宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

住宅ローンについては、選び方次第で何百万円も変わってくるので、正しい知識をみなさんにもってもらいたいのですが、最近おかしな住宅ローンセミナーの広告を見ます。

主催者は工務店であるので、あきらかに建築見込み客を集めるのが目的です。

別にそれ自体を否定しないのですが、広告の文句が過剰広告だったり、だましだったりするとまじめな住宅ローンセミナーまで信頼を失うのでやめていただきたいと思います。

きちんとした内容で勝負して欲しいです。

さて、下記はある住宅ローンセミナーの広告文句です。

「金利１％の差で７５０万円！」

具体的に数字を挙げていますので、その根拠が必要です。確かに７５０万円もの差になることはありますが、それは多くの方にいえる話ではありません。レアケースのみです。

私なりにこの広告の根拠を推理してみました。

借入金額が３１００万円で、返済期間が３５年の全期間固定金利の元利金等返済ですと、金利３％の場合と金利４％の場合での総支払利息額がだいたい７５０万円になります。

確かに３１００万円という借入金額は高すぎるわけではないですし、３５年という期間も普通です。

しかし、金利１％の差になるというケースはほとんどありません。ここに過剰広告があります。

フラット３５の金利で見てみると、平成２０年６月の金利で、安いところは３．０５％くらい、一般的な銀行で高いところで３．５％くらいです。

つまり金利差は金融機関が違っても、０．５％程度であり、金利差が１％ということはめったにありません。
しかも金利が安いところは融資手数料が高いケースもあります。

金利差が同じ条件で１％以上開くとしたら、あまり一般的に利用しないノンバンクなどと比べている場合です。

あとは、自営業など特殊なケースです。

特殊なケースでも確かに金利差１％にはなるかもしれませんので過剰広告とはいえないのかもしれませんが、一般サラリーマンが参加したら「インチキだ。」と思われても仕方ありません。

一般的なサラリーマンが借りる住宅ローン金利で１％以上の差が開くとしたら、固定金利の期間が違う場合があります。

３５年固定だと３％だが、５年固定だと２％といったケースです。

これは論外です。３５年間ずっと金利が上がらないという保証をしてくれるなら別ですが、条件が違う住宅ローンを比べて１％の金利差というのはひどすぎます。

さすがにこれは無いと信じたいですが・・・。

住宅ローンセミナーを開催するのはいいですが、
過剰広告はやめていただきたいものです。

マイホーム関連の相談で困るのが、相談者の勝手な行動です。

予算が無制限、土地もある、住宅ローン審査も問題ないような方なら別にいいのですが、そうではない方は慎重に行動していただきたいです。

先日、マイホームを建てる業者のコンペを設定しました。３社のうち２社は相談者が自分で選んだ探した業者（私がＯＫを出した業者ですが）。もう１社はスピードが早くて良い仕事をする私が提案した業者。

私は、この３社から公平に１社を選んで欲しかったのですが、相談者が勝手に住宅ローンの仮審査を別に出してしまいました。（一応相談は受けましたが止める理由は言えないので、了承しました。）
こちらを仮にＢ銀行とします。

私はほぼ確実に審査が通ってその相談者に必要な条件（融資額、融資のタイミング）も満たす金融機関にのみ仮審査を出してもらっていました。
こちらを仮にＡ銀行とします。

すると、Ｂ銀行の方が金利が有利だということがわかりました。（私は知っていましたが、業者を決めてから交渉するつもりでした。）

Ａ銀行ももちろん審査は通りました。

しかし、Ｂ銀行を選ぶためにはスピードが必要とされるのです。つまり私が提案した業者を選ばないといけないのです。

実は相談者は私が提案した１社ではなく、自分で選んだ１社を気に入っていました。

もしＢ銀行の仮審査の結果を知らなければ自分の気に入った業者に即決していたと思います。

しかし、Ｂ銀行の金利を知ってしまった以上、相談者は悩んでいます。

私も私が提案した業者を贔屓しているのではないかと思われたくないので、難しい立場です。
（確かに金利の面などのこともあって、実際の価格より相当安くなる可能性があることは知っていて提案しましたが、それで私がその業者の味方と思われたくないので。）

本来の私が想定したコンペの流れであれば、

?公平な立場で業者を選んでもらう。

?業者と詳細を詰める間に他の金利の安い金融機関に仮審査を出して、より条件の良いところを選ぶ。
（すでに１社仮審査も通って、業者も確定しているので交渉がしやすくなります。）

