士業コミュニティー

こんにちは。

ＲＩＮです。

今日もあなたとお会いできたご縁に感謝です。

・・・・・・・

久々に、リアルセミナー催します。
受講効果を考えて、限定定員20名です。

「 人儲け、感動儲け、お金儲け」
１年でマイ業界で一番になる！　USP経営勉強会　入門編

・・・・・

こんにちは。USP経営マネージャー RINです。

私は20年間以上経営コンサルタントとしてたくさんの会社、
たくさんの経営者とお付き合いしてきました。

経営者とともに経営現場のUSP力を発揮していく、
「そのマネジメントを実践していきたい」との思いから
約５年前からUSP経営マネージャーと名乗っております。

日本の中小零細企業、自営業、個人事業主のための
USP経営の集大成として、この春に公開した「USP経営ハンドブック」
１年でマイ業界で一番になる！アクションプラン書き込みシート付き
をベースにして、

今回のセミナーでは
持って帰ってスグにアクション出来る　

１　USP経営の取り組み方
２　会社のアクション項目整理
３　代表者のアクションプラン

をアウトプットしていただきたいと考えています。

今回はいつもにも増して
善い成果を持ち帰っていただきます。

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セミナー内容詳細

クライアントとカスタマー
USPの事例
Melts in your mouth, not in your hands.
We deliver hot, fresh pizza in 30 minutes or less or it’s free
Thanks Heaven, Seven Eleven
現金掛値無し、事例を見て、存在する理由
クライアントとの約束、キャラを立てること
最初に大きな声を出すこと、口コミを産み出すもの
USP経営　　「良い」ではなく、「違う」をアピールする
新しいカテゴリを創造する、裏をかく、再分化する、創作する、
資源を集中する、普通なのだったら要らない、
スピード！スピード！スピード！
消費者志向の時代に、賢くなった消費者
AIDMAからAISASへ、純顧客価値
1：5の法則/5：25の法則 、
顧客生涯価値、新規顧客の自動化と既存顧客の固定化
マインドシェアを取る、クライアントへのリーダーシップ
登場人物を認識する（３C＋１C、独自の資源を知る、ストーリーを語る
カテゴリを決める、手軽軸・商品軸・密着軸、場所を変える
仕事のやり方を変える、使うシーンの前後に優しさを
タブーを見直す、カテゴリの強さ、競合を決める、競合のベネフィット
将来の競合は誰？　クライアントを決める、良いものを高く売る、
3つのクライアント、クライアント像を決める、
ベネフィット（価値）を決める、三大欲求
プロポジションを決める、クライアントからのアプローチ
カテゴリからのアプローチ、KISSの法則、天国と地獄
煽りは将来の売上げの前借り、大和言葉を使う、数字を入れる
アクションプランをまとめる
あなたのビジネス自身を売れ、一隅を照らす
運命の谷を渡れ

・・・・・
特に活用していただきたい方

経営者／経営幹部／役員
後継者／2代目経営者
マネージャー／管理者
士業／専門家
起業・創業を目指す方

業種は問いません。
職種の関係ありません。　

☆期待して欲しい受講効果

自分だけのお客さまに向けた
無理のない、無駄の少ない
ＵＳＰ経営手法とアクションプラン


参加費 ８，８００円

但：直接お会いしたことがある方。
ＵＳＰ経営勉強会　
http://www.uspworkshop.org/無料会員登録者の方。
は３，９００円とさせていただきます。　

