宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

非常に痛ましいことが最近ありました。

５年くらい前にご相談を受けた方です。
マイホームのご相談でした。

私は
「今はマイホームを購入すべきではない！」
「どうしても戸建てがよくても、購入ではなく賃貸で！」
「マイホームを購入するのであれば奥様が仕事できるようになってから！」
と強くアドバイスをいたしました。

しかし、不動産屋に押し切られて中古戸建てを購入してしまいました。
その後、ご本人の責任ではない様々な不運もありましたが、
今家庭は大変な状況になっていることが伝わってきました。

非常に心が痛みます。私のアドバイスが届かなかった力の無さを悔やみます。

今も数多くの「マイホームを購入して後悔している方」がいるはずです。

売り手の不動産業者ではない、相談者の味方になるＦＰの社会的認知度の高まりを望みます。もちろん私も精一杯アドバイスしてまいります。

本日の河北新報に、信用情報を勝手に金融機関が紹介したことについての争いの記事がありました。

宮城県の女性が信用情報機関に情報開示を請求し、取得した照会記録開示書には、女性が住宅ローンを申し込んでいないのに、ローン審査のために金融機関から信用情報の照会があったとする記録が残っていた。

金融機関によると、関東地方に住む別人のローン審査で、名前、生年月日、電話番号の３項目をコンピューターに入力して照会した際、名前と生年月日が石巻の女性と一致。女性の信用情報が「類似情報」に分類して表示され、ファイルを開いたという。

たまたまこの女性が同時期に自分の信用情報を閲覧したためにわかったことです。

閲覧記録はしばらく残ります。住宅ローンがなかなか通らない方の場合、この金融機関から閲覧記録が多数残っているために

「この人はいろんな住宅ローンから断られているんだな。何か問題を抱えている恐れがある。うちも断ってしまおう。」

という可能性もあります。

そうならないように私はしっかり住宅ローンを借りられるかどうかをチェックした上で、借りられそうな金融機関にだけ申し込むようにアドバイスをしています。

ところが、売り手のマイホーム販売業者はやたらめったらローンを申し込むことを進めます。せっかく買う気になっているのだから１つや２つローンが借りられないからあきらめられたら困る。
ということです。

結果、閲覧記録が大量に残ってしまい、別のもう少し安い物件にしようとしても住宅ローンが借りられなくなってしまうということもありえます。

そして、まだ本人にちゃんと信用情報の閲覧書類を書いてもらっていればいいですが、マイホーム業者が勝手に閲覧書類を作成していることもあるようです。

ご相談者に確認しても「いっさいそんな閲覧書類や融資審査申込書に署名はしていない。」ということなのに「ちゃんと審査に通っている」とマイホーム業者は言うのです。

マイホーム業者は本当に買えるお客さまかを最初に知りたがります。信用情報に問題がある方に時間をかけても無駄ですので。
反対に信用情報も問題がないことがわかって、マイホームが買えることがわかっている人にだけ集中してセールスします。

マイホーム購入相談・住宅ローン相談をお受けしておりますが、不動産屋に行った後では、相談者の味方になってのアドバイスをしてもなかなか受け入れられない現状があります。

ライフシミュレーションをした結果、今購入すると住宅ローン返済で苦しむ。
４０年間で２０００万円以上の赤字になりマイホームを手放すかリバースモーゲージでやっと生活できる。途中転勤等になったら大きなリスクを追う。

１０年後お金を貯めて、転勤の可能性も無くなってから買った方が明らかにノビノビマイホームで生活できるのに、不動産業者に押し切られる。

４５００万円の新築戸建てを購入した場合、仲介業者がいた場合１４０万円以上の仲介手数料が発生します。不動産業者は必死になります。夫婦正社員などではないとなかなか４０００万円を超える物件は買えません。「逃してなるものか！」となります。

不動産業者のよくやるテクニックを時々ご紹介していきます。

不動産業者「買うか買わないかは別としてとりあえず、ここに名前・連絡先を書いてください。」
不動産業者「残念ながら、１番手の方がいるみたいなので、もし１番手の方が買わなければ連絡しますね」

翌日

不動産業者「●●さん！ラッキーですね。１番手の方が買わないこととなったので、●●さんに権利が回ってきました。もう３番手の方もいるので今日中に買うかどうか決めてください」

実は、１番手は最初から存在しない、３番手も存在しない。

しかし、こうなると
「買えないと思っていたものが買える！すぐ決めれば買える！この権利を手放すのはもったいない！」
という心理になって、一気に買う方向で話を進めてしまいます。

私も１０年仙台中心にＦＰとして相談を行っております。
インチキかどうかの証拠はありませんが、このような営業をしている業者名をいくつか挙げられます。偶然にしてはいつもいつも出来すぎています・・・・。

