09年02月06日
日本綜合地所が破綻 負債総額１９７０億円
日本綜合地所が破綻 負債総額１９７０億円 今年最大
2月6日8時5分配信 産経新聞
採用内定の取り消しが問題となったマンション分譲大手で東証１部上場の日本綜合地所は５日、会社更生手続きを東京地裁に申し立て、受理されたと発表した。負債総額は約１９７０億円。上場企業の倒産は今年６件目で、負債総額は最大となる。マンション販売の不振や金融危機の影響で資金繰りに行き詰まり、自力再建を断念した。東証は３月６日付で同社の株式を上場廃止にする。
同社は「ヴェレーナ」のブランドで首都圏を中心に分譲マンションを展開。欧州風の外観などで人気を集め、平成１９年にはマンション供給戸数で首都圏２位、全国６位にランクインするまでに成長。２０年３月期決算では過去最高益を達成していた。
しかし、景気の冷え込みによる販売不振で業績が悪化。昨年１１月には社債の償還資金の調達が難しくなり、この時は銀行に担保を差し入れて融資を受け、何とか乗り切ったが、その後、銀行などの融資姿勢が一段と厳しくなったという。この結果、２月上旬に期限が来る建築代金の支払いが不可能になり、更生法申請を余儀なくされた。
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またまたまた、大手マイホーム業者の経営破たんです。
本当にどうしたことか。マンションの購入者はこれから大変な日々が待っています。
平成１９年の８月に私が発行した小冊子
「欠陥住宅より怖いマイホーム業者倒産」
http://fplifewv.com
これがもっと世の中に広まっていれば、少しでも被害者が少なくて済んだのかと悔やまれます。
2月6日8時5分配信 産経新聞
採用内定の取り消しが問題となったマンション分譲大手で東証１部上場の日本綜合地所は５日、会社更生手続きを東京地裁に申し立て、受理されたと発表した。負債総額は約１９７０億円。上場企業の倒産は今年６件目で、負債総額は最大となる。マンション販売の不振や金融危機の影響で資金繰りに行き詰まり、自力再建を断念した。東証は３月６日付で同社の株式を上場廃止にする。
同社は「ヴェレーナ」のブランドで首都圏を中心に分譲マンションを展開。欧州風の外観などで人気を集め、平成１９年にはマンション供給戸数で首都圏２位、全国６位にランクインするまでに成長。２０年３月期決算では過去最高益を達成していた。
しかし、景気の冷え込みによる販売不振で業績が悪化。昨年１１月には社債の償還資金の調達が難しくなり、この時は銀行に担保を差し入れて融資を受け、何とか乗り切ったが、その後、銀行などの融資姿勢が一段と厳しくなったという。この結果、２月上旬に期限が来る建築代金の支払いが不可能になり、更生法申請を余儀なくされた。
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またまたまた、大手マイホーム業者の経営破たんです。
本当にどうしたことか。マンションの購入者はこれから大変な日々が待っています。
平成１９年の８月に私が発行した小冊子
「欠陥住宅より怖いマイホーム業者倒産」
http://fplifewv.com
これがもっと世の中に広まっていれば、少しでも被害者が少なくて済んだのかと悔やまれます。
09年02月03日
宅件業法改正案２ -仲介手数料編-
宅建業法改正案について先日提言させていただきました。
追加案として、仲介手数料について。
現在、ほとんどの場合仲介手数料の上限が物件価格の３％プラス６万円となっています。
（あくまで「上限」なのですが）
物件価格が変動すると、仲介の不動産屋の仲介手数料が減る。
そのため、買い手側についた不動産屋は物件価格が減ると仲介手数料が減ります。
すると買い手側の希望する値下げ交渉について積極的に行わない可能性があります。
※専任媒介や両手の場合は早く決めたいので値下げ交渉に積極的になることもありますが。
そういう弊害をなくすためには、買い手の仲介手数料を次のように変えてはどうでしょうか？
レインズに広告表示された金額の２％＋広告表示された金額から減額された金額の２０％とする。
広告表示が３０００万円の物件をそのまま成約させれば３０００万円×２％＝６０万円ですが、
買い手の希望する値下げ交渉をして２５００万円にすれば値下げ分の５００万円×２０％＝１００万円がプラスされます。
買い手の味方になって値下げ交渉がうまくいけば、買い手の消費者も不動産屋も儲かる仕組み。
今のままなら、３０００万円×３％＋６万円＝９６万円。価格が下がればこれから減っていくだけ。
しかし、上記のように値下げ努力をすれば１６０万円、それ以上にもなるかもしれません。
消費者も４００万円も支払額が減ります。
これくらい不動産屋には働いてもらわないと３％の手数料が高すぎると反発の声が出てきて当然だと思いますが・・・。
ただの情報の横流しで何十万円も払うことに消費者がおとなしく従っている時代は長くは続かないと思うのですが。
08年01月19日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月18日
正直ものがバカをみる。
自動車を買うとき、
「燃費が良いと環境にやさしい」という理由で購入する車種やメーカーを決める方は多いと思います。
食料品を購入するとき農薬が少ない、産地が近くて輸送のガソリンが少なくて環境に良い
など、自分が購入するものやメーカーを選ぶことで社会貢献するという考え方があります。
もちろんコンプライアンス（法令順守）に違反している企業から購入しないなどもあります。
しかし、マイホームに関してこういうことを意識する人はほとんどいません。
マイホーム業界にこういう考え方が広がっていないことと、価格が高いためいくら環境によい材料などを使っているとしても予算の都合上普通の材料にしてしまうようなことも。
予算については高価な買い物ですので、仕方がありませんが、マイホームに潜むリスクである欠陥住宅。
これはいけません。
欠陥住宅を建てるような業者と契約することは、自分自身の損害はもちろんのこと、欠陥住宅の被害を拡大させることに加担することになります。
そして、法令違反をしている業者。
意識的に法令違反をしている場合もあれば、業者自身が不勉強であるために知らずに法令違反をしているケースも多数あります。
法令違反が発覚すれば業者が潰れてしまうこともあります。過去では山一證券、最近ではミートホープなど。
一方まじめに法令を遵守している業者もいます。法令を遵守するためにはそれなりの費用がかかります。費用をかけたからといって売上げや利益につながるわけではありません。
法令違反をしている業者はその費用を出さずに自分の懐にいれています。
法令を遵守する業者がバカを見て、法令違反をしている業者が得をする。
まさに正直ものがバカを見るような社会で良いのでしょうか？
自分自身のことをふりかえってみてください。まじめに頑張っているのに報われない、悪いことをしている人が儲かっている姿を見て、なんとも思わないでしょうか？
マイホーム業者について、この法令違反をしているかの確認は一般消費者にはとても難しいです。業者自身も気付かないこともあります。
しかし、法令違反業者を野放しにしてそこと契約することは、社会を悪い方向へ導く手助けをしていることを忘れないでください。
08年01月18日 | Category: ファイナンシャルプランナーとして Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月17日
阪神大震災から１３年
今日は１月１７日は阪神大震災から１３年。
私は当時大学生でしたが、大変な驚きでした。
６０００人以上の方が亡くなりました。
その８割以上が建物の倒壊によるもの。
その倒壊した建物の多くが欠陥住宅であったとのこと。
今では、建築基準法改正以前の建物は地震に弱いので耐震診断をしましょうと言っていますが、実際は欠陥住宅のチェックがほとんどされていなかったためではないかと推測されます。
ある程度の費用をかけなくては地震に強い建物は建ちません。
チラシやＣＭの安い建物にとびつく際は、建築途中のものを見せてもらってください。どのような材料を使っているのか、どのような工法を使っているのか。
安さだけで飛びついて、家族を危険にさらしますか？
予算が足りないのであれば、それを補う工夫をプロに相談してください。
お金をかけるべきところとかけないところを間違えないように。
08年01月17日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月16日
宅建業法改正を！！
ここ数日、不動産業者への批判ブログが続いておりました。
さまざまなご意見をいただきますが、実際に不動産に関する相談を受けての実情を表現させていただいています。