ＲＩＮメッセージ

ここ数年、迷っている経営者が多いように感じます。
迷うことは決して悪いことではありません。

しかし、小手先の一時的なテクニックを探し回り、
グルグルと同じところをさまよっている方もいらっしゃいます。

それでは、何の前進にもなりません。
私の提唱するUSP経営TMは、決して一時的な売上げアップの手法でありません。
将来にわたって安定した経営を実現する手法です！

勉強会申込先
http://moourl.com/k2p3a

今週、大阪商工会議所で「デザインが企業を活性化する」というタイトルの講演を聞きました。
講師は、大阪大学大学院教授の川崎和男先生で、昨年、アメリカの大統領選挙で共和党の副大統領候補になったペイリンさんの眼鏡デザインをした方です。
参照：http://www.kazuokawasaki.jp
脱資本主義、コンピュータの終焉を叫ぶ方のようで、同じ年ですが、少し反骨精神の残っている方です。
また、講演は、なかなか含蓄のある話をかなりのペースで話されるので、聞き取るのが大変な感じでしたが、
論旨はＢＯＰ(Bottom of the Pyramid)という点であり、
世界人口６７億のピラミッドの内、４５億人が年収７３０ドルの世界であり、
２１億人が年収２０００ドル、僅か１億人が年収２万ドル以上
の構図を見ると
「日本の今後は、４５億人のマーケットに向かう必要がある」
と話されていました。
アメリカを向くのではなくＢＲＩＣＳへ目を向ける訳です。
これは、私見なのですが、
日本のメーカーは７０万円のクルマづくりに還る
事を真剣に取り組むべきと思います。
この面では、トヨタよりスズキの方がよい戦略・経営哲学と言えるように思います。
株投資する方は、一時的にトヨタの方がチャンスがあるかもしれませんが、長期的にはスズキは面白いと思います。
そんな事を感じました。
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★Ｗｅｂマーケティングのご相談は、http://www.web-ami.com　よりメールで承ります。

今、あるサイトに商品登録しようとしている。
経営コンサルタントでも得意分野があって、その知識と経験を活かすのがベターである。
「得意に溺れる」という事もあるが、ほぼ大きな失敗はないと思う。
私の場合、今までホームページに掲げて来たことを商品化したいと思う。
この方向で作業を進めたい。
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義父が急性肺炎で入院したという連絡が来た。
近くの病院なので、とりあえず昼から見舞いに行った。
義父は９０歳を超えているので、非常に弱っているのかと危惧していたが、大部屋で酸素マスクをしていたが呼びかけにも反応して目を開けようとし、何かを口にしていた。
顔は腫れていたので、少し熱があるのかも知れないが意識はあるようだ。
実は、突然、見舞いにいったので、付き添いの親族が誰も居なかったので、概略しか分からなかった。
通常ならば、義母がいる筈と思ったが、当てが外れた。
義母が居てくれれば、容態などももう少し詳しく分かったのだが、残念である。
こういう見舞いでも事前アポが必要だと気づいた。
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選挙に向けて、各党がマニュフェストを公開し始めている。
バラマキはカンタンだが、増収などの財源確保が難しい。
公務員の関係でムダや定員削減などを言っているが実現性に疑問が残る。
高速道路も無料化しても、結局は、税金で維持することになる。
しかし、政治の流れを変えるということも重要かも知れない。
同じ混乱するなら、一度、いろんなモノをオープンにするのも良いかも知れない。
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人生を楽しくするコツはいろいろあると思うが、私は「求めない」が大きなコツだと思う。

自分が自立した状態ならば、相手に損をしても良い限界を決めて、その範囲内で動くのがよい。

その限界を超えると「期待」が「妄想」化するようになる。

「求めない」という心境を保てるように心がけたい。

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私は、このブログを出来るだけ毎日書こうと努力をしている。

毎日、テーマを見つけて、パッと集中して書いている。

この集中が脳の中にアドレナリンを排出を促して健康の一助になっていると確信している。

短時間の集中だが、それでも達成感はある。

健康法は人、それぞれに違うものがあると思う。

私は、書くという才能を活かして、集中力を磨いて行きたい。

その他、健康に配慮すべき事と合わせて持続して行きたい。

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無料で実施しているメール・セミナー「つきの神様を味方にするちょっとの差」（全２０回）の３人目の終了者が出た。

