宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

宅建業法改正案について先日提言させていただきました。

追加案として、仲介手数料について。

現在、ほとんどの場合仲介手数料の上限が物件価格の３％プラス６万円となっています。
（あくまで「上限」なのですが）

物件価格が変動すると、仲介の不動産屋の仲介手数料が減る。

そのため、買い手側についた不動産屋は物件価格が減ると仲介手数料が減ります。

すると買い手側の希望する値下げ交渉について積極的に行わない可能性があります。

※専任媒介や両手の場合は早く決めたいので値下げ交渉に積極的になることもありますが。

そういう弊害をなくすためには、買い手の仲介手数料を次のように変えてはどうでしょうか？

レインズに広告表示された金額の２％＋広告表示された金額から減額された金額の２０％とする。

広告表示が３０００万円の物件をそのまま成約させれば３０００万円×２％＝６０万円ですが、
買い手の希望する値下げ交渉をして２５００万円にすれば値下げ分の５００万円×２０％＝１００万円がプラスされます。

買い手の味方になって値下げ交渉がうまくいけば、買い手の消費者も不動産屋も儲かる仕組み。

今のままなら、３０００万円×３％＋６万円＝９６万円。価格が下がればこれから減っていくだけ。

しかし、上記のように値下げ努力をすれば１６０万円、それ以上にもなるかもしれません。

消費者も４００万円も支払額が減ります。

これくらい不動産屋には働いてもらわないと３％の手数料が高すぎると反発の声が出てきて当然だと思いますが・・・。
ただの情報の横流しで何十万円も払うことに消費者がおとなしく従っている時代は長くは続かないと思うのですが。

自動車を買うとき、
「燃費が良いと環境にやさしい」という理由で購入する車種やメーカーを決める方は多いと思います。

食料品を購入するとき農薬が少ない、産地が近くて輸送のガソリンが少なくて環境に良い

など、自分が購入するものやメーカーを選ぶことで社会貢献するという考え方があります。

もちろんコンプライアンス（法令順守）に違反している企業から購入しないなどもあります。

しかし、マイホームに関してこういうことを意識する人はほとんどいません。

マイホーム業界にこういう考え方が広がっていないことと、価格が高いためいくら環境によい材料などを使っているとしても予算の都合上普通の材料にしてしまうようなことも。

予算については高価な買い物ですので、仕方がありませんが、マイホームに潜むリスクである欠陥住宅。

これはいけません。

欠陥住宅を建てるような業者と契約することは、自分自身の損害はもちろんのこと、欠陥住宅の被害を拡大させることに加担することになります。

そして、法令違反をしている業者。

意識的に法令違反をしている場合もあれば、業者自身が不勉強であるために知らずに法令違反をしているケースも多数あります。

法令違反が発覚すれば業者が潰れてしまうこともあります。過去では山一證券、最近ではミートホープなど。

一方まじめに法令を遵守している業者もいます。法令を遵守するためにはそれなりの費用がかかります。費用をかけたからといって売上げや利益につながるわけではありません。

法令違反をしている業者はその費用を出さずに自分の懐にいれています。

法令を遵守する業者がバカを見て、法令違反をしている業者が得をする。

まさに正直ものがバカを見るような社会で良いのでしょうか？

自分自身のことをふりかえってみてください。まじめに頑張っているのに報われない、悪いことをしている人が儲かっている姿を見て、なんとも思わないでしょうか？

マイホーム業者について、この法令違反をしているかの確認は一般消費者にはとても難しいです。業者自身も気付かないこともあります。

しかし、法令違反業者を野放しにしてそこと契約することは、社会を悪い方向へ導く手助けをしていることを忘れないでください。

今日は１月１７日は阪神大震災から１３年。

私は当時大学生でしたが、大変な驚きでした。

６０００人以上の方が亡くなりました。

その８割以上が建物の倒壊によるもの。

その倒壊した建物の多くが欠陥住宅であったとのこと。

今では、建築基準法改正以前の建物は地震に弱いので耐震診断をしましょうと言っていますが、実際は欠陥住宅のチェックがほとんどされていなかったためではないかと推測されます。

ある程度の費用をかけなくては地震に強い建物は建ちません。

チラシやＣＭの安い建物にとびつく際は、建築途中のものを見せてもらってください。どのような材料を使っているのか、どのような工法を使っているのか。

安さだけで飛びついて、家族を危険にさらしますか？

予算が足りないのであれば、それを補う工夫をプロに相談してください。

お金をかけるべきところとかけないところを間違えないように。

ここ数日、不動産業者への批判ブログが続いておりました。

さまざまなご意見をいただきますが、実際に不動産に関する相談を受けての実情を表現させていただいています。

中には良心的な不動産業者もいるのかもしれません。

しかし、どんなに良心的に見える不動産業者でも商売ですから、利益にならないことはできません。

特に不動産を買うお客様に対しては、その不動産屋に○○円以上売上が入る物件しか探してくれません。

経営している以上仕方が無いことかもしれません。そこをわかった上で不動産屋を利用して欲しいというメッセージです。

事実、利益抜きで不動産を探して差し上げる私に依頼いただくだけで、不動産屋で探してもらえなかった良い物件が次々とでてくる。

依頼者は「どうして、不動産のプロである不動産屋さんはこの物件を教えてくれなかったのか！」
と憤慨されます。

商売である以上仕方が無いのかもしれませんが、多くの方にとって人生で最大級の買い物である不動産について、消費者が不利益を被っている事実。

現在の宅建行法すら守っていない業者が多いのが問題なのですが、既得権を守る業界にも問題が。

そこで私は、次のような宅建業法改正を提案したく思っています。

?レインズへの登録を完全義務化（一般媒介も）と違反業者の罰則強化（営業停止など）

?レインズ情報を消費者でも自由に閲覧できるようにする。

?仲介手数料の両手禁止（必ず買い手と売り手に別の業者がつくことにする。）

?買い専門の宅建業者の登録の自由化、規制緩和。
※大事にされない買いのお客様の保護のため。

どうでしょうか？業界団体の反対は必死でしょうが。消費者保護には必要ではないかと思います。

マイホーム業者（不動産屋・ハウスメーカー・工務店など）は家を売るのが仕事。

マイホームを持とうと思ってやってきたお客様をいかにしてマイホーム購入に結びつけるか。

マイホームという夢を見ている状態から、なんとかして夢から覚まさないように誘導する。

予算が高い方はそれほど苦労はないのですが、予算に上限のある方は、いかに予算内に納めるか。

予算というのは得てして住宅ローンを目いっぱい組んだ場合ですが、住宅ローンを借りられるのと返せるのかは違います。

住宅ローンを返すところから夢から現実に戻ります。

しかし、その時にはマイホーム業者の仕事は終わっています。

住宅ローン以外にも実際、マイホームを購入して住み出してから様々な現実に直面します。

欠陥住宅・業者の倒産・間取りの不満など、そこから家族の亀裂が発生するということも。

夢を見せるマイホーム業者だけではなく、現実を見せてくれる第三者のプロに相談の上マイホームを購入してください。