中には良心的な不動産業者もいるのかもしれません。
しかし、どんなに良心的に見える不動産業者でも商売ですから、利益にならないことはできません。
特に不動産を買うお客様に対しては、その不動産屋に○○円以上売上が入る物件しか探してくれません。
経営している以上仕方が無いことかもしれません。そこをわかった上で不動産屋を利用して欲しいというメッセージです。
事実、利益抜きで不動産を探して差し上げる私に依頼いただくだけで、不動産屋で探してもらえなかった良い物件が次々とでてくる。
依頼者は「どうして、不動産のプロである不動産屋さんはこの物件を教えてくれなかったのか！」
と憤慨されます。
商売である以上仕方が無いのかもしれませんが、多くの方にとって人生で最大級の買い物である不動産について、消費者が不利益を被っている事実。
現在の宅建行法すら守っていない業者が多いのが問題なのですが、既得権を守る業界にも問題が。
そこで私は、次のような宅建業法改正を提案したく思っています。
?レインズへの登録を完全義務化（一般媒介も）と違反業者の罰則強化（営業停止など）
?レインズ情報を消費者でも自由に閲覧できるようにする。
?仲介手数料の両手禁止（必ず買い手と売り手に別の業者がつくことにする。）
?買い専門の宅建業者の登録の自由化、規制緩和。
※大事にされない買いのお客様の保護のため。
どうでしょうか？業界団体の反対は必死でしょうが。消費者保護には必要ではないかと思います。
08年01月16日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月15日
夢を見させるマイホーム業者
マイホーム業者（不動産屋・ハウスメーカー・工務店など）は家を売るのが仕事。
マイホームを持とうと思ってやってきたお客様をいかにしてマイホーム購入に結びつけるか。
マイホームという夢を見ている状態から、なんとかして夢から覚まさないように誘導する。
予算が高い方はそれほど苦労はないのですが、予算に上限のある方は、いかに予算内に納めるか。
予算というのは得てして住宅ローンを目いっぱい組んだ場合ですが、住宅ローンを借りられるのと返せるのかは違います。
住宅ローンを返すところから夢から現実に戻ります。
しかし、その時にはマイホーム業者の仕事は終わっています。
住宅ローン以外にも実際、マイホームを購入して住み出してから様々な現実に直面します。
欠陥住宅・業者の倒産・間取りの不満など、そこから家族の亀裂が発生するということも。
夢を見せるマイホーム業者だけではなく、現実を見せてくれる第三者のプロに相談の上マイホームを購入してください。
08年01月15日 | Category: 住宅ローンのセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月14日
不動産屋は心理テクニックを使わないで。
経営コンサルティングをしている立場から、いかに企業が売上・利益を伸ばしたらいいのかを指導することがあります。
その一つの方法に心理テクニックがあります。
心理テクニックをうまく使えばゴミだって売ることができます。
いかに自社の商品が良いとお客様に思っていただくかです。
この心理テクニックは、悪質商法や詐欺でよく使われます。自社の商品の質が悪い分テクニックでカバーします。
この心理テクニックにはまらないできちんと必要で良いものを購入することが消費者に必要とされています。
この心理テクニックをよく使う業種に不動産屋があります。
いかに、自分のところがもっている情報の中の物件をお客様に選んでもらうのかですから。
たとえよくない物件でも、お客様に気に入ってもらわないければ一円にもなりません。
不動産屋が良く使う心理テクニックとしては、「ブス・ブス・並」があります。
ブスという言葉は悪いですが、あまり良くない物件のことを指します。
まず、最初に２件よくない物件を見せた後に普通の物件を見せると、勝手にお客様の方で比較して最後の普通の物件がとてもよく思えてしまいます。
このテクニックにまんまとはまってしまう消費者がいかに多いことか。
不動産屋も商売ですので、こういうテクニックを使うことは、否定しませんが。できれば賃貸だけにして欲しいです。
賃貸であれば、後で「この部屋を選んで失敗した！もっと安くて良い部屋があるじゃないか！」と思っても、損害は礼金・仲介手数料や引越し代程度で数十万円で済みます。
（数十万円といっても大金ですが。）
しかし、売買ではそうもいきません。心理テクニックにはまって並以下の物件を買ってしまった後に後悔してももう遅いのです。
売却しように買った値段で売れれば恩の字です。２割３割は下回るのが当たり前です。
買換えするのために、仲介手数料・銀行手数料・登記手数料など総額は軽く数百万円にものぼります。
不動産の購入での失敗は、人生を奈落に落とします。
それくらい重要なことなのに、不動産屋さんは心理テクニックを使って、今日も不動産に素人の消費者にダメ物件を買わせています。
お客様の人生を変えてしまう買い物に悪質商法や詐欺が使う心理テクニックは使わないで、商品自体の価値で勝負して欲しいものです。
08年01月14日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月13日
やっぱり変だよ不動産屋
今日も、物件探し。
ネットと現地をグルグルと回っています。
チラシやネット情報だけでは本当の物件の価値はわかりません。
今日も現地を見て、癖のある物件であることが判明。
また、探し直しです。
そんな中でよさそうな物件を見つけて、不動産屋に電話するとココでまず面倒発生。
『ＦＰの西村です。』と言っても、理解されないケースがほとんど。
『ＳＰ？ＦＰ？って会社名ですか？』
不動産屋ならＦＰくらい知ってろよ！といいたくなる場面。
どれだけ、不動産屋がＦＰ的な不動産購入・売却のアドバイスをしていないのかがわかります。
で、ＦＰの説明をしてから、不動産業者ではないことを説明して、やっと資料をＦＡＸしてもらえます。
もし、これが不動産業者からの問合せならば『一旦売りやめになりました。』とか適当な理由をつけて資料をくれません。
手数料が減ると考えるからです。
ですから、不動産屋に物件探しを依頼してもなかなか良い物件の情報は得られない。
不動産のことなのに、その道のプロである不動産屋では良い物件は見つからない現状。
やっぱり変だよ不動産屋。
08年01月13日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月12日
私は悪い不動産屋
『私は悪い不動産屋』大倉辰吾著
また、本の紹介です。これも私の好きな本です。
不動産屋さんが自らを悪いと言う。なんとも良識のある本です。
不動産業界はおかしなところで、法律よりも慣習が優先している。
明らかに法律違反なのに、ほとんど全ての不動産屋さんが同じような法律違反をしている。それが慣習となっている。
それを正そうと言う動きもほとんどない業界。
そんなことをして、不動産屋が不利になるようなことをしたら、同業から不動産の紹介をしてもらえなくなります。
不動産屋は業界のネットワークが大事ですから、そのネットワークを壊すようなことはなかなかできない。
不動産屋がネットワークから外れたら、仕事になりませんから。
おまけに不動産に関しては消費者はかなり無知の状態。これが悪い不動産屋の活躍にも貢献しています。
良く、私に『不動産屋をやったら？』と言ってくれる方がいます。
確かに私の仕事の内容から、不動産屋をすれば儲かるかもしれません。しかし、法律違反とわかっていても、不動産屋をやる以上その慣習にしたがって、消費者に対して嘘をつくのが心苦しいので、現時点では不動産をやるつもりはありません。
将来、悪しき慣習を正そうという業界の流れや法律改正が起きたら考えますが。
今は不動産屋と消費者の間に立って、消費者が不動産で被害に合わないように正しい知識を消費者に教えることにしています。
特に買い手に対しては、買う気をなくさせるような物件の不利なところは言いません。
※法律上定められていることは重要事項説明で言うかもしれませんが、そうでないことは言いません。
例 バス便は本数がほとんどない。
朝夕は渋滞で車が動かない。排気ガスがいっぱい。（見学に行く土日は空いているので渋滞に気付いてない。）
昔、首切りの処刑場だった
など。
この本の著者は、こんな悪い不動産屋のテクニックを紹介しています。
●高い査定で調子に乗せる
●ケチをつけて売価を下げる
●欠陥住宅を高く買わせる
●クズ地を押し付ける
●敷金を返さない
●申し込み金をふんだくる
ぜひ、ご参考に。
08年01月12日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月11日
販売員も知らない医療保険の確率
