宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

今回は住宅ローンとは違うのですが、似たような事例でアパートローン破綻です。

昨日、地元の新聞で『仙台の新築賃貸マンションが空室が多くて大変だ『』

との記事がのりました。

３年くらい前から仙台は魅力的だと多くの不動産が高値で変われ、このような賃貸マンションを建てる例が出てきました。

私をはじめ、地元の不動産関係者では、どうしてこんな値で買えるのかが不思議でした。

賃貸マンションやアパートは余っている状態だというのが目に見えていたからです。

特に一人暮らし用の物件の空室が目立つのは火を見るより明らかでした。

以前、アパートを建てるオーナーの相談にのった際、メーカーが１Kばかりのプランを持ってきました。
１Kの方が利回りがいいとのこと。

私ははっきり、問題外とはねつけ、ファミリータイプにするようにしました。

予測どおり近所に出来た新築１Kは完成後半年以上たっても募集の看板が・・・。

ファミリータイプは建築途中ですべて入居が決まりました。

その地域によって、どんなタイプの物件がいいのかを見極めずメーカーの言いなりになっては大変です。

メーカーはプロといっても、より高いアパートを建てさせることが目的です。

そのあと空室が出ようと関係ありません。中には家賃保証をするところもありますが、とても安い金額にどんどん下げていきます。

アパートローンを大きく借りていた場合空室が続くとそれは破綻の始まりです。

売り手の説明だけでアパートを建てないでください。

久々のブログの更新となりました。

６月１２日に１階来店型のFP事務所『くらしとお金のFP相談センター』の開設に忙しくブログを休んでいました。

さて、ここしばらくは『住宅ローン破綻事例』の紹介シリーズで行きます。

マイホームを買って５年ほど経つと、金利が上昇するタイプの住宅ローンを組んでいたかたが返済が苦しくなります。
それだけなら、なんとかなるかもしれませんが、それ以外の要因が発生すると、返済が苦しくなります。

実際の相談事例をもとにご紹介していきます。

住宅ローン破綻の原因その１

『職場とマイホームが遠い』

「ちょっと交通の便が悪くたって、土地が安くて広い方が自分の好きな家ができる。」

「土地にお金をかけるより建物にお金を掛けた方がいい。」

建築家・設計士・ハウスメーカー・工務店はよくこう言います。

しかし、これは自分たちの売上や利益を多くするためで、消費者のその後の生活まで考えていない場合が多いようです。

Aさんは、遠くて不便な土地を購入してマイホームを建てました。

住宅ローンを返そうと頑張って街中の職場で働きました。

マイカー通勤で、職場近くに駐車場を借りて月３万円の駐車場代がかかります。

接待やつきあいで飲んで夜遅くなることもしばしば。

運転代行を頼んだり、タクシーで帰ったりのお金が月１０万円以上になる時も。

当然ガソリン代の値上げもひびきガソリン代で月３万円。

通勤関係で月額１６万円もかかっていました。

会社から出る通勤費は２万円程度。大赤字です。

残業したり、働けば働くほど暮らしが厳しくなりました。

とうとう職場近くの賃貸アパートに引越しました。家賃が月８万円程度です。今までかかっていた通勤関係費の半分にはなりました。

しかし、誰も住んでいないマイホームのローンは払い続けます。貸すにも売るにも安すぎてローンの返済にはとても足りません。

小学生の子どもも転校しました。子どもながら、家計が大変なのを理解しているようですが、かわいそうです。

自己破産も検討しています。夢のマイホーム購入のはずが、売り手の説明に押されてしまったがために地獄への入り口になってしまいました。

住宅ローンの借入れをメインにしているコンサルティング会社があります。
（最近マンガを使った広告をしているようです。でもマンガを取り入れたのは私が先。（苦笑）。

広告もバンバン出しています。（よくその広告のお金があるなと感心します。でも、その広告料は相談者が払っているということです、）

住宅ローンは大きな支出ですから、相談窓口が多いのは歓迎できます。

しかし、気になるのはその報酬額。

借入金額（借換え含む）の２％〜５％とのこと。

３０００万円の住宅ローンであれば、６０万円〜１５０万円の報酬ということ。

せっかくお得な住宅ローンを組んだとしてもこれだけの報酬を払ったら意味が薄れるような気がします。３０００万円の住宅ローンを３５年で組んだ場合の総支払い利息が０．２％程度高く組んだ場合と同じくらいの支払いになります。