全２０回ですが、熱心な方で２週間で終了されました。

個別対応的に進める方式なので、あっと言う間の２週間だった。

１日に２度、３度という事もあった。

私は、ヒマさえあれば、即レスポンス主義なので、少し時間が空くチャット気分でした。

非常に喜んで頂けたので、こちらも嬉しい。

人生を楽しむという方法もいろいろあるかと思うが、これは、格別だ。

これからも楽しんで行きたい。

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お客様で小集団活動を始めてもらっています。

活動が始まってレポートが提出され始めた。

出来るだけオープンにするという主旨で、レポートを掲示板にそのまま貼付する事になった。

そこで、チーム名に工夫を加えようという話が出た。

「カメマンネン」は、リーダーの名前に亀という文字があったので、亀＋万年との事である。

最初は、噛めるという大阪弁かと思ったが、面白いネーミングである。

皆が楽しんでいる状況が伺える。

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インターネットでＮＨＫが硫黄島付近から中継していた皆既日食をみた。
皆既日食に入る瞬間、金冠日食、皆既日食から抜ける瞬間とドラマがあった。
特に、抜ける瞬間のダイヤモンド・リングからパッと光があふれ出たのにはビックリした。
小学生の時に擦りガラスを用意したが、何の記憶も残っていない。
６０才になって、インターネットでこんな素晴らしい瞬間を味わえたのは大感動である。
素晴らしい時代に生きていてよかった。
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昨日、相撲放送の後のＮＨＫニュースで、豊橋の病院内で散髪屋をしている方が、患者さんの似顔絵を書いておられることを知った。
独学で始められたそうですが、患者さんの笑顔を上手に書いておられた。
病気で入院されている方なのですが、笑顔の似顔で明るくなっておられた。
笑顔のパワーを再認識した。
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トム・ワトソン選手が４日間、トップにいながらプレーオフで負けた。

同じ１９４９年生まれなので、応援していたが、非常に残念であった。

本戦の最終ホールで１ｍ強のパットを右に押し出して外したのが残念である。

最終ホールをバーディで上がったシンク選手とボギーにしたワトソン選手とのプレーオフは、そのままを引きずった感じであった。

巌流島の戦いのように、プレーオフのスタートを待ったワトソン選手、遅れて来たシンク選手、と結果に大きな差になった。

冷えたのだろうか、ワトソン選手のティーショットが乱れた。

ショットの良かったワトソン選手にとって致命的であった。

ともかく、本戦の１８番の１ｍ強のパットが勝負の分かれ目になったように思う。

残念である。

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「昭和おもいで検定」

こんにちは。

ＵＳＰ経営マネージャー　ＲＩＮです。

今日もあなたとここで出逢えたご縁に感謝です。

/////

私の知人の東京の大上法於（おおうえのりお）さんが
抜群のＵＳＰセンスで
本当にユニークな「検定」を作られました。

私のように昭和３０年代生まれの人間には
グットきてちょっとキュンっとなる企画です。

「昭和おもいで検定」http://www.omoide-gakkai.com

ちなみに大上さんは
１９７０年代に
ある求人情報誌をダントツに有名にした
「求められる人を、求める人に」
という名キャッチコピーの創作者です。
わかるひとにはわかるのですが・・・。

おもいで自慢の方、
昭和のおもいでに自信のある方、
エンジョイしてきてください。


彼の
・発想力
特に
・企画のまとめ方
・表現方法

学んで自身のビジネスに活用しましょう。

***

ＵＳＰ力発揮の３つの視点

１　ＵＳＰマーケティング
２　ＵＳＰマネジメント
３　ＵＳＰセリング

/////

ＵＳＰ経営勉強会http://www.uspworkshop.org/
コンテンツショップＯＰＥＮしました。http://www.uspworkshop.org/modules/zox/

・・・
ではでは。

夏休みが始まった。

昨日、京都のお客様へ行ったのだが、かなり混んでいた。

通常は、１時間半ほどで着くのだが、倍ほどかかった。

高速１０００円は、利用する時はありがたいが、こういうビジネスの時にはありがた迷惑といえる。

勝手なものだが、立場が変わるとこんな風になってしまう。

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関東は梅雨明けという事ですが、大阪は鬱陶しい日が続いています。
こんな中で、全英オープンの中継で寝不足しています。
残念ながら、ゴルフの神様は自然という厳しい壁を与えて、
最後の９ホールで大きな試練を与えました。
そんな中、同じ年のトム・ワトソン選手が２日間トップでいます。
厳しい試練の中で、同い年のワトソン選手が頑張っている姿に励まされます。
今日、明日、石川遼選手はいないので寂しいですが、
ワトソン選手を応援したいと思っています。
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「運」という言葉がありますが、よいという方と悪いと思っている方では大きな差があります。
たしかに、思わぬ災難を被ることがあるものですが、その対処に仕方にも差が出ます。
イージーに逃れようとすると災難を大きくする場合もあるのです。
私は、全ての人は地球４０億年の歴史（ＤＮＡ）を引き継いでいるので、
運が悪いという事はないと思っています。
占いの方は前世の話をされますが、それも？という感じで聞いています。
船井先生は成功する人の特長は
「素直・プラス発想・勉強好き」
とおっしゃっています。
プラス発想すれば「大難を小難・・」という風に置き換えることができるのです。
こんな風に「引きずらない」ことが重要と思っています。
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今、ある団体に自社のＰＲを登録しようとしている。

