宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

中古のマンションや戸建のチラシに

「リフォーム済み！すぐ入居できます！」という文句がありますが、これも注意が必要です。

リフォーム済みということは、壁などに亀裂などの欠陥、水漏れ・雨漏りの染みなどがあっても見た目にはわからなくなっている可能性があります。

表面がきれいだと買いたくなる気持ちもわかりますが、注意が必要です。

よく「買った後欠陥が見つかっても直してくれるのでは？」と思っている方がいますが、それは新築の場合です。

中古の場合は売主が一個人であるため、契約書に「現状のまま引渡し、瑕疵担保責任は負わない」とうたっている場合が多いのです。

つまり、買った後に欠陥を見つけても買い主以外に責任をとってくれないのです。
※仲介した不動産屋に重要事項説明義務違反といえなくもないですが、訴訟にするなどで大変です。

中古の物件を買うときはできれば、前の人が住んだ時のままで、買う方が安く・安全なものが買えます。

買った後でリフォームしたほうが中間業者の利益が無いので結果的にお得です。

ただ、一般の方は欠陥があるかを判断するのは難しいのでプロに同行してもらうのが良いでしょう。

わずかな費用を払ってでも欠陥住宅を買わない方が絶対に安心です。

万が一欠陥住宅を買ってしまったら今度は売るに売れません。なんとか売るとしたら、同じように欠陥を隠して売りますか？被害者が加害者になってしまいます。

くれぐれもそのようなことがないように。

今日も、物件探し。

ネットと現地をグルグルと回っています。

チラシやネット情報だけでは本当の物件の価値はわかりません。

今日も現地を見て、癖のある物件であることが判明。

また、探し直しです。

そんな中でよさそうな物件を見つけて、不動産屋に電話するとココでまず面倒発生。

『ＦＰの西村です。』と言っても、理解されないケースがほとんど。

『ＳＰ？ＦＰ？って会社名ですか？』

不動産屋ならＦＰくらい知ってろよ！といいたくなる場面。

どれだけ、不動産屋がＦＰ的な不動産購入・売却のアドバイスをしていないのかがわかります。

で、ＦＰの説明をしてから、不動産業者ではないことを説明して、やっと資料をＦＡＸしてもらえます。

もし、これが不動産業者からの問合せならば『一旦売りやめになりました。』とか適当な理由をつけて資料をくれません。

手数料が減ると考えるからです。

ですから、不動産屋に物件探しを依頼してもなかなか良い物件の情報は得られない。

不動産のことなのに、その道のプロである不動産屋では良い物件は見つからない現状。

やっぱり変だよ不動産屋。

自動車を買うとき、
「燃費が良いと環境にやさしい」という理由で購入する車種やメーカーを決める方は多いと思います。

食料品を購入するとき農薬が少ない、産地が近くて輸送のガソリンが少なくて環境に良い

など、自分が購入するものやメーカーを選ぶことで社会貢献するという考え方があります。

もちろんコンプライアンス（法令順守）に違反している企業から購入しないなどもあります。

しかし、マイホームに関してこういうことを意識する人はほとんどいません。

マイホーム業界にこういう考え方が広がっていないことと、価格が高いためいくら環境によい材料などを使っているとしても予算の都合上普通の材料にしてしまうようなことも。

予算については高価な買い物ですので、仕方がありませんが、マイホームに潜むリスクである欠陥住宅。

これはいけません。

欠陥住宅を建てるような業者と契約することは、自分自身の損害はもちろんのこと、欠陥住宅の被害を拡大させることに加担することになります。

そして、法令違反をしている業者。

意識的に法令違反をしている場合もあれば、業者自身が不勉強であるために知らずに法令違反をしているケースも多数あります。

法令違反が発覚すれば業者が潰れてしまうこともあります。過去では山一證券、最近ではミートホープなど。

一方まじめに法令を遵守している業者もいます。法令を遵守するためにはそれなりの費用がかかります。費用をかけたからといって売上げや利益につながるわけではありません。

法令違反をしている業者はその費用を出さずに自分の懐にいれています。

法令を遵守する業者がバカを見て、法令違反をしている業者が得をする。

まさに正直ものがバカを見るような社会で良いのでしょうか？

自分自身のことをふりかえってみてください。まじめに頑張っているのに報われない、悪いことをしている人が儲かっている姿を見て、なんとも思わないでしょうか？

マイホーム業者について、この法令違反をしているかの確認は一般消費者にはとても難しいです。業者自身も気付かないこともあります。

しかし、法令違反業者を野放しにしてそこと契約することは、社会を悪い方向へ導く手助けをしていることを忘れないでください。

大規模な住宅展示場にはハウスメーカーが多くいます。

彼らは非常に営業テクニックを指導されています。

ポンポンと話しを勧められます。

その中で彼らが重視しているのが、

「この客は本当に客なのか」の判断

いくら懸命に営業しても買えない客であれば意味がありません。

せっかく買う気になっても様々な事情で買えない方がいます。

?資金が足りなく、住宅ローンが通らない方（または収入が少なくて住宅ローンが借りられない）

?土地が無い（これから探す）。

そのため、お客様カードへの記載と同時に

「住宅ローンの仮審査だけでも早くしましょう！」といいます。

親切に見えますが、実は業者の方で客の値付けをするだけのためです。

仮審査事態は１週間程度で結果がわかりますから慌ててやるひつようはありません。

仮審査をすることで業者に住宅ローンのＭＡＸを知られる方がデメリットです。住宅ローンを含めて最大５０００万円なら買えるということがわかれば、その範囲で提案をしてきます。