『販売員も知らない医療保険の確率』永田宏著
素晴らしい本を見つけました。
普段書店での新しい書籍はチェックしているのですが（だいたいは大した中身ではないので立ち読みで済ませます。）、これは知りませんでした。
あまり書店に長く置かれていなかったのではないでしょうか。
２００７年１月発行です。
内容は、医療保険の確率としていますが、ずばりこれからの医療制度から考えると医療保険に加入する意味が無いと、私が常々言っていることを、確率というデータで示してくれている本です。
「２００６年の８月に『保険の裏ワザ』という小冊子を私が発行していましたので、私の方が先！」なんて心の狭いことは言いません。
本当の医療保険のことを書いてくれている本です。著者が医学博士であるのも説得力があります。
同じ内容を私が書いたとしてもそれほど説得力は無いですが、伝えたいことは一緒でした。
似たような名前の本で『医療保険に入ってはいけない！』という本はかなり有名で売れているようですが、『販売員も知らない医療保険の確率』の中身の５％も書かれていません。
『医療保険に入ってはいけない！』は内容と題名が違っています。著者は医療保険に入ってはいけないとは言っていません。公的な医療保険制度を理解した上で医療保険に入りなさいという中身ですので。
むしろ、『販売員も知らない医療保険の確率』の方が医療保険に入ってはいけないという意味だと思います。
ぜひ、ご一読を。読むのが面倒という方は私のホームページで『保険の裏ワザ』が無料でUPされていますのでそれを読むだけでも、簡単な主旨はわかると思います。
しかし、これだけの本がなぜ書店で並ぶほど売れていないのか・・・・。
それは、本当のことを言い過ぎているからでしょう。これがベストセラーにでもなったら生命保険のセールスの方が生活できなくなってしまいます。
それぐらいのインパクトがあります。
ただし、この本は今の医療保険は役に立たないので入らないで貯金した方がいいということまでは言っていますが、そこから先については触れていません。
この方の理論で言えば、確かにほとんどの医療保険は意味がありません。
ただし、この理論をとっていても、中には役に立つ医療保険や医療特約は存在しています。そこまでは著者はご存知ないのでしょうが（ご存知であってもその商品の宣伝になるからあえて書いていないのかもしれませんが）、多くの方に読んでいただきたい一冊です。
08年01月11日 | Category: 生命保険のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月10日
経営悪化が消費者被害へ。
整備せず車検装う 宮城県警が詐欺容疑で強制捜査へ
実際には車検整備を行っていないのに検査を通ったかのように装い、所有者に車を返却するなどしていたとして、宮城県警交通指導課などは８日までに、詐欺や有印公文書偽造などの疑いで、仙台市内の自動車整備業者を近く強制捜査する方針を固めた。容疑が固まり次第、この業者の関係者を逮捕する方針。
県警などによると、この業者は乗用車やトラックの所有者から車検代を受け取りながら、車の整備、点検を行わないまま、車検を通したかのように装った疑いが持たれている。被害は数十人、だまし取られた車検代は計数百万円に及ぶという。
さらに、この業者は車検証を交付する際にも、東北運輸局宮城運輸支局に必要な書類を提出せず、自分たちの手で日付などを記載した偽造の車検証を所有者に交付していた疑いも持たれている。所有者が問い合わせてきた場合などに、偽造した車検証を交付していたという。
（河北新報 1月9日）
車検整備を行う会社が、なぜこんなことをしたのか・・・・。原因は資金繰りの悪化でしょう。車検代とまとめているが、実際は自賠責保険料や自動車重量税なども含まれているのではないかと思われます。
整備だけなら原価は無い（部品交換がいる場合はかかりますが）ですから、よほど忙しいとか人員がいないとかでなければ、ごまかすメリットはさほど無いと思われます。
すぐにバレルようなことですらしなくてはならないほど、中小企業の経営は苦しくなっています。
建設業関係もしかりです。こちらは、すぐにバレない、下手したらずっとバレないような手抜きができてしまうマイホーム建設です。
壁の中の柱、床下、天井裏などで手抜きをしても、地震さえこなければ倒壊してバレることは無いと思ってしまうのでしょう。
私は経営が厳しい建設業関係がたくさんいることを確認しています。今までまじめにやっていたとしてもいつ、魔が指すか・・・。過去の評判だけで判断してはいけません。大工や建設業関係も結局は自分たちの生活が大事です。お客様のことはその次です。
08年01月10日 | Category: General Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月09日
責任者出て来い！！
昨日、ビデオに撮っておいた番組を視ました。
日本テレビの『責任者出て来い！』
イマイさんが悪徳業者にリダイアルして廃業に追い込むのが人気です。
同じ悪徳業者と戦う（戦うというより被害を事前に回避するのですが。）ものとして頼もしく思える好きな番組です。
国民生活センターに融資保証金詐欺の被害防止に努めているかを聞いていましたが、ほとんど何もしていないとのこと。
私が消費者生活センターに言って味わうのと似ています。
被害が大きくならないと動かないんですからね・・・。
被害が小さいうちになんとかしないといけないのに。
番組の中で介護事業者が架空の介護サービスをしたとして介護保険を不正に得ていたところの告発がありました。
内部告発があっても市町村はろくに動かない。
監査に行くの事前予告してから行くのでは、不正の証拠を隠してしまうのはあたりまえ。
内部告発した人は当然職場でイジメに会う。
そんな状態がまかりとおっている現状。
介護保険に限らずそんなことがいっぱいある日本。
タレントの和希さんが、
『正しいことをしている人がイジメや辛い目にあっているなんておかしい！正しいことをしている人が報われる日本にならないんですか！』と政治家に向けて話しているところ、まったくの同感で泣きそうになりました。
まじめに働いて家を買うのに欠陥住宅をつかまされる。
まじめに法律やルールを守っている会社が倒産の危機に陥っているのに、法律やルールを破って営業して利益を得ている会社が成長している。
そんな世の中であってはいけないはずです。
早速、私の相談に来た方で、そういうルールを破っている業者と契約を結ぼうとしているであろう方に手紙や資料を送りました。
いままでは、あまり深く入り込んで業者を変えた方がいいとは言ってきませんでしたが、そんな番組や色々な本を読んで考えが変わりました。
お客様にとっては余計なことと感じるかもしれませんが、ルールを守らないところを成長させてはならない。
それが本人はもとより他の被害者を生むかもしれません。そうなるとそのお客様も共犯になるかもしれません。
まじめにやっているところやまじめな消費者を守らなくては！！
正しい人が報われる日本へ。
08年01月09日 | Category: ファイナンシャルプランナーとして Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月08日
売れすぎて現場監督を募集？
昨日、ラジオであるハウスメーカー（工務店？）の社員募集のCMがありました。
『売れて売れて困っています。営業、現場監督を緊急募集しています。』
とのこと。
売れて売れて困っているのなら、営業がなぜそんなに必要なのでしょう？
可能性としては、CMにつられてやってくる見込み客を管理する営業担当者が足りなくて、成約までもっていけないケース。
つまり売れているわけではなく、完全に売れるまでいかせるために営業の人が必要ということで、売れて売れて困っているのではなく、正確には売れそうだけど売れないので営業を募集ということでしょう。
まあ、営業の募集はともかく、ひっかかるのは現場監督を募集していること。
現場監督は手抜き工事や工事ミスがないかを現場でしっかり監督する人。
大工の管理能力やきちんとした工事ができる技術が必要です。
さて、そんな現場監督で優秀な方はこういうハウスメーカーに就職するでしょうか？
優秀な現場監督であれば仕事はたくさんあるでしょうから、そんなところに就職するわけがありません。
つまり、そこに就職するのはどこからかクビになった力の無い現場監督。ただの飾りで置くための現場監督です。
そんな現場監督が自分の家の監督をしていたらどう思いますか？
自ら自分のところはロクな現場監督無しであなたの家を建てますよと公言しているようなもの。
それでもそんなところで家を建てようとする方は、現場監督の重要性を理解されていない。
日本の消費者はマダマダ家に関する知識が足りないのかなと思います。