これが意外に難しい。

経営コンサルタントでは漠然としているし、個々のことをあげると限が無い。

これから重点的にやりたいことを書けば、実態がついていかない。

一口に表現できるのがベストなのだが、絞りにくい。

Ｗｅｂを活用するＰＤＣＡ型マーケティングが適切なのかも知れない。

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何事もクイック・レスポンスが重要だ。
インターネットの時代だが、メールで連絡するよりも、さらに、電話でメールの案内する位が丁度よいと思う。
メールを送ったまま、何の確認もしない方がいる。
１００％届いており、皆が、読んでくれると思っているようだ。
出張中だったり、大きな仕事をしているかも知れないのだ。
やはり、確認の電話は必要と思う。
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コンサルタントブログ

競売より一般市場
区分より一棟所有
新築より中古物件

「中古マンション・アパートを一棟所有」が
会社員の方への投資・副業に向いています。


収益不動産のリスクについて

「中古マンション・アパートを一棟所有」の収益不動産に投資してキャッシュフローを稼ぐ！
会社員の方の最適な投資・副業だとお勧めしてきました。

ではリスクはというと・・・・当然発生いたします。
しかし、そのリスクはコントロール・ヘッジしやすいものです。

まず、不動産購入前のリスクとして
金融機関の与信・評価・金利が上げられます。

○申込、また不動産を購入することにより金融機関の与信・評価が傷つかないか？

不動産に限らず、レバレッジの力を借りて効率よく、早く稼ぎたい、資産形成したいのならメガバンクの与信・評価を常に意識して下さい。

あなたが、自宅に多額のローンを組んでるのであれば、与信は傷つきます。
収益を生む可能性がある区分所有(マンション一室)も同じです。
自宅の住宅ローンは収益を生まない物ですから、土地が値上がりでもしない限り借金をしているのと同じ評価となります。

自宅としてローンを組んだマンションや、投資目的で購入した区分には土地の権利(敷地権)がほとんどついていません。建物の価値は年々下がって行くだけですので、極端に安い等掘り出し物でもない限り上と同じです。

オーバーローンと評価をされると、資産形成どころか、与信がなくなり、他のローン(車、物品等)でも組めないなど障害となる恐れも出てきます。

これに対し収益不動産は、まずローンの仕組みから異なってきます。
住宅ローンは給与から返済できるとみなされる金額を融資してくれるのに対し、前にも触れたとおり、収益不動産は収益を含む物件そのものに融資をしてくれるからです。

つまり、適切な収益不動産に対する投資なら、個人の与信も下がらず、評価も傷つかない、
むしろ、家賃収入が加わることにより、所得が増え、与信や評価が強化されていくのです。
これにより、次の物件の取得も容易になり、次々と財産を増やしていきやすい投資なのです。

リスクコントロール・リスクヘッジ
適切な収益不動産に対する投資なら与信や評価が強化されていく。

○ローンの金利上昇リスク
変動金利でローンを組むと金利上昇のリスクがついてきます。
現在、サブプライムローン問題を発端に世界同時不況となっています。
その影響で、日本に限らず世界各国の住宅ローン金利が低下しています。
金利は景気が上向きになると上昇します。実際バブルの頃は、８％前後という金利までいっています。ただし不況の真っ只中の今、固定金利では旨みがなく損をします。
金利が低下している、月々の支払いが安くなる、融資が下りやすい(金融機関のリスクヘッジ)
等を考慮したら、やはり変動金利となります。

リスクコントロール・リスクヘッジ
借入した現在の金利プラス３％程度の上昇した場合の収支を計算する。
ランニングコストを差し引いても、フリーキャシュフローがプラスになる、余裕がある物件を選ぶ。


Comprehensive Consulting Y's group Satisfaction Business
ワイズ・グループ　　　　　　提携不動産会社募集
TEL092-737-7771　FAX092-738-1117
〒810-0004　福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F