株式会社ＦＰライフＷＶは本日平成２７年６月１７日、設立１０年となりました。

真に消費者・一般家庭の味方としてアドバイスできる独立系ファイナンシャルプランナーの会社として多くの方に支えられながら、のべ２０００名を超える皆様と一緒にライフプランについて考えて参りました。

今後もより一層の自己研鑽・時代の変化に対応しながら多くの方に信頼されるよう活動してまいります。

設立５年で軌道に乗り、住宅ローンを組んで自宅を建設することができました。
しかし、６年目に東日本大震災が発声し被災地支援と全国に東日本大震災の教訓を伝えるべく活動。ＦＰのアドバイスで被災を免れた方たちがいることを伝える一方では、原発事故や被災地の環境の変化でビジネスモデルが崩れて苦難の時期が続いておりますが、信念を貫き、やってこられました。

これからも売り手（保険会社・不動産会社等）の教えないことをきちんと消費者に伝えることができる真のＦＰとして邁進いたします。

ちょっと長いですが、非常に良い記事と思いましたので、転載いたします。

不動産仲介業のブラック構造がわかりやすく書いて有ります。

本当の意味でのお客さま（不動産の売り手・買い手）の味方になりにくい不動産仲介業。

私もお客さまの味方である不動産仲介業をしたいと思ったこともありますが、業界に潰される懸念が強すぎて断念しております。。。。

宅地建物取引士の登録はしているが、宅建業に所属していないＦＰです。

せいぜい不動産業者のずるいところを消費者に伝えることや、ある程度信用できる不動産業者に紹介しつつ、変なこと（業者の利益を重視してお客さまに損なこと）をしいていないか目を光らせるくらいです。

/////////////////////////////////////////////////////////////

東洋経済オンライン
2015 06 09 千葉 利宏
　
およそ7軒に1軒――。何の数字かわかるだろうか。答えは約820万戸、住宅ストック全体の13.5％にも上る日本の空き家だ(総務省「平成25年 住宅・土地統計調査」)。1960年代後半から住宅ストック数は世帯数を上回っていたのに、空き家は増加の一途をたどっている。

　すでに人口減少時代にもかかわらず、住宅ローン減税をはじめとする国の新築促進策は相変わらず。家やアパートが建っていれば土地の固定資産税や相続税が優遇されるという税制の問題もある。


　中古住宅の流通シェアは欧米の6分の1


　国土交通省によると日本の全住宅流通に占める中古住宅のシェアは約14.7％(2013年)。近年シェアは高まりつつあるものの、欧米諸国の6分の1程度と低い水準だ。高齢者が大量に保有している住宅ストックと深刻化する空き家問題を考えれば、中古住宅市場の活性化は喫緊の課題であることは間違いない。

　中古住宅市場を活性化するための方策はこれまでも散々、検討されてきたが、なかなか成果が出ない。ここ最近になって、メディアで報じられるなどにわかに注目が集まっているのが、中古住宅の売買仲介における物件情報の「囲い込み」問題だ。売り主から物件を預かった会社がその情報を囲い込んで、同業他社の客付け(買い主紹介)を妨害する。宅地建物取引業法(宅建業法)で禁止されている不法行為である。。

　「物件囲い込み」問題が起こるのは、不動産仲介会社が売り主と買い主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」をもくろむためだ。これについては、自民党が5月26日に公表した中古住宅市場の活性化のための政策提言にも取り上げられ、国土交通省でも規制強化に乗り出すことになった。

　国交省は今年度中に、仲介会社間で物件情報を登録・閲覧できるレインズのシステムにステータス(販売状況)管理の機能を追加。仲介会社のほかに売り主も公的システムの上で販売活動の状況を確認できるようにする。

　これによって同業他社が販売状況を電話で問い合わせてきた時、まだ買い付けの申し込みがない段階でも「顧客と交渉中」と偽って物件を紹介しない行為を防止するのが狙いだ。大手仲介会社の業界団体である不動産流通経営協会(FRK)でも5月27日の定期総会でステータス管理の導入に全面的に協力すると表明した。


　囲い込みは「なくならない？」


　とはいえ、長年続いてきた商慣習を断ち切るのは簡単ではない。不動産業界では「仲介保証などの顧客サービスが充実している大手に物件を預ける。そんな売り主が増え続けている現状を打破しない限り、囲い込みはなくならない」との声も聞こえてくる。

　「なぜ物件囲い込み問題が急にメディアでクローズアップされたのか。誰が仕掛けているのかもわかっている」。不動産流通業界に詳しい業界紙記者は内幕をそう明かす。

　物件情報の囲い込みは宅建業法で禁じられているものの、顧客にとっての不利益が分かりにくい問題だ。確かに売り主にとって販売の“機会損失”になるが、実際にいくら不利益が生じたかは証明するのが難しい。

