宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

宅建業法改正案について先日提言させていただきました。

追加案として、仲介手数料について。

現在、ほとんどの場合仲介手数料の上限が物件価格の３％プラス６万円となっています。
（あくまで「上限」なのですが）

物件価格が変動すると、仲介の不動産屋の仲介手数料が減る。

そのため、買い手側についた不動産屋は物件価格が減ると仲介手数料が減ります。

すると買い手側の希望する値下げ交渉について積極的に行わない可能性があります。

※専任媒介や両手の場合は早く決めたいので値下げ交渉に積極的になることもありますが。

そういう弊害をなくすためには、買い手の仲介手数料を次のように変えてはどうでしょうか？

レインズに広告表示された金額の２％＋広告表示された金額から減額された金額の２０％とする。

広告表示が３０００万円の物件をそのまま成約させれば３０００万円×２％＝６０万円ですが、
買い手の希望する値下げ交渉をして２５００万円にすれば値下げ分の５００万円×２０％＝１００万円がプラスされます。

買い手の味方になって値下げ交渉がうまくいけば、買い手の消費者も不動産屋も儲かる仕組み。

今のままなら、３０００万円×３％＋６万円＝９６万円。価格が下がればこれから減っていくだけ。

しかし、上記のように値下げ努力をすれば１６０万円、それ以上にもなるかもしれません。

消費者も４００万円も支払額が減ります。

これくらい不動産屋には働いてもらわないと３％の手数料が高すぎると反発の声が出てきて当然だと思いますが・・・。
ただの情報の横流しで何十万円も払うことに消費者がおとなしく従っている時代は長くは続かないと思うのですが。

今日は１月１７日は阪神大震災から１３年。

私は当時大学生でしたが、大変な驚きでした。

６０００人以上の方が亡くなりました。

その８割以上が建物の倒壊によるもの。

その倒壊した建物の多くが欠陥住宅であったとのこと。

今では、建築基準法改正以前の建物は地震に弱いので耐震診断をしましょうと言っていますが、実際は欠陥住宅のチェックがほとんどされていなかったためではないかと推測されます。

ある程度の費用をかけなくては地震に強い建物は建ちません。

チラシやＣＭの安い建物にとびつく際は、建築途中のものを見せてもらってください。どのような材料を使っているのか、どのような工法を使っているのか。

安さだけで飛びついて、家族を危険にさらしますか？

予算が足りないのであれば、それを補う工夫をプロに相談してください。

お金をかけるべきところとかけないところを間違えないように。

ここ数日、不動産業者への批判ブログが続いておりました。

さまざまなご意見をいただきますが、実際に不動産に関する相談を受けての実情を表現させていただいています。

中には良心的な不動産業者もいるのかもしれません。

しかし、どんなに良心的に見える不動産業者でも商売ですから、利益にならないことはできません。

特に不動産を買うお客様に対しては、その不動産屋に○○円以上売上が入る物件しか探してくれません。

経営している以上仕方が無いことかもしれません。そこをわかった上で不動産屋を利用して欲しいというメッセージです。

事実、利益抜きで不動産を探して差し上げる私に依頼いただくだけで、不動産屋で探してもらえなかった良い物件が次々とでてくる。

依頼者は「どうして、不動産のプロである不動産屋さんはこの物件を教えてくれなかったのか！」
と憤慨されます。

商売である以上仕方が無いのかもしれませんが、多くの方にとって人生で最大級の買い物である不動産について、消費者が不利益を被っている事実。

現在の宅建行法すら守っていない業者が多いのが問題なのですが、既得権を守る業界にも問題が。

そこで私は、次のような宅建業法改正を提案したく思っています。

?レインズへの登録を完全義務化（一般媒介も）と違反業者の罰則強化（営業停止など）

?レインズ情報を消費者でも自由に閲覧できるようにする。

?仲介手数料の両手禁止（必ず買い手と売り手に別の業者がつくことにする。）

?買い専門の宅建業者の登録の自由化、規制緩和。
※大事にされない買いのお客様の保護のため。

どうでしょうか？業界団体の反対は必死でしょうが。消費者保護には必要ではないかと思います。

経営コンサルティングをしている立場から、いかに企業が売上・利益を伸ばしたらいいのかを指導することがあります。

その一つの方法に心理テクニックがあります。

心理テクニックをうまく使えばゴミだって売ることができます。

いかに自社の商品が良いとお客様に思っていただくかです。

この心理テクニックは、悪質商法や詐欺でよく使われます。自社の商品の質が悪い分テクニックでカバーします。

この心理テクニックにはまらないできちんと必要で良いものを購入することが消費者に必要とされています。

この心理テクニックをよく使う業種に不動産屋があります。

いかに、自分のところがもっている情報の中の物件をお客様に選んでもらうのかですから。

たとえよくない物件でも、お客様に気に入ってもらわないければ一円にもなりません。

不動産屋が良く使う心理テクニックとしては、「ブス・ブス・並」があります。

ブスという言葉は悪いですが、あまり良くない物件のことを指します。

まず、最初に２件よくない物件を見せた後に普通の物件を見せると、勝手にお客様の方で比較して最後の普通の物件がとてもよく思えてしまいます。

このテクニックにまんまとはまってしまう消費者がいかに多いことか。

不動産屋も商売ですので、こういうテクニックを使うことは、否定しませんが。できれば賃貸だけにして欲しいです。

賃貸であれば、後で「この部屋を選んで失敗した！もっと安くて良い部屋があるじゃないか！」と思っても、損害は礼金・仲介手数料や引越し代程度で数十万円で済みます。

（数十万円といっても大金ですが。）

しかし、売買ではそうもいきません。心理テクニックにはまって並以下の物件を買ってしまった後に後悔してももう遅いのです。

売却しように買った値段で売れれば恩の字です。２割３割は下回るのが当たり前です。

買換えするのために、仲介手数料・銀行手数料・登記手数料など総額は軽く数百万円にものぼります。

不動産の購入での失敗は、人生を奈落に落とします。

それくらい重要なことなのに、不動産屋さんは心理テクニックを使って、今日も不動産に素人の消費者にダメ物件を買わせています。

お客様の人生を変えてしまう買い物に悪質商法や詐欺が使う心理テクニックは使わないで、商品自体の価値で勝負して欲しいものです。

今日も、物件探し。

ネットと現地をグルグルと回っています。

チラシやネット情報だけでは本当の物件の価値はわかりません。

今日も現地を見て、癖のある物件であることが判明。

また、探し直しです。

そんな中でよさそうな物件を見つけて、不動産屋に電話するとココでまず面倒発生。

『ＦＰの西村です。』と言っても、理解されないケースがほとんど。

『ＳＰ？ＦＰ？って会社名ですか？』

不動産屋ならＦＰくらい知ってろよ！といいたくなる場面。

どれだけ、不動産屋がＦＰ的な不動産購入・売却のアドバイスをしていないのかがわかります。

で、ＦＰの説明をしてから、不動産業者ではないことを説明して、やっと資料をＦＡＸしてもらえます。

もし、これが不動産業者からの問合せならば『一旦売りやめになりました。』とか適当な理由をつけて資料をくれません。

手数料が減ると考えるからです。

ですから、不動産屋に物件探しを依頼してもなかなか良い物件の情報は得られない。

不動産のことなのに、その道のプロである不動産屋では良い物件は見つからない現状。

やっぱり変だよ不動産屋。