「天地自然の理」で、常に、何かを新しくしないと進化が止まる。
その為には「マイブーム」という視点も重要である。
そのコツは、
・保守８割革新２割で、常に、何かマイブームをもつ
・マイブームを話題になる位まで実施する
・マイブームを楽しそうに話する
という３つがポイントである。
楽しいまで進化する事が重要と思う。
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東京都の選挙なのに、国会の情勢が反映した選挙になった。
奈良市長選も同じ。
ムードというのは恐ろしい。
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先日、上妻さんという方の講演を聞いた。
いろいろと博識な話だったが、その中で、苦しい時は、魚雷と同じで逃げないで正面から立ち向かうと道が開けるという点が心に残っている。
このように厳しいと何か上手い手を求めたくなるのですが、そうそう甘い話は転がっている訳がない。
お客様の厳しさに向かうと将来への提案などが見えて来るのだ。
売ることばかりでなく「育てる」という感覚も重要と思う。
「魚雷に向かって行け！」は名言かも知れない。
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個人的な話ですが、本日、還暦を迎えました。
セミナーなどでは、７月１１日なのでセブン・イレブンと言って
笑いを誘っています。
確かに、還暦を迎えたのは嬉しい事なのですが、
実は、小さい頃は非常に病弱だったので、お医者さんに
「６０まで生きれるとはよう言わん」
と言われた位ですから、感慨も一入です。
還暦とは、スタートに戻るという事です。
私の原点は、トヨタ系販売店に勤務した時の福井社長から頂いた
一生の課題「クルマが売れるコンピュータ」にあります。
参照：http://www.web-ami.com/cl.html
「やり続けられる事」＝「才能」と言いますが、
こういう時代ですから、自分の原点に立ち返ることが需要です。
コンピュータやＷｅｂで「会わずに売る」のコンサルティングに加えて
・当たり前活動（ＱＣサークル）
・ＰＤＣＡ管理（方針管理）
などトヨタ系販売店時代に、それこそ、当たり前に実施していたことを
再度、ご指導しています。
その他に、
「常に、売り負けていると思え！」と「なにくそ！」
という気合入れは、お客様に腑に落ちると喜ばれています。
こういう「当たり前」と思っていた事を徹底したいと思っています。
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自立という言葉があるが、最低３つの条件を満たす必要がある。
経済的・健康的・精神的という３つの自立なのだ。
まずは、経済的に自立が重要だが、社会的に難しくなっている人が増えている。
何よりも経済という事が重要なので右肩上がりの経済になって欲しいものである。
しかし、長期的に見ると少子化や経済のガラパゴス化などで成長要因が少なくなっていて、グローバル化の波でデフレが長期的に進むと予想される。
そういう意味では、資産を形成するには、非常に困難な時代になる。
健康は、言うまでもない。
精神的な自立という事だが、いろんなケースが考えられるが不安要素があって安心できないという事も大きな点である。
不安という事を打破するには、前向くしかない。
技術を磨いて、前向くようにして行きたい。
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プロ野球を見ているとバッターの得意なコースと球種があるが、その近いところが大きなウイークポイントがあると言われている。
同じように「政治家は得意の分野で転ぶ」と言うそうだ。
これは、政治家ばかりではない。
得意な分野という事で迂闊なことにするのだ。
不得手ならば、慎重になり、いろいろと調べたり協力者に相談したりするのだが、得意な分野だとその辺が疎かになってしまうのである。
この事をいつも弁えておく必要がある。
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私は、トヨタ系の販売店とその関連会社に約２３年間勤務した。
この間に、多くの事を学んだ。
営業系の話では、「常に、売り負けていると思え！」という言葉がある。
新記録を出した時でもトヨタから「売り負けていると思え」と言われたものだ。
まして、今のように厳しい時は、市場の所為にせず、やはり、「売り負けている」という認識が重要である。
現場では商談数が減少しているかも知れないが、連戦連勝という訳ではない。
「車検」のお客様の状況申告ということをしているが、ノータッチ敗戦がコンピュータではじき出されるのだ。
登録情報というものが送られて来て、廃車や名義変更されたりしたデータでノータッチ敗戦が分かる仕組みになっている。（今はどうか分からないが）
この負けた原因を把握することで次のアクション（対策）が指導できるのだ。
敗因を分析すると「粘りある営業」が欠けていることもよく浮かび出る。
これは、今も昔も変わらない。
営業は「やる気」が９０％というが本当だと痛感する。
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立ち読みコーナーもあります。

コンサルタントブログ

リスクについて

事業でも投資でも常にリスクは付いてきます。
弊社の起業コンサルティングへ新規事業の相談をしてこられる方で、リスクが少しでもあると、途端に躊躇される方もいます。
「リスクがない仕事をしたい」とダイレクトに言われる方もいます。