　売り主にしても物件を預ける時に仲介会社と結ぶ媒介契約の有効期限である3カ月以内に当初に取り決めた売り出し価格で売却してくれれば不満はないはず。買い主も、ほとんどの仲介会社が仲介手数料を物件価格の3％＋6万円としている現状では「どこから買っても同じ」と思っている人は少なくないだろう。

　一方、大手仲介会社による物件囲い込みで最も困っているのは、中小の仲介会社や新規参入事業者。営業エリアが限られる中小事業者や実績が乏しい新規事業者には売り主もなかなか物件を預けてくれない。仲介会社が売り主と専属専任媒介契約、または専任媒介契約を結んだ物件はレインズに情報登録の義務があるので、登録された売り物件に客付けして仲介手数料を稼ごうというわけだ。

　そこに大きく立ちはだかるのが大手による物件囲い込みである。そんなわけで今回の騒動を「業界内の勢力争い」と冷ややかに見る関係者もいる。

　重要なのは中古市場を活性化し消費者にメリットのある市場環境をどう実現するか。その点について3つのポイントがある。

　一つめのポイントは、仲介手数料で価格競争が起きるかどうかだ。

　物件囲い込みが行われている状況では、買い主は欲しい物件を買うには売り主から物件を預かっている仲介会社に依頼するしかなかったが、物件囲い込みがなくなれば、どの仲介会社を選んでも欲しい物件を買えるようになる。仲介会社もレインズのシステムを見て物件に客付けするだけなら手間もコストもかからないので、集客のために仲介手数料を下げる業者が増える可能性が高い。物件囲い込み防止を求める方も仲介手数料引き下げの可能性にはほとんど言及していないが、仲介会社の選択肢を増やすという意味で買い主にとって大きなメリットがあることを主張すべきだろう。

　二つめは、物件の売り惜しみが本当に防止できるのかどうかだ。

　物件の囲い込みが売り主にとって不利益と言われるのは、物件を売り惜しみした挙句、売却を焦った売り主から物件を安値で買い叩くという問題が指摘されているからだ。しかし、この問題は物件囲い込みを防止しただけでは解消するのは難しい。売り出し価格を市場価格より故意に高く設定して売れ残り状態にしたうえで、頃合いを見て安値で買い叩くという方法もある。

　「個人的な意見で業界内でも賛否は分かれるだろうが、物件の売り惜しみを防止するなら仲介会社による物件の自社買い取りを禁止するべきだ」

　ある仲介大手の首脳はそう指摘する。仲介会社が物件を売り惜しみして安値で買い叩くのは、その物件を高値で転売して仲介手数料＋売却益を得ようとするため。自社買取りが禁止されれば、仲介会社も高い仲介手数料を得ようと、物件をできるだけ高く早期に売却しようと努力するしかなくなる。


　大手集中の現状を変えられるか


　最後は、物件囲い込み防止で売り物件が大手に集中している現状を変えられるかどうかだ。

　最近、中古住宅の売却を大手仲介会社に依頼する傾向が強まっている。東急リバブルが2012年10月にスタートして大手仲介会社に広まった「仲介保証」サービスが大きく影響している。中古住宅を売却する売り主にとって、物件を引き渡した後に瑕疵(かし)が見つかり、買い主から瑕疵担保責任が問われるのが心配のタネ。万一の対策として、売り主が自ら住宅検査機関に建物検査を依頼して、2010年に国交省が認可して指定保険法人が販売を開始した「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)」に加入するのが安心だが、ほとんど普及していない。

　大手仲介会社が提供する「仲介保証」は、この売買瑕疵保険とほぼ同じ保証を、売り主が建物検査の費用も保険料も負担せずに提供するサービス。国交省の担当者は「指定保険法人のように損保会社への再保険などの資力の裏付けがあるわけではなく、国が認可する瑕疵担保保険とは異なるものだ」と指摘するが、負担なしに保証してくれるので大手に物件を持ち込む売り主が増えているという。

　この仲介保証のミソは、売り主だけでなく買い主も仲介会社の顧客でないと保証を行わないという点だ。つまり「両手仲介」の時だけ保証して、同業他社が客付けした買い主からの補償請求は対象外。売買瑕疵保険であればもちろん買い主が誰であっても保証されるが、仲介保証は民間企業の独自サービスなので問題はないようだ。

　もし、売り主が仲介保証のサービス対象となる買い主に物件を売却してほしいと依頼した場合、レインズに物件情報を登録する義務がない一般媒介契約を結ぶことになる。

　これまで多くの物件を両手仲介で契約成立させてきた大手仲介会社を信用して一般媒介契約で物件を預ける売り主が今後も増えれば、いくらレインズのステータス管理を導入しても、中小業者や新規参入業者が期待するような中古市場活性化の効果は得られないかもしれない。むしろ大手への物件集中が加速して寡占化が進む懸念がある。