08年01月08日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月07日
住宅展示場に行くときは注意。
初売りイベントで住宅展示場に行かれた方もいらっしゃるでしょう。
住宅展示場では、最初はなるべく自分の情報を教えないようにしてください。
住宅展示場からみると、まず土地があるお客はすぐに成約しやすいおいしい客です。
土地を持っているとなると、建物のみの費用で済みますので住宅ローンも借りやすいですから。
土地のことを話すと営業マンは
『土地の調査だけでもしましょう！』
『プランだけでも作りましょう。』
『大丈夫。無料ですから！』
と、無料ということで安易にお願いすると大変です。まず他のメーカーの見学に行く時間がなくなりますし、トントン拍子に話しを進められます。
そうすると『無料でココまでしてもらって悪いな。』
と断りづらくなることも。
それが営業マンの狙いでもあるのですが。
ただより高いものは無いとそういうことで遠慮しがちになって言いたいことも言えずに契約にいたると大変です。
相場より１００万円以上も高い契約になったり、欠陥になったりと。
住宅展示場では、個人情報はしっかりガードしてください。
08年01月07日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月06日
リフォーム済み物件に気をつけて
中古のマンションや戸建のチラシに
「リフォーム済み！すぐ入居できます！」という文句がありますが、これも注意が必要です。
リフォーム済みということは、壁などに亀裂などの欠陥、水漏れ・雨漏りの染みなどがあっても見た目にはわからなくなっている可能性があります。
表面がきれいだと買いたくなる気持ちもわかりますが、注意が必要です。
よく「買った後欠陥が見つかっても直してくれるのでは？」と思っている方がいますが、それは新築の場合です。
中古の場合は売主が一個人であるため、契約書に「現状のまま引渡し、瑕疵担保責任は負わない」とうたっている場合が多いのです。
つまり、買った後に欠陥を見つけても買い主以外に責任をとってくれないのです。
※仲介した不動産屋に重要事項説明義務違反といえなくもないですが、訴訟にするなどで大変です。
中古の物件を買うときはできれば、前の人が住んだ時のままで、買う方が安く・安全なものが買えます。
買った後でリフォームしたほうが中間業者の利益が無いので結果的にお得です。
ただ、一般の方は欠陥があるかを判断するのは難しいのでプロに同行してもらうのが良いでしょう。
わずかな費用を払ってでも欠陥住宅を買わない方が絶対に安心です。
万が一欠陥住宅を買ってしまったら今度は売るに売れません。なんとか売るとしたら、同じように欠陥を隠して売りますか？被害者が加害者になってしまいます。
くれぐれもそのようなことがないように。
08年01月06日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月05日
マイホームのド派手な広告
初売りということで、大量の折込チラシが新聞に挟まっています。
その中で私も職業柄よく見るのは建売住宅、マンションなどのマイホーム関係の広告です。
経営コンサルティングもやっていますのでこれらの広告費がどのくらいかかっているのかを知っています。
直接マンションや建物という消費者が手にするものになっていない費用が数百万円かかっています。
わずか３０戸のマンションの部屋を販売するためにきれいなチラシを数万枚も刷って、折込やポスティングをしています。それも何回も。
１枚単価が２０円としても、５０万枚も刷って配れば１０００万円です。３０戸で割れば１戸あたり３３万円。
それ以外にもパンフレット代、モデルルーム建設費、販売員の給料などなど。
それらをあわせるとどのくらいになるのか。
ある本では、平均販売価格３３５０万円の物件のうちの約２５５万円はこういう経費だと紹介されています。
自分で買うマンションに自分がお金を出して宣伝するというおかしな構図になっています。
スーパーや家電などほとんどの方が対象となる商品なら高いチラシを大量に巻いてもいいですが、マイホームとなるとターゲットは限られています。大部分は無駄になっています。今の環境問題の意識にも逆行しますね。
上記の例でいえば２５５万円を値引いてくれればそれだけでも消費者は買いやすくなるはずなのですが・・・。
マイホームを買う時はド派手な宣伝に惑わされないようにしてください。
その宣伝という形の残らないもののためにあなたのお金が使われています。
もちろんテレビCMやタレントを使っている場合もかなりの部分が形の残らないものに変わっていますよ。
そういう余計なコストが無いほうが結果的に良いマイホームを安く手に入れられます。
08年01月05日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月04日
生活と命を守る仕事
新年あけましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。
多くの相談者から年賀状を送っていただきましてありがとうございます。
相談者のご家族の幸せそうな写真と「大変お世話になりました。」「幸せな生活へ導いていただきありがとうございました。」という感謝の一言をいただき、大変うれしく思います。
特に念願のマイホームを安心にしかも安価に手に入れることができた方のお手伝いができたのはうれしいものです。
正月に読んだ本で阪神大震災で倒壊した建物の多くが欠陥住宅であったことがかいてありました。
築年数が古かったこともありますが、欠陥がなければ
倒壊せずに済み、助かった命も多くあったのかと思うと心が痛みます。
それでも欠陥住宅はなくなりません。
2年前の耐震偽装問題もしかりです。人の命を預かる住宅・建物に携わっている人間が震度５で倒壊するかもしれない建物を平気で作っている事実。
それを知りながら、何も知らない消費者へ売りつけて責任を取らない不動産会社の存在。
自分の仕事のせいで人の命が失われるかもしれないと全ての建設関係者が思えば欠陥住宅は無くなるかもしれません。
しかし、そうもいかない現実。
多くの建設業者・工務店が経営危機に陥っています。
原材料高、注文数の激減です。
もしも今までまじめに欠陥住宅を作らないようにしていた工務店でも、体力も資金力の無いところは、自分たちの生活を守るために欠陥、手抜きに手を染めるかもしれません。
今年は昨年以上に建設業界は大変です。
私も昨年以上に多くの方に安心・安全なマイホームを手に入れていただくために頑張ってまいります。
追加案として、仲介手数料について。
現在、ほとんどの場合仲介手数料の上限が物件価格の３％プラス６万円となっています。
（あくまで「上限」なのですが）
物件価格が変動すると、仲介の不動産屋の仲介手数料が減る。
そのため、買い手側についた不動産屋は物件価格が減ると仲介手数料が減ります。
すると買い手側の希望する値下げ交渉について積極的に行わない可能性があります。
※専任媒介や両手の場合は早く決めたいので値下げ交渉に積極的になることもありますが。
そういう弊害をなくすためには、買い手の仲介手数料を次のように変えてはどうでしょうか？
レインズに広告表示された金額の２％＋広告表示された金額から減額された金額の２０％とする。
広告表示が３０００万円の物件をそのまま成約させれば３０００万円×２％＝６０万円ですが、
買い手の希望する値下げ交渉をして２５００万円にすれば値下げ分の５００万円×２０％＝１００万円がプラスされます。
買い手の味方になって値下げ交渉がうまくいけば、買い手の消費者も不動産屋も儲かる仕組み。
今のままなら、３０００万円×３％＋６万円＝９６万円。価格が下がればこれから減っていくだけ。
しかし、上記のように値下げ努力をすれば１６０万円、それ以上にもなるかもしれません。
消費者も４００万円も支払額が減ります。
これくらい不動産屋には働いてもらわないと３％の手数料が高すぎると反発の声が出てきて当然だと思いますが・・・。
ただの情報の横流しで何十万円も払うことに消費者がおとなしく従っている時代は長くは続かないと思うのですが。
08年01月19日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月18日
正直ものがバカをみる。
自動車を買うとき、
「燃費が良いと環境にやさしい」という理由で購入する車種やメーカーを決める方は多いと思います。
食料品を購入するとき農薬が少ない、産地が近くて輸送のガソリンが少なくて環境に良い
など、自分が購入するものやメーカーを選ぶことで社会貢献するという考え方があります。
もちろんコンプライアンス（法令順守）に違反している企業から購入しないなどもあります。
しかし、マイホームに関してこういうことを意識する人はほとんどいません。