この世にリスクがまったくなく、大きく稼げる事業や投資はありません。

稼せぐには、常にリスクは付いて回るものなのです。
問題はいかにリスクをコントロール出来るか、リスクヘッジが可能でどれ位のリターンを得られるか、ではないでしょうか。

この「収益不動産投資を考える」は会社員の方を対象に書いています。
会社員の方が副業でハイリスクを負うわけにはなかなかいきません。ただそうは言っても、願わくばローリスクでハイリターン、少なくともローリスク・ミドルリターン以上は狙いたいものです。

そういった意味でも収益不動産投資は、やはりお勧めできます。
収益不動産投資にも当然リスクはあります。
しかし、そのリスクはリスクコントロール・リスクヘッジしやすいものです。

ただし、収益不動産投資の中でも、ハイリスク・ローリターンになりかねないものもあります。


競売物件は本当にお得なのか！？

競売物件は一昔前なら、怖い、関わりたくない等でしたでしょう。それが今は、掘り出し物がある、安い等と思っておられる方も多いと思います。

かっては、裁判所でしか見られなかった競売物件情報が、最近ではインターネットで閲覧出来るようになったことも影響しているのかもしれません。

確かに競売物件の最低入札だけ見ると、利回り２０％以上にもなり魅力的に映ると思います。
しかし、実際は現在多くの人が競売に参加するようになり、入札価格が一般市場と同じくらいの値段となるケースが多いのです。
競売物件が一般市場と同じくらいの値段、または少し安い位であるなら、リスクを考えるとまったく魅力はありません。それどころかハイリスク・ローリターンになりかねません。

以下リスクを挙げていきます。

○権利関係が複雑であったり、占有者が住んでいてトラブルに発展する場合がある。
○実際に物件の中を見たり、所有者に情報を聞くことも出来ない。つまり、裁判所が公開する資料のみで判断しなければならない。
○実際に物件の中を見られないので、例えば雨漏りや破損等があったとしたら思わぬ修繕費がかかる場合もある。
○二割の保証金を収めなければならない。また金融機関の融資が競売物件には下りにくい。

等が上げられます。
落札後、とんでもない物件だと判明しても、前の所有者にも裁判所にも何も責任を問えません。

普通の方には、あまりに不安定要素が高く、リスクコントロール・リスクヘッジがなかなか出来ません。

では、どのような方が向いているかというと
ハイリスクであってもハイリターンを得たい方。金融機関に頼らずキャッシュで購入できる方。競売専門に出来る方等です。

競売物件は、会社員の方にはリスクがあり過ぎてお勧めできません。


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今日は、７月７日で七夕である。

七夕では、願い事を書いて笹につるす風習がある。

もし、願い事を書くとすれば、「商売繁盛」というのが実感である。

現実の厳しさを考えると「商売繁盛」と願うだけではなく、

具体的に「キャッシュポイント」をいろいろと想定して保険をかけるのも重要である。

あっちこっちに頼んでおくのも重要な事である。

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６０にして、初めて蛍をみた。
友人に話したら、びっくりされた。
小さい頃から大阪市内で住んでいるので、周囲では見れない。
余り、この季節には、旅行などに出かけないので、機会が少ない。
昨日、大阪と奈良の県境にある二上山のふもとの太子町の温泉に行った。
夕方に行ったので、暗闇にほのかに光る蛍の点滅を見ることが出来た。
夏の風物詩を見て大感激した。
６０にして、初蛍とは、皆のビックリだが、大感激した。
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コンサルタントブログ

前回まで

●数ある投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資であり副業である。

●不動産投資は、他の投資と比べ会社員が有利であり、時間的にも労力的にも楽に稼げる。

●新築物件より中古物件の方が利回りが良い。

●一戸建て・区分所有より、マンション・アパート等を一棟購入。入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなる。

●手持ち資金で買える物件を買うではなく、レバレッジを利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。


ローンについて

今まで述べてきましたが、不動産投資は手持ち資金で行うのではなく、金融機関からお金を借りて行います。
この点において、収入の安定しない事業主より、収入が安定している会社員がことの外有利となります。

｢えっ！！会社員が何千万、何億と借入できるの！？｣

可能です。なぜなら収益不動産のローンは、個人の属性と不動産の評価で決まるからです。
通常の住宅ローンの場合、ローンの上限は年収の５〜６倍、または返済額が年収の３５％以内です。

