宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

宮城県は東日本大震災による建設業バブルによって、マイホーム建設業者や販売会社や不動産仲介業者が強気になっています。

これまでも消費者が不利な立場で業者の言うなりになるマイホーム購入について非常に悩ましい事態です。

最近もマイホーム購入について色々ご相談を受けますが、すでにマイホーム関連業者に問い合わせ等で個人情報をとられてしまっている方については、私でもアドバイスできることが限られてしまいます。

それは、このマイホーム業界に
「一度でも当社に来たお客は永遠に当社のもの」という意識が強いから。
不動産という動かせない商品を扱っていることがゆえんだと思います。

アパート管理などをしている不動産業者によっては、大家さんの資産（不動産）や大家さん自身や家族は自分のものと錯覚しているようなところも見受けられます。

同業者の不動産業者が大家さんに対して
「うちに管理を変えませんか？」
「空室が多いようですね。」
「もっと有効活用しましょう。」
と言ったものなら、烈火のごとく怒ります。
「うちの大家に近づくな！」
と。

ちゃんと大家さん対してその不動産業者が色々と成果を挙げていれば、別にどんな不動産業者やＦＰなどのアドバイザーが来ても
「うちはベストのアドバイスをしている」
と言えば大家さんも納得するはずなのに。

優秀な事業者が勝ち残る競争社会で本当に不思議な業界です。

大家さんに限らず私も数多くの消費者にアドバイスをしてきました。
しかし、必ずと言っていいほど不動産業者が出てくるともめます。

不動産業者にとって私のアドバイスは営業妨害になるから。
消費者が１００万円得するということは売り手である不動産業者にも損が発生することにつながるので。

そのため、マイホーム購入のようなケースでは不動産業者に問い合わせ済みの場合は私は力を発揮できません。

問い合わせをしていない状態であれば、消費者に対して様々なアドバイスをしても不動産業者に文句を言われることはありません。
単に消費者が勉強しただけなので。
これが順序が逆になると
「何！うちの客に余計なこと教えてるんだ！」
となります。

もちろん中にはちゃんとした不動産業者もいます。しかし、それはごくわずかなように思います。

しばらくは、これまで私が経験した不動産業者とのトラブルを紹介していきます。

福島 新築マンションで高放射線量
1月15日 18時55分 ＮＨＫ
去年７月に新築された福島県二本松市の賃貸マンションの室内で、１時間当たり１マイクロシーベルトを超える放射線量が測定されました。二本松市や国は計画的避難区域に指定された浪江町の砕石場の石が床のコンクリートに使われたことが原因とみて詳しく調べています。
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20120115/t10015282731000.html

残念ながら私の予測がまた当たってしまいました（影響を考えてブログ等では記載していませんので信じていただかなくても構いませんが。）。

昨年の春から夏場にかけて被災された方が相談にいらした際に、新築物件を購入されるときには、このコンクリートの放射線について注意していました。急ぐ必要が無ければ平成２４年の春になってからの方がいいです。ともアドバイスしていました。

※すでに業者に物件紹介されていたとか、契約済みの方には不安にさせることと、業者から営業妨害と言われるので伝えられなかったケースもありましたが。

「基礎コンクリートに使う石や砂や水に放射性物質が含まれる可能性があるから、建築前の放射線数値をはかっておいてください。基礎コンクリートを打って後すぐに数値を測っておけばわかります。もし高い数値であれば基礎をやり直させることもできますから。建物が建った後では難しいですからね。」

業者選定の際に私の指示を守ってくれる業者を選んで契約した際にはちゃんと調査をするのでまったく問題ないのですが、ご自身で選んだ業者で契約した場合は自己防衛するしかないので。

実際にどこまでの方が建築前の数値を測ったかわかりませんが。ご相談されてきちんとアドバイスを守っていただいた方はこの報道を聞いても安心です。

ただ状況としては資材不足等の理由で契約を急がされるというところもあったのでそこまでチェックできなかった方も多いかとは思います。

しかし、建築前の数値が無いと建築後の数値が高かったとしても、その高い数値が基礎コンクリートが原因かわかりませんので。難しいところです。二本松の場合はあまりにも高かったので明確に基礎コンクリートが原因と断定できましたが、宮城県では数値的には微妙なことも多いでしょう。