マイホーム業界にこういう考え方が広がっていないことと、価格が高いためいくら環境によい材料などを使っているとしても予算の都合上普通の材料にしてしまうようなことも。
予算については高価な買い物ですので、仕方がありませんが、マイホームに潜むリスクである欠陥住宅。
これはいけません。
欠陥住宅を建てるような業者と契約することは、自分自身の損害はもちろんのこと、欠陥住宅の被害を拡大させることに加担することになります。
そして、法令違反をしている業者。
意識的に法令違反をしている場合もあれば、業者自身が不勉強であるために知らずに法令違反をしているケースも多数あります。
法令違反が発覚すれば業者が潰れてしまうこともあります。過去では山一證券、最近ではミートホープなど。
一方まじめに法令を遵守している業者もいます。法令を遵守するためにはそれなりの費用がかかります。費用をかけたからといって売上げや利益につながるわけではありません。
法令違反をしている業者はその費用を出さずに自分の懐にいれています。
法令を遵守する業者がバカを見て、法令違反をしている業者が得をする。
まさに正直ものがバカを見るような社会で良いのでしょうか？
自分自身のことをふりかえってみてください。まじめに頑張っているのに報われない、悪いことをしている人が儲かっている姿を見て、なんとも思わないでしょうか？
マイホーム業者について、この法令違反をしているかの確認は一般消費者にはとても難しいです。業者自身も気付かないこともあります。
しかし、法令違反業者を野放しにしてそこと契約することは、社会を悪い方向へ導く手助けをしていることを忘れないでください。
08年01月18日 | Category: ファイナンシャルプランナーとして Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月17日
阪神大震災から１３年
今日は１月１７日は阪神大震災から１３年。
私は当時大学生でしたが、大変な驚きでした。
６０００人以上の方が亡くなりました。
その８割以上が建物の倒壊によるもの。
その倒壊した建物の多くが欠陥住宅であったとのこと。
今では、建築基準法改正以前の建物は地震に弱いので耐震診断をしましょうと言っていますが、実際は欠陥住宅のチェックがほとんどされていなかったためではないかと推測されます。
ある程度の費用をかけなくては地震に強い建物は建ちません。
チラシやＣＭの安い建物にとびつく際は、建築途中のものを見せてもらってください。どのような材料を使っているのか、どのような工法を使っているのか。
安さだけで飛びついて、家族を危険にさらしますか？
予算が足りないのであれば、それを補う工夫をプロに相談してください。
お金をかけるべきところとかけないところを間違えないように。
08年01月17日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月16日
宅建業法改正を！！
ここ数日、不動産業者への批判ブログが続いておりました。
さまざまなご意見をいただきますが、実際に不動産に関する相談を受けての実情を表現させていただいています。
中には良心的な不動産業者もいるのかもしれません。
しかし、どんなに良心的に見える不動産業者でも商売ですから、利益にならないことはできません。
特に不動産を買うお客様に対しては、その不動産屋に○○円以上売上が入る物件しか探してくれません。
経営している以上仕方が無いことかもしれません。そこをわかった上で不動産屋を利用して欲しいというメッセージです。
事実、利益抜きで不動産を探して差し上げる私に依頼いただくだけで、不動産屋で探してもらえなかった良い物件が次々とでてくる。
依頼者は「どうして、不動産のプロである不動産屋さんはこの物件を教えてくれなかったのか！」
と憤慨されます。
商売である以上仕方が無いのかもしれませんが、多くの方にとって人生で最大級の買い物である不動産について、消費者が不利益を被っている事実。
現在の宅建行法すら守っていない業者が多いのが問題なのですが、既得権を守る業界にも問題が。
そこで私は、次のような宅建業法改正を提案したく思っています。
?レインズへの登録を完全義務化（一般媒介も）と違反業者の罰則強化（営業停止など）
?レインズ情報を消費者でも自由に閲覧できるようにする。
?仲介手数料の両手禁止（必ず買い手と売り手に別の業者がつくことにする。）
?買い専門の宅建業者の登録の自由化、規制緩和。
※大事にされない買いのお客様の保護のため。
どうでしょうか？業界団体の反対は必死でしょうが。消費者保護には必要ではないかと思います。
08年01月16日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月15日
夢を見させるマイホーム業者
マイホーム業者（不動産屋・ハウスメーカー・工務店など）は家を売るのが仕事。
マイホームを持とうと思ってやってきたお客様をいかにしてマイホーム購入に結びつけるか。
マイホームという夢を見ている状態から、なんとかして夢から覚まさないように誘導する。
予算が高い方はそれほど苦労はないのですが、予算に上限のある方は、いかに予算内に納めるか。
予算というのは得てして住宅ローンを目いっぱい組んだ場合ですが、住宅ローンを借りられるのと返せるのかは違います。
住宅ローンを返すところから夢から現実に戻ります。
しかし、その時にはマイホーム業者の仕事は終わっています。
住宅ローン以外にも実際、マイホームを購入して住み出してから様々な現実に直面します。
欠陥住宅・業者の倒産・間取りの不満など、そこから家族の亀裂が発生するということも。
夢を見せるマイホーム業者だけではなく、現実を見せてくれる第三者のプロに相談の上マイホームを購入してください。
08年01月15日 | Category: 住宅ローンのセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月14日
不動産屋は心理テクニックを使わないで。
経営コンサルティングをしている立場から、いかに企業が売上・利益を伸ばしたらいいのかを指導することがあります。
その一つの方法に心理テクニックがあります。
心理テクニックをうまく使えばゴミだって売ることができます。
いかに自社の商品が良いとお客様に思っていただくかです。
この心理テクニックは、悪質商法や詐欺でよく使われます。自社の商品の質が悪い分テクニックでカバーします。
この心理テクニックにはまらないできちんと必要で良いものを購入することが消費者に必要とされています。
この心理テクニックをよく使う業種に不動産屋があります。
いかに、自分のところがもっている情報の中の物件をお客様に選んでもらうのかですから。
たとえよくない物件でも、お客様に気に入ってもらわないければ一円にもなりません。
不動産屋が良く使う心理テクニックとしては、「ブス・ブス・並」があります。
ブスという言葉は悪いですが、あまり良くない物件のことを指します。
まず、最初に２件よくない物件を見せた後に普通の物件を見せると、勝手にお客様の方で比較して最後の普通の物件がとてもよく思えてしまいます。
このテクニックにまんまとはまってしまう消費者がいかに多いことか。
不動産屋も商売ですので、こういうテクニックを使うことは、否定しませんが。できれば賃貸だけにして欲しいです。
賃貸であれば、後で「この部屋を選んで失敗した！もっと安くて良い部屋があるじゃないか！」と思っても、損害は礼金・仲介手数料や引越し代程度で数十万円で済みます。
（数十万円といっても大金ですが。）
しかし、売買ではそうもいきません。心理テクニックにはまって並以下の物件を買ってしまった後に後悔してももう遅いのです。
売却しように買った値段で売れれば恩の字です。２割３割は下回るのが当たり前です。
買換えするのために、仲介手数料・銀行手数料・登記手数料など総額は軽く数百万円にものぼります。
不動産の購入での失敗は、人生を奈落に落とします。
それくらい重要なことなのに、不動産屋さんは心理テクニックを使って、今日も不動産に素人の消費者にダメ物件を買わせています。
お客様の人生を変えてしまう買い物に悪質商法や詐欺が使う心理テクニックは使わないで、商品自体の価値で勝負して欲しいものです。
08年01月14日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月13日
やっぱり変だよ不動産屋
今日も、物件探し。
ネットと現地をグルグルと回っています。
チラシやネット情報だけでは本当の物件の価値はわかりません。
今日も現地を見て、癖のある物件であることが判明。
また、探し直しです。
そんな中でよさそうな物件を見つけて、不動産屋に電話するとココでまず面倒発生。