　「中小の仲介会社からは、大手に対抗できる使い勝手の良い保険商品を開発してほしいと要望されており、保険法人に開発を要請したところだ」


　国交省の検討委員会で大きな議論に


　今年3月に国交省住宅局で1年をかけて報告書をとりまとめた「住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する検討委員会」では、大手が提供する仲介保証サービスが大きな議論となった。

　全国に5万2000以上の加盟・利用不動産店を抱える不動産情報ネットワーク大手のアットホームでも、保険法人の住宅あんしん保証と提携して検査・保険料セットで6万円から(戸建ての場合)という特別割引価格で売買瑕疵保険の提供を3月から開始した。何とか大手への物件集中を食い止めようという作戦だ。「全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)などの業界団体で大手に対抗する同様のサービスを開発してはどうか」との声も聞くが、国交省が推進する瑕疵保険制度に影響する懸念もあるだけに悩ましいところだろう。

　そもそも物件囲い込みが発生する原因は、両手仲介にある。09年に前の民主党政権が「両手仲介の原則禁止」を打ち出した時には業界を挙げて潰しておきながら、今になって物件囲い込み防止を求めたわけだが、果たして期待される効果は得られるのか。中古市場を活性化して消費者がメリットを受けられる環境を整えるためには、まだまだ突破すべき壁は残っている。

色々な場面で、ＦＰとして自分を紹介していますが、どうにもしっくり来ません。

ＦＰ＝保険代理店。良くてライフプランニングの専門家。

という認識になっている。

本来のＦＰの姿である、分野を超えた実務経験に基づいたアドバイスをするＦＰが本当にいないのかと思います（東京等大都市にはもしかしたらいるのかもしれませんが）。

私の相談時には家族関係なども伺いますし、相談者が自営業の方であった場合経験から会計財務や経営コンサルティングのお話しもできます。

住宅購入はもちろん相続も。

そして、家族で話がなかなかできない悩みなどを打ち明けていただき適切な解決策を一緒に考える。

カウンセリング＋実務も持っていると最近では思い出しております。

本当に悩まれていてどこに相談できずにいて、私との相談で相談中に涙を流される方も多くいらっしゃいます。

４０歳は不惑といわれますが、私はＦＰなのか何者なのか惑う日々ですが、相談者に親身になって対応することには変わりありません。

保険代理店のセールステクニックにはあきれてしまいます。

生命保険には様々な契約変更の方法があります。

その一つが払い済み保険。

例えば、死亡保障３０００万円の終身保険に２５歳のときに加入６０歳まで払うタイプ。

年間保険料は６０万円くらいです。

独身のときや新婚でダブルインカムなら払えますが、子どもができたりマイホームを購入したら払っていくのが難しくなります。

その際は払い済み保険にすると、そこまで払った保険料で保障できる死亡保障に減額した上で以後の保険料を払う必要が無くなります。

８年たって、支払が苦しくなり払い済み保険にすると７００万円くらいの死亡保障になり、保険料を支払う必要が無くなります。

しかし、保険代理店の手数料は８年くらいで支払が終わるか大きく減る仕組みをとっていることが多い。払い済みにしても代理店としては痛くありません。

むしろ、大きく減った保障を補うために新たな保険を契約してもらうことで、新たな代理店手数料が発生します。

そもそも将来払うのが苦しくなるような保険は最初から契約してはいけません。

将来新たな保険に加入できる健康状態である保障はありません。

将来払うのが苦しいかもしれないという保険は、代理店手数料狙いの提案かもしれないと気をつけましょう。

「保険ランキング２０１５」というところから勝手に雑誌が送られてきました。

プロフェッショナル１００人が本気でセレクト！

とのキャッチコピーですが、実態は何万円、何十万円と広告料を払って、プロフェッショナルとして名前が掲載される広告雑誌。

私が６年にもわたって保険特集に協力している週刊ダイヤモンドさんには、私はお金を１円も払っておりません（雑誌購入費は払いますが）。

プロというのはお金をもらうからプロであって、お金を払うのはプロなのか。。。

内容もザッと見ましたが、どこにでもある内容。

保険ランキングも保険代理店が売りたがっている商品が並んでいるだけ。

世代別の保険商品組み合わせなどもいくつものパターンがありましたが、どれも私なら提案しない内容。
代理店手数料を計算すると一世帯軽く１００万円以上になるのでしょうね。

私が提案するような加入者が得→代理店手数料がゼロまたは安い商品はこういうところでは出てくるはずがありません。

しかも腹立たしいのはファイナンシャルプランナー＝保険のプロという書き方をしている。
保険のプロだけのクローズアップするので誤解が生じます。保険以外の分野についても実務経験と知識があるのが本物のファイナンシャルプランナーのはず。