二ツ木株式会社

　自然発生的商業集積である「既存商店街」と計画的商業集積「ショッピングセンター」との根本的相違点は、計画的か否かの違いであると極論付けることが出来ます。その計画的とは以下の点に集約されると考えます。

　?生活者（消費者）が買い物に行き易い場所に集積していること。
　?必要な業種業態が集積するだけの施設規模を擁していること。
　?ワンストップショッピングを満たすことが出来ること。
　?駐車場が整備されており、その駐車場から商業集積体へダイレクトインできること。
　?マグネット（集客力）となる機能（各店舗・施設）が適正に配置されていること。
　?競合商業集積に対し、対応可能な集積体構造であること。
　?一体的管理運営による集積体であること。
　?業種業態が計画的にゾーニングされることにより、来客者が比較購買し易くなっていること。
　?季節天候に左右されないような、全天候対応型施設であること。
　?メンテナンス・セキュリティ等に関して配慮されていること。
　?計画的販売促進活動が行える集積体組織であること。
　?集積体としての規約ルールがあり、コンプライアンスが徹底されていること。
　?商業集積体のｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ及びﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨﾏﾈｼﾞﾒｴﾝﾄに関し、プロが関与していること。
　?顧客管理体制と計画的マーケティングリサーチが行われていること。
　?個々への教育指導体制が整っていること。
　?来客者に配慮したアメニティ施設・設備が附帯されていること。
　?職住の場が分離されていること。
　?営業時間帯が時代に対応されていること。
　?他の商業集積体との差別化がなされるためのコンセプトがあること。
　?来店者の集積体における「滞留時間」が長く居られる施設群であること。

　上げればキリがないほど、「計画的」である所以は存在します。これらを整理しますと、商業集積成立のための原理原則は、?立地、?規模、?品揃え・店揃え、?仕掛けが時代の生活者に適応できていることといえます。

　この続きは、そのうちに・・・・・・

最近、思うこと。まちづくり３法の改正について、皆さんはどのようなご意見をお持ちなのか、是非ともコメントを頂きたいと考えています。
　改正まちづくり３法は郊外でのＳＣ出店を抑制し、中心市街地既存商店街の活性化を図ろうというものです。果たして、改正の目的が達成されるのはいつになるのでしょうか？
　中心市街地活性化法が平成１０年７月２４日に施行されてから、早や８年が経過しようとしています。この法律の目的は、?市街地の整備改善、?商業等の活性化を一体的に推進することによって、空洞化（というよりも「地盤沈下」と言うべきかもしれません。）の進行している中心市街地の活性化です。国の策定した基本方針に基づき、市区町村行政が基本計画を策定し、官民一体となって開発しようと言うものです。
　しかしながら、過去に「特定商業集積の整備に関する特別措置法」が施行された時も、同じような手順を踏んで計画策定したものの、いざ実行の段階になると、一向に進展しない地域が多くありました。その理由を挙げてみますと、下記の内容などが挙げられます。
?行政主導型であったため、商業者の気運がバラバラ　で、行政任せ。（市は何をやってくれんだい？）
?計画通りの核店舗（大型店）が来てくれない。
?地権者がまとまらない。
?開発区域内の商業者が権利者であると同時に営業　者であり、今日までの負債が山積みなため、現状資産を売却もしくは補償してもらっても、まだ負債が残る。これに再開発のための借入を合計して、果たして　再開発後の売上高で返済しきれるか疑問である。
?後継者がいない。（実子はいるが、すでに他へ就職しており、我が家に帰って商売を継ぐよりも収入が安定している。）等などです。
　
　法廷再開発(都市再開発法に基づく市街地再開発事業等）以外の手法には潤沢な支援策がまだまだ不足している中、商業施設が成立するための原理原則を無視して、法廷通りの手順で再開発を推進しても、開発後の施設（店舗）が成功するか否かに関しては、かなりの疑問が残るのです。
　再開発しなければならない理由は、極論すると以下の2つに集約されます。
?国土交通省スタンス：街並みの整備(防災、景観等）
?経済産業省スタンス：地盤沈下した商店街の活性化（客数、売上高のアップ等）

　これらには、手法から論じていくと矛盾する項目が挙がってきます。つまり、街並みの整備をすることと、集客力がアップすることとは何らの相関関係もなく、まずは、商業集積としての「集客力を増進するためには、どうしたらよいのか」から計画立案することが先にありきであると思います。
　その「先にありき」とは何であるかついては次回に「独り言」してみようと思います。