『ＦＰの西村です。』と言っても、理解されないケースがほとんど。
『ＳＰ？ＦＰ？って会社名ですか？』
不動産屋ならＦＰくらい知ってろよ！といいたくなる場面。
どれだけ、不動産屋がＦＰ的な不動産購入・売却のアドバイスをしていないのかがわかります。
で、ＦＰの説明をしてから、不動産業者ではないことを説明して、やっと資料をＦＡＸしてもらえます。
もし、これが不動産業者からの問合せならば『一旦売りやめになりました。』とか適当な理由をつけて資料をくれません。
手数料が減ると考えるからです。
ですから、不動産屋に物件探しを依頼してもなかなか良い物件の情報は得られない。
不動産のことなのに、その道のプロである不動産屋では良い物件は見つからない現状。
やっぱり変だよ不動産屋。
08年01月13日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月12日
私は悪い不動産屋
『私は悪い不動産屋』大倉辰吾著
また、本の紹介です。これも私の好きな本です。
不動産屋さんが自らを悪いと言う。なんとも良識のある本です。
不動産業界はおかしなところで、法律よりも慣習が優先している。
明らかに法律違反なのに、ほとんど全ての不動産屋さんが同じような法律違反をしている。それが慣習となっている。
それを正そうと言う動きもほとんどない業界。
そんなことをして、不動産屋が不利になるようなことをしたら、同業から不動産の紹介をしてもらえなくなります。
不動産屋は業界のネットワークが大事ですから、そのネットワークを壊すようなことはなかなかできない。
不動産屋がネットワークから外れたら、仕事になりませんから。
おまけに不動産に関しては消費者はかなり無知の状態。これが悪い不動産屋の活躍にも貢献しています。
良く、私に『不動産屋をやったら？』と言ってくれる方がいます。
確かに私の仕事の内容から、不動産屋をすれば儲かるかもしれません。しかし、法律違反とわかっていても、不動産屋をやる以上その慣習にしたがって、消費者に対して嘘をつくのが心苦しいので、現時点では不動産をやるつもりはありません。
将来、悪しき慣習を正そうという業界の流れや法律改正が起きたら考えますが。
今は不動産屋と消費者の間に立って、消費者が不動産で被害に合わないように正しい知識を消費者に教えることにしています。
特に買い手に対しては、買う気をなくさせるような物件の不利なところは言いません。
※法律上定められていることは重要事項説明で言うかもしれませんが、そうでないことは言いません。
例 バス便は本数がほとんどない。
朝夕は渋滞で車が動かない。排気ガスがいっぱい。（見学に行く土日は空いているので渋滞に気付いてない。）
昔、首切りの処刑場だった
など。
この本の著者は、こんな悪い不動産屋のテクニックを紹介しています。
●高い査定で調子に乗せる
●ケチをつけて売価を下げる
●欠陥住宅を高く買わせる
●クズ地を押し付ける
●敷金を返さない
●申し込み金をふんだくる
ぜひ、ご参考に。
08年01月12日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月11日
販売員も知らない医療保険の確率
『販売員も知らない医療保険の確率』永田宏著
素晴らしい本を見つけました。
普段書店での新しい書籍はチェックしているのですが（だいたいは大した中身ではないので立ち読みで済ませます。）、これは知りませんでした。
あまり書店に長く置かれていなかったのではないでしょうか。
２００７年１月発行です。
内容は、医療保険の確率としていますが、ずばりこれからの医療制度から考えると医療保険に加入する意味が無いと、私が常々言っていることを、確率というデータで示してくれている本です。
「２００６年の８月に『保険の裏ワザ』という小冊子を私が発行していましたので、私の方が先！」なんて心の狭いことは言いません。
本当の医療保険のことを書いてくれている本です。著者が医学博士であるのも説得力があります。
同じ内容を私が書いたとしてもそれほど説得力は無いですが、伝えたいことは一緒でした。
似たような名前の本で『医療保険に入ってはいけない！』という本はかなり有名で売れているようですが、『販売員も知らない医療保険の確率』の中身の５％も書かれていません。
『医療保険に入ってはいけない！』は内容と題名が違っています。著者は医療保険に入ってはいけないとは言っていません。公的な医療保険制度を理解した上で医療保険に入りなさいという中身ですので。
むしろ、『販売員も知らない医療保険の確率』の方が医療保険に入ってはいけないという意味だと思います。
ぜひ、ご一読を。読むのが面倒という方は私のホームページで『保険の裏ワザ』が無料でUPされていますのでそれを読むだけでも、簡単な主旨はわかると思います。
しかし、これだけの本がなぜ書店で並ぶほど売れていないのか・・・・。
それは、本当のことを言い過ぎているからでしょう。これがベストセラーにでもなったら生命保険のセールスの方が生活できなくなってしまいます。
それぐらいのインパクトがあります。
ただし、この本は今の医療保険は役に立たないので入らないで貯金した方がいいということまでは言っていますが、そこから先については触れていません。
この方の理論で言えば、確かにほとんどの医療保険は意味がありません。
ただし、この理論をとっていても、中には役に立つ医療保険や医療特約は存在しています。そこまでは著者はご存知ないのでしょうが（ご存知であってもその商品の宣伝になるからあえて書いていないのかもしれませんが）、多くの方に読んでいただきたい一冊です。
08年01月11日 | Category: 生命保険のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月10日
経営悪化が消費者被害へ。
整備せず車検装う 宮城県警が詐欺容疑で強制捜査へ
実際には車検整備を行っていないのに検査を通ったかのように装い、所有者に車を返却するなどしていたとして、宮城県警交通指導課などは８日までに、詐欺や有印公文書偽造などの疑いで、仙台市内の自動車整備業者を近く強制捜査する方針を固めた。容疑が固まり次第、この業者の関係者を逮捕する方針。
県警などによると、この業者は乗用車やトラックの所有者から車検代を受け取りながら、車の整備、点検を行わないまま、車検を通したかのように装った疑いが持たれている。被害は数十人、だまし取られた車検代は計数百万円に及ぶという。
さらに、この業者は車検証を交付する際にも、東北運輸局宮城運輸支局に必要な書類を提出せず、自分たちの手で日付などを記載した偽造の車検証を所有者に交付していた疑いも持たれている。所有者が問い合わせてきた場合などに、偽造した車検証を交付していたという。
（河北新報 1月9日）
車検整備を行う会社が、なぜこんなことをしたのか・・・・。原因は資金繰りの悪化でしょう。車検代とまとめているが、実際は自賠責保険料や自動車重量税なども含まれているのではないかと思われます。
整備だけなら原価は無い（部品交換がいる場合はかかりますが）ですから、よほど忙しいとか人員がいないとかでなければ、ごまかすメリットはさほど無いと思われます。
すぐにバレルようなことですらしなくてはならないほど、中小企業の経営は苦しくなっています。
建設業関係もしかりです。こちらは、すぐにバレない、下手したらずっとバレないような手抜きができてしまうマイホーム建設です。
壁の中の柱、床下、天井裏などで手抜きをしても、地震さえこなければ倒壊してバレることは無いと思ってしまうのでしょう。
私は経営が厳しい建設業関係がたくさんいることを確認しています。今までまじめにやっていたとしてもいつ、魔が指すか・・・。過去の評判だけで判断してはいけません。大工や建設業関係も結局は自分たちの生活が大事です。お客様のことはその次です。
08年01月10日 | Category: General Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月09日
責任者出て来い！！
昨日、ビデオに撮っておいた番組を視ました。
日本テレビの『責任者出て来い！』
イマイさんが悪徳業者にリダイアルして廃業に追い込むのが人気です。
同じ悪徳業者と戦う（戦うというより被害を事前に回避するのですが。）ものとして頼もしく思える好きな番組です。
国民生活センターに融資保証金詐欺の被害防止に努めているかを聞いていましたが、ほとんど何もしていないとのこと。
私が消費者生活センターに言って味わうのと似ています。
被害が大きくならないと動かないんですからね・・・。
被害が小さいうちになんとかしないといけないのに。
番組の中で介護事業者が架空の介護サービスをしたとして介護保険を不正に得ていたところの告発がありました。
内部告発があっても市町村はろくに動かない。