?スピードが多少遅くても金利等有利にしてくれる金融機関を交渉しながら選び申し込む。

だったのですが・・・・。
これなら、相談者も満足いくマイホーム選びができたのですが・・・。

相談者自らが招いたトラブルとはいえ、全面的に信頼を得られていなかった私の力の無さともいえます。

最近、住宅ローンの申込のトラブル相談が多いです。

どうも、マイホーム業者のアドバイスを鵜呑みにして、いくつもの金融機関に審査をして、なかなか通らない。

なぜかというと、その方の本当の状況を知らないで、中途半端な情報だけでアドバイスしているから。

また自社の売上げを増やすためにギリギリの金額で設定していることも影響しています。


今、ある相談者は業者の中途半端な住宅ローンのアドバイスのせいで窮地に追い込まれている人がいます。なんとか、私が立て直しつつありますが・・・。

他にも似たようなケースの相談者も多く私が苦労して立て直しています。

施工業者は大手だろうが、中小だろうがあくまで一般の人向けの住宅ローン知識（勤続年数が長く、収入が多いサラリーマン。つまり簡単に審査に通る方）しかありません。

最初から金利比較のためにあちこちに出していいのは、こういう絶対審査が通るような方だけです。

レアケースの方（自営業・歩合給割合が多い、勤続年数が短い、ベンチャー企業に勤めているなどが住宅ローンについて施工業者の言うことを聞いては絶対ダメです。家庭崩壊の元です。

むやみに審査に出すとそれが記録に残ります。

通らなかった場合にはどうして通らなかったかをきちんと分析して別なところに出さないと、審査に落ちた記録だけがどんどん増えていき、本来は審査が通るところでも「なんかあちこちで落とされているな、この人は何かあるかもしれない。」と思われるかもしれません。
これが一番性質が悪いです・・・・・。住宅ローンのノウハウも無いのに、成績のために数打てば当たると・・・むやみに出す施工業者。

たまに、わざとそうやっているのではないかと疑いたくなることもあります。

※うちの売上にならないのなら、よそでも契約できないように住宅ローンに通らないようにしてやれ！

すみません愚痴っぽくなりました。

でも、本当にいいかげんにして欲しいです。

もっとお客様の幸せを願う業者が増えて欲しいです。

毎日数多くのご相談を受けています。

どんな相談でも60分5000円なのですが、この5000円を投資と考えると何の相談がもっとも相談者にとって金銭的メリットがあるかを考えると、トップは住宅ローンです。

保険などでもかなりの効果はあるのですが、コンスタントに高い成果を上げるのは住宅ローンです。

利息や保証料などをきちんと計算する数十万円・数百万円・1000万円も得をする提案ができることが非常に多いのです。

5000円の投資をして30年間で総額500万円もの得をした場合、利回りがいくらか計算したら複利計算で年利約２６％でした。

よく相談されるのがマイホームについて賃貸がいいのか購入がいいのか。

下記のプランでシミュレーションしてみました。

７３平方メートルの新築分譲マンション。東照宮駅から徒歩１０分程度。
物件価格３０００万円。購入時諸費用３００万円。
管理費・修繕積立金・駐車場代月２５，０００円。

３０００万円のローンを元利金等返済で全期間固定３５年金利３％で借りた場合、月々の返済額は約１１５，４５５円。
（住宅ローン減税は廃止後、金利上昇傾向なので３％を超えるかもしれませんが。）

３５年の総額で４８，４１６，１００円。

他に固定資産税・都市計画税がかかります。３５年平均で年１２万円として月１万円。

合計した住居費として月約１５万円を３５年間払い続けます。

※ほかに修繕積立金が途中で大幅に上昇することがありますが、それは計算に入れないでおきます。

近くのほとんど同条件のマンションで築３３年のものが６００万円で売りに出ていますので（仲介手数料、簡単なリフォーム代なども考え、築３５年で売却して手取り５００万円とします。

一方賃貸で駐車場込みで家賃１０万円とします。火災保険料は別途加入が必要ですが、分譲マンションでも地震保険に加入することもあるので考慮しません。

賃貸は固定資産税もかかりません。最近は更新料もかからないところが増えました。一時的に敷金礼金等が発生しますので、それを４０万円とします。

まず初期費用が３００万円−４０万円＝２６０万円

これを３５年１％の複利運用すると３，６８３，１６０円になります。

毎月１５万円−１０万円＝５万円を年１％で複利運用しながら３５年積み立てると２５，１３１，４５８円になります。

合計２８，８１４，６１８円となり、分譲マンションを売却した場合の５００万円との差は２３００万円以上になりました。

毎月の差が１万円、つまり家賃が月１４万円だとしても３５年で３００万円以上賃貸が多く貯蓄できる計算になります。

家賃月１４万円ならかなり良い物件に住めます。賃貸マンションでなく賃貸の戸建にだって住めます。

分譲マンションではこのようになりますが、戸建の場合は管理費等がありませんし、土地は残りますのでまた変わってきます。

ライフプランによっては分譲マンションを購入した方が良い方もいます。

ご参考に。