何度も言いますが、借りられることと返せることは別問題です。

業者の都合でポンポン話しを進められないようにしてください。

新たな年を迎え、今年こそマイホームを建てようと、チラシなどを見て住宅展示場などにいっている方も多いのではないかと思います。

マイホームを建てる際は、必ずきちんとした資金計画が必要です。

ある相談者の事例を紹介します。


約２年半前にあるローコスト大手ハウスメーカーのチラシを見て、住宅展示場に行った方です。

ご主人は年収４００万円、
奥さんは主婦
子ども１歳

貯金は１００万円。

営業マンと住宅展示場の雰囲気にのまれてすっかり最初にいったその業者で建てることに。

坪単価の安さが最大のポイントでした。

土地は持っていなかったのですが、そのハウスメーカーが特別に見つけたといった土地を購入して建てることに。

（あとで、別に特別に見つけた土地ではなく一般的に売られていた土地であることが判明。）

土地が約９００万円。

建物が契約書上で約１２００万円。約４０坪。でした。

約２１００万円で新築一戸建てが注文住宅建てられると大喜びで契約しました。

住宅ローンを組み、無事着工が始まったところでどうせ新築するのだからと合わせて車を買い替えました。

貯金はありませんので自動車ローンを組みました。
２５０万円の５年ローン。金利３％。

まもなく奥様が第二子を妊娠。

工事が進んだところで、ハウスメーカーから
『そろそろ外構工事の契約をしたらどうですか？』
といわれました。

外溝工事（駐車場やポスト、門　塀など建物以外の部分）は契約には入っていなかったことをそこで初めて知りました。

最初、提示された計算書では外構工事予算として約１５０万円計上されていたのが、契約時の見積り書の際には除かれていたのです。

もともとこのハウスメーカーは坪単価を安く見せるために建物以外の色々な工事は別の会社と施主が直接契約する形式をとっていました。

予定外のことに、営業の方に連絡をとろうとしたところ、すでに退職していて連絡がとれないとのこと。

※ノルマ制の営業の方は、ほんの１,２ヶ月契約がとれないと生活ができないのですぐ退職する方がとても多いです。

すでに登記費用や確認申請などで貯金の１００万円は無くなっていました。

なんとか、両親に援助を頼み、外構工事の契約と支払いは済ませましたが、今度はエアコンとカーテンの物と工事代金が入っていないことが判明。

※ちなみに契約書などには小さな字ではありますが、ちゃんと別工事となっていました。

小さな子どもがいますのでエアコン・カーテン無しではいられませんのでクレジットカードで買いました。エアコン３台とカーテン代で約８０万円。（ボーナス２回払いで）

いよいよ完成・引渡しとなりましたが、ここでさらに問題が。

火災保険料約５０万円と引越し代約２０万円も計算に入れていませんでした。

これも払わないわけにはいきませんので、クレジットカードのキャッシングで借りて払いました。

新居生活からしばらくして第２子が誕生。出産もろもろの費用がかかりましたが、これまたキャッシングでまかないました。（キャッシングの怖いところは一回借りると簡単に繰り返して借りてしまうことです。）
その後固定資産税や自動車税など臨時の支出がありました。

この方のローンの状況は以下のとおりです。

●住宅ローン２１００万円金利１．５％（２年固定）
内ボーナス払い分１０００万円。

月返済額約３４０００円（ボーナス月は＋１９万円）

●自動車ローン２５０万円金利３%
内ボーナス払い分１００万円。

月返済額約２７０００円（ボーナス月は＋１０万円）


●クレジット・キャッシング２００万円　金利６％

月返済額（リボ）５万円。

合計しても月の返済額は約１１万円。

□月の給料手取りが約２０万円。ボーナス時が約５０万円。年間手取りが約３４０万円。

月２０万円の手取りで１１万円が返済ですから９万円で生活しなければなりません。まず無理です。

ボーナス分から生活費にあてなくてはなりません。
そのボーナス時でも手取り５０万円に対して返済は２９万円。残り３１万円です。

このボーナス分についてもその後の家電の故障による買い替えなどで生活費にあてるのは難しくなりました。

それでもなんとかやりくりしていましたが、この不況のあおりでボーナスの７割カットとなりました。

手取り５０万円が１５万円に。

ボーナス返済が２９万円ですから１５万円では無理です。

さらに銀行から、２年の固定金利が終わって金利が２．５％になると通知が来ました。月の返済額が５０００円ＵＰ、ボーナス時は約３万円ＵＰです。

完全に手詰まりになりました。

給料のいいところに転職するといってもそううまい話にはなりません。

奥さんが働きに出るといってもまだ子どもは３歳と１歳。
保育園に空きがあるかわかりませんし、保育料で奥さんの給料が無くなってしまうかもしれません。

２年前の安易な行動が一家をマイホーム破綻の危機に追いやりました。

くれぐれもこのようなことが無い様に。

（これは実際の相談事例をわかりやすく数字や状況を整理しています。)