監査に行くの事前予告してから行くのでは、不正の証拠を隠してしまうのはあたりまえ。
内部告発した人は当然職場でイジメに会う。
そんな状態がまかりとおっている現状。
介護保険に限らずそんなことがいっぱいある日本。
タレントの和希さんが、
『正しいことをしている人がイジメや辛い目にあっているなんておかしい！正しいことをしている人が報われる日本にならないんですか！』と政治家に向けて話しているところ、まったくの同感で泣きそうになりました。
まじめに働いて家を買うのに欠陥住宅をつかまされる。
まじめに法律やルールを守っている会社が倒産の危機に陥っているのに、法律やルールを破って営業して利益を得ている会社が成長している。
そんな世の中であってはいけないはずです。
早速、私の相談に来た方で、そういうルールを破っている業者と契約を結ぼうとしているであろう方に手紙や資料を送りました。
いままでは、あまり深く入り込んで業者を変えた方がいいとは言ってきませんでしたが、そんな番組や色々な本を読んで考えが変わりました。
お客様にとっては余計なことと感じるかもしれませんが、ルールを守らないところを成長させてはならない。
それが本人はもとより他の被害者を生むかもしれません。そうなるとそのお客様も共犯になるかもしれません。
まじめにやっているところやまじめな消費者を守らなくては！！
正しい人が報われる日本へ。
08年01月09日 | Category: ファイナンシャルプランナーとして Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月08日
売れすぎて現場監督を募集？
昨日、ラジオであるハウスメーカー（工務店？）の社員募集のCMがありました。
『売れて売れて困っています。営業、現場監督を緊急募集しています。』
とのこと。
売れて売れて困っているのなら、営業がなぜそんなに必要なのでしょう？
可能性としては、CMにつられてやってくる見込み客を管理する営業担当者が足りなくて、成約までもっていけないケース。
つまり売れているわけではなく、完全に売れるまでいかせるために営業の人が必要ということで、売れて売れて困っているのではなく、正確には売れそうだけど売れないので営業を募集ということでしょう。
まあ、営業の募集はともかく、ひっかかるのは現場監督を募集していること。
現場監督は手抜き工事や工事ミスがないかを現場でしっかり監督する人。
大工の管理能力やきちんとした工事ができる技術が必要です。
さて、そんな現場監督で優秀な方はこういうハウスメーカーに就職するでしょうか？
優秀な現場監督であれば仕事はたくさんあるでしょうから、そんなところに就職するわけがありません。
つまり、そこに就職するのはどこからかクビになった力の無い現場監督。ただの飾りで置くための現場監督です。
そんな現場監督が自分の家の監督をしていたらどう思いますか？
自ら自分のところはロクな現場監督無しであなたの家を建てますよと公言しているようなもの。
それでもそんなところで家を建てようとする方は、現場監督の重要性を理解されていない。
日本の消費者はマダマダ家に関する知識が足りないのかなと思います。
08年01月08日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月07日
住宅展示場に行くときは注意。
初売りイベントで住宅展示場に行かれた方もいらっしゃるでしょう。
住宅展示場では、最初はなるべく自分の情報を教えないようにしてください。
住宅展示場からみると、まず土地があるお客はすぐに成約しやすいおいしい客です。
土地を持っているとなると、建物のみの費用で済みますので住宅ローンも借りやすいですから。
土地のことを話すと営業マンは
『土地の調査だけでもしましょう！』
『プランだけでも作りましょう。』
『大丈夫。無料ですから！』
と、無料ということで安易にお願いすると大変です。まず他のメーカーの見学に行く時間がなくなりますし、トントン拍子に話しを進められます。
そうすると『無料でココまでしてもらって悪いな。』
と断りづらくなることも。
それが営業マンの狙いでもあるのですが。
ただより高いものは無いとそういうことで遠慮しがちになって言いたいことも言えずに契約にいたると大変です。
相場より１００万円以上も高い契約になったり、欠陥になったりと。
住宅展示場では、個人情報はしっかりガードしてください。
08年01月07日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月06日
リフォーム済み物件に気をつけて
中古のマンションや戸建のチラシに
「リフォーム済み！すぐ入居できます！」という文句がありますが、これも注意が必要です。
リフォーム済みということは、壁などに亀裂などの欠陥、水漏れ・雨漏りの染みなどがあっても見た目にはわからなくなっている可能性があります。
表面がきれいだと買いたくなる気持ちもわかりますが、注意が必要です。
よく「買った後欠陥が見つかっても直してくれるのでは？」と思っている方がいますが、それは新築の場合です。
中古の場合は売主が一個人であるため、契約書に「現状のまま引渡し、瑕疵担保責任は負わない」とうたっている場合が多いのです。
つまり、買った後に欠陥を見つけても買い主以外に責任をとってくれないのです。
※仲介した不動産屋に重要事項説明義務違反といえなくもないですが、訴訟にするなどで大変です。
中古の物件を買うときはできれば、前の人が住んだ時のままで、買う方が安く・安全なものが買えます。
買った後でリフォームしたほうが中間業者の利益が無いので結果的にお得です。
ただ、一般の方は欠陥があるかを判断するのは難しいのでプロに同行してもらうのが良いでしょう。
わずかな費用を払ってでも欠陥住宅を買わない方が絶対に安心です。
万が一欠陥住宅を買ってしまったら今度は売るに売れません。なんとか売るとしたら、同じように欠陥を隠して売りますか？被害者が加害者になってしまいます。
くれぐれもそのようなことがないように。
08年01月06日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月05日
マイホームのド派手な広告
初売りということで、大量の折込チラシが新聞に挟まっています。
その中で私も職業柄よく見るのは建売住宅、マンションなどのマイホーム関係の広告です。
経営コンサルティングもやっていますのでこれらの広告費がどのくらいかかっているのかを知っています。
直接マンションや建物という消費者が手にするものになっていない費用が数百万円かかっています。
わずか３０戸のマンションの部屋を販売するためにきれいなチラシを数万枚も刷って、折込やポスティングをしています。それも何回も。
１枚単価が２０円としても、５０万枚も刷って配れば１０００万円です。３０戸で割れば１戸あたり３３万円。
それ以外にもパンフレット代、モデルルーム建設費、販売員の給料などなど。
それらをあわせるとどのくらいになるのか。
ある本では、平均販売価格３３５０万円の物件のうちの約２５５万円はこういう経費だと紹介されています。
自分で買うマンションに自分がお金を出して宣伝するというおかしな構図になっています。
スーパーや家電などほとんどの方が対象となる商品なら高いチラシを大量に巻いてもいいですが、マイホームとなるとターゲットは限られています。大部分は無駄になっています。今の環境問題の意識にも逆行しますね。
上記の例でいえば２５５万円を値引いてくれればそれだけでも消費者は買いやすくなるはずなのですが・・・。
マイホームを買う時はド派手な宣伝に惑わされないようにしてください。
その宣伝という形の残らないもののためにあなたのお金が使われています。
もちろんテレビCMやタレントを使っている場合もかなりの部分が形の残らないものに変わっていますよ。
そういう余計なコストが無いほうが結果的に良いマイホームを安く手に入れられます。
08年01月05日 | Category: マイホーム業者のセカンドオピニオン Posted by: fplifewv Add comment Edit item
08年01月04日
生活と命を守る仕事
新年あけましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。
多くの相談者から年賀状を送っていただきましてありがとうございます。
相談者のご家族の幸せそうな写真と「大変お世話になりました。」「幸せな生活へ導いていただきありがとうございました。」という感謝の一言をいただき、大変うれしく思います。
特に念願のマイホームを安心にしかも安価に手に入れることができた方のお手伝いができたのはうれしいものです。
正月に読んだ本で阪神大震災で倒壊した建物の多くが欠陥住宅であったことがかいてありました。