これに対し、収益不動産のローンの場合、属性(勤務先、勤続年数、年収等)、不動産の評価(積算評価、収益評価)、他の借金状況、担保、頭金など複数のバランスで決まります。
属性に関して問題なければ、後は不動産の評価次第で、何千万・何億の物件でも購入可能となります。

※属性に関しての補充
勤務先で、一番評価されるのは公務員の方です。次に一部上場、二部上場と続きます。

勤続年数は、当然長く勤務されてる方ほど有利です。勤続年数が長い方に比べ、勤務三年未満の方は審査が厳しくなります。

年収は、直近二年または三年の平均を見る金融機関が多いです。
年収が低い方(４００万以下)は、担保・保証人、配偶者がお勤めしているなら合算・副業の申告などが必要です。


生命保険代わりに不動産購入！？

ローンを組んで不動産を購入する場合、団体信用生命保険へ加入します。
つまり、あなたにもしものことがあっても、大切なご遺族にローンのない不動産が残ります。
例えば、不動産価値が一億円、毎月家賃収入が１００万円あったとしたら、ローンの支払いのない、一億の不動産と、毎月の家賃収入がそのまま残された遺族へ入ります。
これだけの保障があったら、通常の保険であれば多額の掛け金となりますが、団体信用生命保険は格安といえる保険料なのです。
他の生命保険に加入しているのなら、後は安い入院保証の掛け捨てにでも入っておけば十分だと思います。

これだけでも、毎月の出費を抑えられ、もしもの時でも十分な保障を得られる、最良の投資だといえます。


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どんな不動産を買えば良いのか！？

レバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。
手持ち資金だけで、物件を探すというような考えでは不動産投資には不向きといえます。

何千万もの貯金など普通の方は持っていませんし、それこそ貯めるまでに一生を費やすことになります。
手持ち資金で買える物件を探す、買うではなく、レバレッジを利用して、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買う、これが重要です。


利回りについて

チラシや雑誌などに記載されているものはほとんどが表面利回りと言われるものです。
表面利回りが１０％以上、理想は１５％以上の物件です。
計算上は上記以上の利回りであれば借入は楽に返済できることになります。

表面利回り(広告表示利回り)
予測される年間家賃収入÷不動産の物件価格

表示利回り
予測される年間家賃収入÷総所得費(不動産の物件価格＋初期費用)

実質利回り(収益率)
純収入(年間家賃収入−管理運営コスト)÷総取得費

自己資金に対してどれだけのお金が実際に手元に残るか、｢対頭金収益率｣は重要です。
対頭金収益率
実際に手元に残る金額÷頭金×１００
頭金を少なくすると対頭金収益率は高くなるが、手元に残るお金は少なくなるので、頭金とローンのバランスが重要となります。


どんな形態の不動産にするか！？

新築物件の投資は、新聞広告で募集しているもので上記表面利回りがだいたい５％前後です。
これでは、変動金利で借入した場合、将来投資利回りを返済が上回ることにもなりかねます。
よって、収益不動産投資では中古物件をお勧めいたします。

一戸建て・区分所有　　賃貸すると入居率１００％となるが、出て行くと空室率１００％になり
ローンが自腹となります。つまりイチかバチかの投資になってしまいます。
また、マンションのような共同住宅では住民の四分の三以上の賛成がなければ立て替えしたくてもできない、融資が下りにくい、等の理由からよほどの掘り出し物物件でもない限り、お勧めいたしません。

これに対しマンション・アパート等を一棟で購入した場合、上記のような問題はなくなります。
入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。

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今日は、創業１４周年。

平成７年に、脱サラで創業した。

サラリーマン時代は、右肩上がりの経済下であり、何事もドンドン進化した。

クルマ販売の会社に勤務したが、クルマもドンドン良くなり、売れていた。

私は、コンピュータを担当したが、全社オンライン構築も成功した。

そういう「勢い」を身に染込ませて独立した。

しかし、現実の社会は、厳しいものがあった。

右肩下がりという景気の中で、浮き沈みをして来た。

今、１５年目に入るが、社会に生かされているという事を実感して行きたい。

いろんな相談事が来るが、誠心誠意、アドバイスしたい。

そういう気持ちで一杯である。

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どんな収益不動産を買えば良いのか！？

当然、利回りが良くて、さらに数年後の売却時に数十％以上のキャピタルゲインが得られる物件です。
ただし、現在のような金融危機の時代、キャピタルゲイン狙いの投資はリスクが大きくなります。

