。

実際、ハリーポッターシリーズや１Q84なんかは発売から半年くらいはなかなか中古本屋で買えませんでした。

もし駄作であれば、つまらないから人には勧めないですぐ中古本屋に売る、中古本屋にも商品がだぶつく、すると値段を下げて大量に店頭に並べる。

となります。

ご参考に。

マイホーム業者は住宅ローンでよく変動金利を勧めます。

変動金利の方が固定金利よりも金利が安いので月々の返済が少なくみえるのでより高額な物件販売をしやすいから。

そんなときに、私がライフプランを確認したうえで固定金利・特に最近はフラット３５Sの優遇があるのでそちらをお勧めしたりします。

その際のマイホーム業者の反論。

「変動金利で、金利があがりそうなときに、固定期間ローンを設定すればいいじゃないですか。」

金利があがりそうなときという判断は誰ができますか？

確かに無責任にそのようなことを言うFPとかはいますが、実務上判断は不可能です。

これから金利があがりそうだと思ったとき、そのときにはすでに固定期間ローンの金利も上がっています。フラット３５Sの金利よりも固定金利にもなっている可能性が高いです。

平成22年12月の金利　変動１％　全期間固定３％。

もしも3年後に変動金利が２％に上昇したときは固定金利は４％以上になっていると思われます。それなら最初から３％にしておいた方がいいです。

また、金利があがりそうだと思って固定金利に替えたらすぐ下がったらどうするのでしょう？
その場合はより高い金利の固定金利となります。

とにかく買ってもらえばそのあとの住宅ローン金利のことは不動産業者には関係ない（少なくとも売上にはならない。ひどい書き方をすれば「住宅ローンを払えなくなって売却する際には不動産業者に売上が発生するのでそのときは相談にのる」ということに。

もしも夢のようなこんな住宅ローンがあれば、そんなこともいいかもしれません。

平成22年12月の金利　変動１％　全期間固定３％。
変動金利を選んでも好きなタイミングで固定金利に変更できます。
それも最初の契約の際の金利です！

こんなものがあれば、3年後に金利が変動２％になっていても大丈夫。仮に5年後に変動金利が３．１％以上になってこれからも金利があがりそうだと思って固定金利に替える、それも最初に借りたときの金利３％。（普通なら５％以上の金利なのに）

これなら、結構使えるかもしれません。そんな住宅ローンどこか開発してくれないかなと思います。

本当に、マイホームを購入する方は不動産業者に行くまえにFPに相談してください。

今、相談に応じている方は先に不動産業者に行って物件を決めてから私の方に相談にいらっしゃいました。

以前の相談者の紹介ということもあるのできちんと相談に応じて正しいアドバイスをしました。

それをもとに不動産業者の方に相談者から話をしたのですが、不動産業者の担当者がまったくのデタラメでした。

私のアドバイスを理解できていない。それどころかまったくのデタラメの反論を相談者に話しをして相談者を混乱させる始末。

「なんですか？そのやり方は？聞いたことありません！私の言っているこの方がいいですよ。これまでずっとみなさんそうしてますよ！」

と。

それを相談者から聞いても、私は丁寧にそれが間違っていることを証明します。

しかし、不動産業者は本気で自分のやり方が正しいと思っているのか（計算がきちんとできないということですが）、またこれまで先輩などから教わってきたことやこれまでのお客様に勧めたことがウソ（ウソとは言えなくとも考えが足らなかった。これまでのお客様に対して大変なマチガイのアドバイスをしてきた（何百万円もの損や住宅ローン破たんのきっかけ）ことを認めることになるので）となるので。

私のアドバイスを理解したところで引くに引けないところでしょう。

おそらく、本とか営業マニュアルに書いてあるものは正しいものだと思い込んでいるのでしょうね。本当に一般の方のことを思ってできている営業マニュアルは皆無でしょう。

本であればたまにいいものはありますが、それは個別個別にとっては正しいこともあり、間違っていることもあります。それを全ての方に当てはめることはできません。

私が最初に関わっていれば不動産業者に直接正しいアドバイスを説明して上げられるのですが、相談者が先に不動産業者に行ってしまうと私は不動産業者にとっては「営業妨害をする人間」、余計なアドバイスをしなければやらなくても済んだはずの「面倒な仕事を押し付ける人間」なので、直接は話ができません。つらいところです。

またまたがっちりアカデミーへの突っ込み。

３０歳の夫婦＋こども１人の家庭が入るのは保険が得か共済が得か。

ほとんどのソントク先生は共済がトクと答えていました。
※まあ、番組の構成として共済の紹介するためでもあるでしょうが。

その理由を丁寧に解説（割戻し金のことなども）しているのは好感がもてるし、いい番組だと全体では思いましたが。ただし共済にも弱点がありますのでその説明もあったほうが良かったですね。
（共済は告知の審査が単純なので、どこかひっかかると入れないことがあるが保険だと入れることがあるとか）

しかし、問題で出てい３０歳の夫婦＋こども１人の家庭のケースの場合は、私のジャッジは保険の方がトクです。

理由は若いのできちんと民間の保険を選んだ方が共済の割戻しを考えても今の保険料も安いですし将来（特に共済は６５歳以降の保障が薄いので）もトクになります。
共済は掛け金が年齢に関わらず一律ですので若い人は割りを食っています。反対に高齢の方はトクです。
※あるソントク先生は若くてお金がないから共済がトクだと判断したと言っていましたが実際は逆です。