築年数が古かったこともありますが、欠陥がなければ
倒壊せずに済み、助かった命も多くあったのかと思うと心が痛みます。
それでも欠陥住宅はなくなりません。
2年前の耐震偽装問題もしかりです。人の命を預かる住宅・建物に携わっている人間が震度５で倒壊するかもしれない建物を平気で作っている事実。
それを知りながら、何も知らない消費者へ売りつけて責任を取らない不動産会社の存在。
自分の仕事のせいで人の命が失われるかもしれないと全ての建設関係者が思えば欠陥住宅は無くなるかもしれません。
しかし、そうもいかない現実。
多くの建設業者・工務店が経営危機に陥っています。
原材料高、注文数の激減です。
もしも今までまじめに欠陥住宅を作らないようにしていた工務店でも、体力も資金力の無いところは、自分たちの生活を守るために欠陥、手抜きに手を染めるかもしれません。
今年は昨年以上に建設業界は大変です。
私も昨年以上に多くの方に安心・安全なマイホームを手に入れていただくために頑張ってまいります。
09年02月02日
宅建業法改正案！
不動産業者への批判も多いこのブログ、
さまざまなご意見をいただきますが、実際に不動産に関する相談を受けての実情を表現させていただいています。
中には良心的な不動産業者もいるのかもしれません。
しかし、どんなに良心的に見える不動産業者でも商売ですから、利益にならないことはできません。
特に不動産を買うお客様に対しては、その不動産屋に○○円以上売上が入る物件しか探してくれません。
経営している以上仕方が無いことかもしれません。そこをわかった上で不動産屋を利用して欲しいというメッセージです。
事実、利益抜きで不動産を探して差し上げる私に依頼いただくだけで、不動産屋で探してもらえなかった良い物件が次々とでてくる。
依頼者は「どうして、不動産のプロである不動産屋さんはこの物件を教えてくれなかったのか！」
と憤慨されます。
商売である以上仕方が無いのかもしれませんが、多くの方にとって人生で最大級の買い物である不動産について、消費者が不利益を被っている事実。
現在の宅建行法すら守っていない業者が多いのが問題なのですが、既得権を守る業界にも問題が。
そこで私は、次のような宅建業法改正を提案したく思っています。
?レインズへの登録を完全義務化（一般媒介も）と違反業者の罰則強化（営業停止など）
?レインズ情報を消費者でも自由に閲覧できるようにする。
?仲介手数料の両手禁止（必ず買い手と売り手に別の業者がつくことにする。）
?買い専門の宅建業者の登録の自由化、規制緩和。
※大事にされない買いのお客様の保護のため。
どうでしょうか？業界団体の反対は必死でしょうが。消費者保護には必要ではないかと思います。
さまざまなご意見をいただきますが、実際に不動産に関する相談を受けての実情を表現させていただいています。
中には良心的な不動産業者もいるのかもしれません。
しかし、どんなに良心的に見える不動産業者でも商売ですから、利益にならないことはできません。
特に不動産を買うお客様に対しては、その不動産屋に○○円以上売上が入る物件しか探してくれません。
経営している以上仕方が無いことかもしれません。そこをわかった上で不動産屋を利用して欲しいというメッセージです。
事実、利益抜きで不動産を探して差し上げる私に依頼いただくだけで、不動産屋で探してもらえなかった良い物件が次々とでてくる。
依頼者は「どうして、不動産のプロである不動産屋さんはこの物件を教えてくれなかったのか！」
と憤慨されます。
商売である以上仕方が無いのかもしれませんが、多くの方にとって人生で最大級の買い物である不動産について、消費者が不利益を被っている事実。
現在の宅建行法すら守っていない業者が多いのが問題なのですが、既得権を守る業界にも問題が。
そこで私は、次のような宅建業法改正を提案したく思っています。
?レインズへの登録を完全義務化（一般媒介も）と違反業者の罰則強化（営業停止など）
?レインズ情報を消費者でも自由に閲覧できるようにする。
?仲介手数料の両手禁止（必ず買い手と売り手に別の業者がつくことにする。）
?買い専門の宅建業者の登録の自由化、規制緩和。
※大事にされない買いのお客様の保護のため。
どうでしょうか？業界団体の反対は必死でしょうが。消費者保護には必要ではないかと思います。
09年01月30日
「富士ハウス」破産、未完成住宅が全国数百戸
「富士ハウス」が破産申し立て、未完成住宅が全国数百戸
1月30日15時56分配信 読売新聞
浜松市中区の住宅メーカー「富士ハウス」（非上場）は３０日、関連会社２社とともに２９日に東京地裁に破産を申し立て、同地裁が破産手続きの開始を決定したと発表した。
負債総額は３社合わせて約６３８億円。施工中で未完成の住宅が全国で数百戸あるとみられ、影響が懸念される。
富士ハウスは１９７１年の設立で、東海、関東地方などで住宅の設計・施工を手がける。木造注文住宅の施工、販売で事業を拡大し、全国に７８支店ある。２００１年３月期の売上高は４７３億７６８８万円だった。
しかし、改正建築基準法の影響による受注減少、資材高騰による原価高に加え、不動産市況の急速な冷え込みで業績が悪化。さらに、売り上げを水増しするなど不適切な会計処理で３０億円超の損失が発覚し、金融機関から支援を得られる見通しが立たなくなった。
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戸建の注文住宅の破産は色々ありますが、久々の大型倒産。
建築途中の物件の施主さんはさぞ不安でいらっしゃるかと思います。
果たして第三者機関の完成保証をつけていたのか。
すでに引渡し済みの方については第三者機関の瑕疵保証（瑕疵保険）をつけていたのか。
１年以上前から私は「欠陥住宅より怖いマイホーム業者倒産」という小冊子を発行して警告していましたが・・・・。
09年01月29日
リフォーム済み物件に気をつけて！
中古のマンションや戸建のチラシに
「リフォーム済み！すぐ入居できます！」という文句がありますが、これも注意が必要です。
リフォーム済みということは、壁などに亀裂などの欠陥、水漏れ・雨漏りの染みなどがあっても見た目にはわからなくなっている可能性があります。
表面がきれいだと買いたくなる気持ちもわかりますが、注意が必要です。
よく「買った後欠陥が見つかっても直してくれるのでは？」と思っている方がいますが、それは新築の場合です。
中古の場合は売主が一個人であるため、契約書に「現状のまま引渡し、瑕疵担保責任は負わない」とうたっている場合が多いのです。
つまり、買った後に欠陥を見つけても買い主以外に責任をとってくれないのです。
※仲介した不動産屋に重要事項説明義務違反といえなくもないですが、訴訟にするなどで大変です。
中古の物件を買うときはできれば、前の人が住んだ時のままで、買う方が安く・安全なものが買えます。
買った後でリフォームしたほうが中間業者の利益が無いので結果的にお得です。
ただ、一般の方は欠陥があるかを判断するのは難しいのでプロに同行してもらうのが良いでしょう。
わずかな費用を払ってでも欠陥住宅を買わない方が絶対に安心です。
万が一欠陥住宅を買ってしまったら今度は売るに売れません。なんとか売るとしたら、同じように欠陥を隠して売りますか？被害者が加害者になってしまいます。
くれぐれもそのようなことがないように。
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「リフォーム済み！すぐ入居できます！」という文句がありますが、これも注意が必要です。
リフォーム済みということは、壁などに亀裂などの欠陥、水漏れ・雨漏りの染みなどがあっても見た目にはわからなくなっている可能性があります。
表面がきれいだと買いたくなる気持ちもわかりますが、注意が必要です。
よく「買った後欠陥が見つかっても直してくれるのでは？」と思っている方がいますが、それは新築の場合です。
中古の場合は売主が一個人であるため、契約書に「現状のまま引渡し、瑕疵担保責任は負わない」とうたっている場合が多いのです。
つまり、買った後に欠陥を見つけても買い主以外に責任をとってくれないのです。
※仲介した不動産屋に重要事項説明義務違反といえなくもないですが、訴訟にするなどで大変です。
中古の物件を買うときはできれば、前の人が住んだ時のままで、買う方が安く・安全なものが買えます。
買った後でリフォームしたほうが中間業者の利益が無いので結果的にお得です。
ただ、一般の方は欠陥があるかを判断するのは難しいのでプロに同行してもらうのが良いでしょう。
わずかな費用を払ってでも欠陥住宅を買わない方が絶対に安心です。
万が一欠陥住宅を買ってしまったら今度は売るに売れません。なんとか売るとしたら、同じように欠陥を隠して売りますか？被害者が加害者になってしまいます。
くれぐれもそのようなことがないように。