その「ＪＡＨ」というラーメン屋さんのメニューは居酒屋のように豊富なのですが、メインはやはりラーメン!!!
１．麺は中細麺。
２．スープは、さっぱり鶏がらスープ
３．醤油は鰹節と鯖節で煮詰めたもので色はかなり濃い　です。
４．塩は粗塩。産地は不明です。
５．焼豚はとろけるまでに煮込んだ代物です。
６．これにゆで卵（完熟）が半分とシナチク。
全体にバランスが取れていて、色は濃いのですが、味はさっぱり。11時半開店、木・金・土は夜中の3時まで営業。車を運転する人以外は、生ビールを飲みながら、
新鮮な豚のレバ刺し、焼豚、などをつまみに飲んでからのラーメンも最高ですよ。ビールの突出しには、醤油を煮詰めたときの、鰹節・鯖節の醤油が浸み込んだ焦げ目の感じる再利用品がでます。これもおつな物。
因みに、昼時は結構混んでいますので、またされます。
ただし、ゆで卵は昼のｻｰﾋﾞｽ品となっています。
また、気に入ったラーメン屋さんが見つかりましたらご紹介します。

久しぶりにこの16・17日は連休を取りました。海の日の月曜日は、今シーズン初めてのスキンダイビング（と言いますと格好が良いのですが、単なるシュノーケリングです）に行って来ました。場所は真鶴の「岩」と言うところです。朝8時位から潜り出したのですが、あいにくの曇り空と若干の雨模様。海の中は濁り気味でして、11時半に上がって帰路についた次第です。実は次の目的地に向かうためです。場所は、茅ヶ崎市柳島という場所で、国道134号線沿い、新湘南バイパスの出入口から江ノ島方面へ向かって約400ｍ位のセブンイレブンの隣にあるラーメン屋「ＪＡＨ（ジャー）」に行ったのです。このラーメン屋さんは、私にとっては全国食べ歩いたラーメン屋さんの中でもベスト10に入ることは間違いなしです。
この中身は次回に回したいと思います。

どうも、私はブログの使用方法が理解できていないようでして、もっとメッセージや独り言を公表して行きたいのですが、なかなかままならず。
　早く使い方を覚えるように努力していきます。
　ところで、最近では、大型空店舗のコーディネートを少々手がけています。
　大型店が賃貸借契約満期を機会に、採算割れ店舗を撤退することは、過去から多く事例がありました。大半は次の出店者により営業されることになるのですが、ここ近年では、「空店舗のまま」の物件も存在するようになってしまいました。それどころか、契約期間中でも撤退することがあるのです。中途解約条項のある賃貸借契約の場合と、定期借家契約により、退店しても賃料を契約期間中は支払い続けなければならないケースもあるわけです。店舗を営業していても赤字、退店しても賃料は支出。大型店や施設オーナーも困り果てているのです。
　このようなことになってしまうのには、理由があります。まっ、簡単にまとめれば、経営収支が合わなくなったことが理由でしょうが、採算が取れなくなったなりの理由が当然その物件には存在するわけです。要するに、その大型店が初めて出店した当時（開店時）は良かったのでしょうが、時代と環境、そして機能がその業態（出店者）には不都合になってきたともいえます。これらの不都合な点を調査し、適合可能なテナントミックス（業種構成）を企画、リーシング（出店者の誘致）することが需要として存在するのです。

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私の仕事は、営業、人事、社内業務改善、不動産業務、ショッピングセンターのプロデュース、財務、総務、経理のチェック、株式投資の管理、、会社のＨＰ更新作業、雑用等など。普段から自分で何をやっているのか分からなくなる時があります。極、小さな会社なものですから、人事と財務と教育に専念出来ると有難いのですが、当然のように雑用もせざるを得ません。今回、初めて士業ブログを開かさせて頂きました。新参者ですが、皆さんよろしく、ご指導ご鞭撻のほど、お願いします。

Ｔｅｓｔ

会社名：二ツ木株式会社　　　
名前：加藤　雅光
住所：神奈川県横浜市神奈川区三ッ沢上町1-13-2F-1
TEL：045-321-5413
FAX：045-321-5426
Email→consult.dpt@futatsugi.co.jp
ＵＲＬ→ http://www.futatsugi.co.jp

士業種：経営コンサルタント
所属団体：
経歴・実績：郊外型ショッピングセンターの開発プロデュースと市街地再開発型ショッピングセンターのプロデュースを専門に30年間実務経験。その間、専門店の経営指導、ショッピングセンターのリーシング等、商業集積の開発と管理運営に係わる殆どの業務を実務指導してきました。
趣味・マイブーム等：ゴルフと卓球、及び夏はスキンダイビング。
会社概要、スタッフ＆実績写真集などを掲載。是非ともご覧下さい