これが４０歳を過ぎたくらいの家庭からならトントンになってきますので共済がトクという結論になってきます。

そのほか、保険と共済に関してはソントク先生の話は突っ込みどころ満載ですのでもし私が出演したら３時間スペシャルくらいになるでしょう（苦笑）。

たとえば、お金・特に保険に関する問題を出す。
ソントク先生達はおそらくどちらかに偏った回答になる。
一見納得できる解説をしていただいた後に私からすごく深いところで見落としがあるところを丁寧に解説する。
まあ、ソントク先生の機嫌を損ねないように言い方はやわらかくしないといけませんね。

当然、ソントク先生から反論もあるでしょうが、今テレビを見ている限りは負ける気しません。実務レベル経験値には自信があります。ソントク先生たちが知らないようなことが現場では起きています。

まあ、テレビ番組でそこまで詳しくやると難し過ぎて視聴者が困ってしまうかもしれませんね。
やるとしたらNHK向きですかね。

あくまでお金・特に保険や共済については個別の事情によって変わってきますのでご注意を。

本日の河北新報にて

このような記事がありました。

保育料「逃げ得」許さぬ　仙台市、差し押さえ強化

仙台市の保育料の繰り越しを含めた滞納額は園児１２４８人分の約２億５５００万円に膨れ上がっている。

とのこと。

一方でなかなか認可保育園に入れない待機児童がいる中で保育料を払わずにいるという状態はかなりの問題。

もちろん全てが悪質なケースではないでしょう。

保育料は前年の所得によって翌年の金額が決まる仕組みになっていますので、急激に給与が下がったり、残業代が無くなった場合、第二子以降の出産のために休職したりすると家計にズシリときます。

そういう場合は、分割納付やいろいろな対応をとって時間を掛けてでも納めるようにしてもらう対策が必要でしょう。

しかし、収入があるのにも関わらず保育料を払っていないのは言語道断です。

家計に余裕が無いといいながら、老後の年金として貯めていたり住宅ローンの繰上返済に使うなど（場合によっては無理な資金計画でマイホームを購入した方もいるかもしれません）もあるでしょう。

そのような確信犯は私としても相談に応じたくはありませんが、ちゃんとしたFPに相談すれば家計の中から数千円・数万円のムダを発見できます。

滞納額が増えてからですと開き直りなどであえて払わない→差し押さえということになってしまうかもしれません。

１ヶ月でも２ヶ月でも滞納が出た時点ですぐにFPに相談して家計を見直して滞納が増えないようにすれば良いのではと思います。

そのためにはFP業界全体の質の向上が必要です。FP相談＝保険の営業という体質ではそのような取り組みは遠いでしょう。

長年にわたりマイホーム購入にあたり住宅ローン相談を受けていますが、どうしてもみなさん相談タイミングが遅いです。

ファイナンシャルプランナーは不動産に詳しくないと思われているのかわかりませんが、マイホームの契約後に住宅ローンの選び方でご相談にいらっしゃいます。

しかし、住宅ローン選びにはその物件について将来かかるお金を基ににしたライフプラン設計が必要になります。そういったところの説明や相談者の理解が低いのには頭を悩ませます。

マイホームの契約の際に重要事項説明などをされていると思います。一緒に色々な書類を渡されます。その中にとても重要なお金についての記載があるのですが、それについて知らない（仲介に入った不動産業者も強調しないです。強調すると売れないので）。

それを私のほうから説明『ほら。ここに書いてありますよ。』。それで初めて気づく。

すでに契約済みですからどうしようもないのですが、将来かかるお金についてあまりにも知らない状態でマイホーム購入をしている方がなんと多いことか。

そういうのが一つマイホーム購入・住宅ローン破たんの一因となっています。

ぜひともマイホームを検討しだしたら最初に独立FPに相談してください。

１１月はじめから蓄熱暖房機を使いはじめました。

その感想として。

まずファンを朝６時から７時までタイマーでまわしていたのですが、あんまり意味がなさそうなのでやめました。

理由としては基本２４時間暖かいから。

夜間電力で内部のレンガを熱くしてその放射熱で部屋・家を暖めてくれるものですのでファンで回してもあまり意味が無い。

そのかわり２４時間暖かくしてくれる。たとえば日中出かけていて夜に帰宅しても家が暖かいのです。留守中に電源を切るということはできませんし電気代もそれほどかかっていません。
意外とこれはメリットです。床暖房でも同じような蓄熱式だと留守中でも２４時間暖かいですが、お湯や電気方式だと留守中は切っておくでしょうし（タイマーをかけるということもできますが何時に帰るかわからないのと面倒）。

エアコンやファンヒーターのような『うわ、暖かい！』というのはありません（設定温度を高くすればなるかもしれませんが）。
暖房をつけているのにあまり気づかないというところがいいところでもあり悪いところでしょうか。

心配していた乾燥ですが、確かに乾燥しますが加湿器をつけなくてはいけないほどではなく洗濯物や濡れタオルを干しておけばそれだけでも適切な湿度になっています。

蓄熱暖房がいいというような書き方になっていますが、私の場合はリビングが２階だという点があります。１階の玄関や事務所は何もつけないと寒いです。
２階なのでそれほど冷気もないのでこのような結果なのでしょう。

ちなみに３階が寝室ですがそちらには蓄熱暖房はありませんし、エアコンもつけていませんがリビングから上がってきた熱で暖かいというわけではありませんが寒いというわけでもなく寝られています。

新築住宅を検討しているかたご相談ください。