現状として、一般的な１０年固定の金利と安いところの１０年固定金利の差が０．２％くらいです。

それだったら結局相談に行ってもいかなくても相談者にとっては同じこと。

払う相手が銀行になったかコンサル会社になったかの違い。

※もちろん銀行に払うことよりはコンサル会社に払った方がメリットはあると思います。

でも、ベストは高い報酬を払わずに０．２％安い金利の住宅ローンを借りられればいいということです。

私は６０分５０００円という明確な設定ですので、報酬としては１〜２万円です。

先日、かなりやっかいな住宅ローンを組む方のお手伝い（かなりの金融機関に断られました。）をしました。借入金額は４０００万円。何度も試行錯誤をしながら無事２行からＯＫをもらいました。

私の報酬はマイホーム建築などの相談も含めて１０万円です。（相談者からは｢安すぎますよ！｣と言われましたが、これが私の報酬体系ですので別にかまいません。）

このケースの場合、ちなみに住宅ローンコンサル会社の場合の報酬は５％の適用だとして、４０００万円×５％＝２００万円。

１９０万円もの差。家を買うときに車も買い換えられてしまう金額です。

私もがんばって広告を出して、多くの方に数十万円・数百万円のメリットを受けてもらわないといけませんかね。

でも、その広告料を払うためには相談者から高い報酬をもらわないといけません。それでは本末転倒です。（もうかるのは広告会社）

難しいところです。

住宅ローン金利が上がり、金融機関ごとに様々になっています。

一つの選択ミスで大きな失敗につながりますので住宅ローンは慎重に。

住宅ローンチラシによくあるのが優遇金利。

１．５％優遇

なんてことも多く見られるようになりました。

気をつけて欲しいのはこの優遇金利の適用期間。

全期間固定ならいいのですが、固定金利期間限定型の場合、その期間が終わると優遇が無くなったり、優遇金利幅が小さくなることがあります。

また、変動金利でも優遇金利があるのですが、変動金利だとさきほどのような期間というものがハッキリしません。

金融機関によって違いますが、小さな字で｢変動金利の場合は優遇金利は返済開始から６０回目までとなります。｣とあることもあります。５年目に極端に金利が上がったことに気づいても手遅れです。

おいしい話には裏があると思ってみてください。

先日、不動産屋が境界の杭を打っていないことを引き渡し当日まで黙っていたことを書きました。（１０日ほど経ちましたがまだ打たれていません。）


今度は銀行です。
（すべての銀行がそうだということではありません。これを参考に少しでも銀行員のレベルが上がって、消費者重視になって欲しいという意味でここに書きます。）


住宅ローンの契約について、事前審査などすべてが済んでいざ契約という段階になって、追加の書類を出してきて、これに署名してくださいと言ってきました。


私は、立ち会っていなかったのですが、相談者から不審に思ったので、その場で署名せずにあとで私に相談がありました。

※こういうのがＦＰに依頼しておくメリットです。ＦＰに相談していなければそのまま署名してしまったかもしれません。

その書類の詳細はかけないのですが、その書類に署名した場合、今回その銀行の住宅ローンを選んだ意味が全くなくなる可能性がある書類でした。

場合によっては何百万円もの損害が出る可能性がありました。

その問題は１０数年後に明らかになります。

銀行は、今がよければそれでよいということでその問題点についてはなんら説明もしてくれていませんでした。（問題点に気づいていなかったのですが。）


今、その書類に署名していいかを調べています。


ただ、その方がその銀行の住宅ローンの契約をするにはその追加書類がどうしても必要だということ。

契約日より前にそれは銀行は知っていたのに、契約日まで黙っている・・・。

契約日に出されたら一般の人は署名してしまいます。

それで、１０数年後に何百万円も損をしたことに気づく。

しかし、そのころには銀行の担当者は転勤等でいなくなっているでしょうし、銀行のミス（説明不足）を証明するのは容易ではありません。時効となるかもしれません。

そうなると消費者が泣き寝入りです。

きっと、世の中にはこんなことで損をしている人がたくさんいるのでしょう。

消費者保護のために顧問ＦＰ制度ができることを望みます。