細かいところを言えば建築する際の建物が建つ予定の土をきちんと削り取って外部に運び出したかどうかもですが。土についても建物が建った後には取り除けないですから。

不確定要素であっても建築業者・不動産業者にとって不利になるような話は業者は積極的に言いません。

何度も申し上げていますが一生家族が暮らすマイホーム購入については、売り手業者に相談する前に売り手以外の信頼できる第三者のプロに相談すべきです。

数々の土地売買契約書、建物の工事請負契約書を見ていますが本当に色々です。

本当にひどい内容（売り手有利）のものから、あまり意味はないけどちょっと買い手有利な項目があったり。

売り手が作っている契約書ですので基本的に売り手有利な内容が多いです。

多くの方が初めての経験であり「こんなものか」と安易に契約してしまって後で後悔することが多い。

※まあ、中には契約書の内容事態を破る業者もいましたが。

基本の契約書は売り手が用意するにしてもその内容はいくらでも書き直すことができます。その交渉力と知識があれば。

一生に一度の買い物。数十年にもわたって後悔しないように。
契約書の内容は書き直させましょう。

しかし、それができるのは業者に問い合わせる前に第三者に相談しておかないとできません。

本当に、びっくりするような契約を結ばされないようにして欲しいものです。

悲しい不動産トラブルが続くなか改めて不動産業界の現状

今の制度上、不動産業者は買い手の味方にはなりえない。

なぜか。不動産業者は売り手の味方でなければ事業をすることができないから。

建前では、不動産業者は買い手から仲介手数料を受け取るので買い手の味方をしなければならない。

いわゆる両手という売り手からも買い手からも仲介手数料をもらう不動産業者が売り手の味方になるのは推測は容易ですが、買い手からしか仲介手数料をもらえない不動産業者は一見すると買い手の味方のようにも思える。

しかし、買い手からもらえる仲介手数料は売買が成立して初めてもらえる。

たとえどんなに買い手にとって不利な情報が出てきたとしてもそれを正直に教えてしまって売買が成立しなければ意味が無いためです。

不利な情報の例としては、

過去に不審死があった。
洪水しやすい土地である。
高い放射線が測定される。（原発事故以外の原因もよくありますが）
住宅ローンが組みにくい。（金利等が高いものしか組めない）
近隣に問題のある住民がいる。

など。

そのため、買い手の不動産業者もよほど親切な業者で無い限りはあまり物件を調べません。不利な情報を知ってて伝えないよりも知らないままの方がいいからです。

下手に調べて伝えて売買が成立しなくなると売上げが入ってきません。

たとえば本当に買い手のためにやろう」と思う不動産業者があらわれたとします。

私も不動産業者となることも考えました。

しかし、それは不動産業者としてはやっていけません。

なぜか、売り手側の不動産業者から嫌われるからです。

「西村不動産は、物件について余計なことまで調べるから、西村不動産には物件を仲介させないようにしよう。」ということに。

確かに売主から物件を任せられている不動産業者にとっては、売却に不利になる情報は売主の味方としては当然ではあります。

しかし、宅建業法や協会は、「ちゃんと不利になることも調べましょう」と指導はしていますが、現場はそんなバカ正直にはやっていたら経営が成り立ちません。

また、住宅ローンが組みにくいことや放射能測定のように、調べることを指導していない不利な項目もあります。

買主は一生に一度の買い物でも、不動産業者にとっては経営をしていく中の些細な取引にすぎません。

買主のために買主に味方になって懸命になればなるほど、不動産業者としては業界から阻害されて、廃業せざるを得なくなる、または買主にいい物件を仲介できなくなる今の仕組みをなんとかしないといけません。

必ず、不動産業者に行く前に第三者のプロに相談してください。

不動産業者に行った後だと、営業妨害とされてしまい、本当に買主にとって必要なアドバイスができなくなります。

被災者の住宅再建、取得のために、懸命に相談にのって、ライフプランニング・資金計画・有利な住宅ローンで何百万円も節約する方法をアドバイスをする。

しかし、相談者が軽率に不動産業者、住宅販売業者に行ってしまう。

そこで、プロの営業トークに乗ってしまい、安易に契約してしまう。

契約後、実は追加費用がこれだけかかります。とか、この住宅ローンは使えません（結果、返済不安や返済額が大きく増えてしまう。

まだ、契約前ならなんとかできたかもしれませんが契約後ではもう遅い。

※少なくとも契約前に言うべきことだと思いますが、売り手業者は契約前には言いません！

業者に憤りも感じますが、軽率に動いてしまう被災者にもなんともいえない悲しみを覚えます・・・・。

数年後に大変なことになってもどうしようもありません。