株等も上げ相場の時は良いのですが、下げ相場に転落した時キャピタルゲイン狙いだと利益はなかなか出せません。

不動産も下げ相場の時はキャッシュフロー(家賃等の定期収入)狙いの投資です。
それが上げ相場に転じた時、結果的に大きなキャピタルゲイン(売却時利益)を得られます。

ローンというレバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定したキャッシュフローを目当てで投資して、定期収入を受け取り、最終的にキャピタルゲインも取れる、それがもっとも大きなリスクヘッジ(リスク低減)となります。

収益不動産　→　他人に貸す　→　家賃収入を得る
ローン返済は、他人(入居者)がしてくれます！！

単純に経費を差し引いて毎月２０万の家賃純収入が入るとすると、年間２４０万の副収入となります。これを、二つ三つと持てたら・・・
繰り返しますが、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！


「しかし、収益不動産は何千万、物件によっては何億とかするでしょう！そんなの買えないし、ローンも通らないでしょう」

貴方が会社員であるなら、それが可能となります。むしろ有利に銀行からお金を借りられます。

「結局、借金するってことですか！！」

勿論、返済の名義は物件購入者です。しかし、ご自身が借金して購入した自宅なら全部貴方の借金といえますが、収益不動産の場合、繰り返しますが元本も金利も含め、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！
月々のローンを返済した後、手元に残る副収入も全て他人(入居者)がくれます。

リスクがまったくなく稼げる商売や投資はありません。
他の投資と比べ、はるかに時間的にも労力的にも楽に稼げる！！
それが不動産投資なのです。


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収益不動産投資を考える１
「ワイズさんで私にも出来るような一生続けられるようなビジネスを紹介してくれませんかね？」
長引く不景気、長らく続いてきた年功序列の崩壊、社会保険・年金制度の不安・・・などがあり、最近お勤めの方からの上記のような相談が増えてきております。

しかし、この方は公務員をされておられる方だったので引き止めました。

なぜなら「もったいない」からです。
公務員、上場企業、優良企業に長く勤められておられる方は、ご自身が考えられている以上に社会的信用力があります。また、その信用力をお借りして弊社が展開している保証業も成り立っています。
金融機関等の信用・評価は、中小企業の社長さん等よりはるかにあります。

公務員、上場企業、優良企業の方は何らかのいたしかない事情があって辞めるのならともかく、そうでないのであればそのまま勤め、その信用力を背景にビジネスを考えたほうが賢明です。
幸い、民間企業では、副業に寛容になってきております。
副業に厳しい公務員でも身内に業務させているいるように繕うことなどで可能となります。

しかし、主業務がある方の副業となると限られてきます。あくまで副業ですから動ける時間も限られてきます。
そうなると、定期貯金、外貨貯金、株式投資、不動産投資などが副業に向いていると言えます。

では、ワイズがお勤めの方へ勧める副業は・・・・・ずばり不動産投資、収益不動産投資です。

不動産投資と聞くと「難しい、怖い」等と思われるかも知れませんが、実は数ある投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資であり副業です。

定期貯金　　　遺産等で巨額の預貯金を長期預けられるのならともかく、銀行金利が０コンマ数パーセントのような低金利では何にもならない。

外貨貯金　　　高利回りでも為替手数料が高い。外貨投資なので、売買時が難しい。

株式投資　　　大きなリターンは望めるがリスクも大きい。
90年代から見ても、バブルの崩壊、ＩＴバブルの崩壊、サブプライム問題、リーマンズショックなど、株価が底なし状態で急降している時が幾度もある。
相場の動きに逆らえず、自分ではコントロールできない。また、毎日こまめに株価を気にしなければならない。
　　　　　　　　　
これに対し、
不動産投資は　安定した大きな利回りが可能(利回り１５％以上など)　株と違い自身でコントロールできる。(更に高い収益を得られる)　
家賃等月々安定したキャッシュフローを受け取り、また物件の価値を上げることで(家賃収入を上げれば物件の価値が上がる)売却時のキャピタルゲインも得られる。

投資といえば必ずリターンを求めるものですが、その中でも収益不動産は郡を抜いて優れていると思います。
数千年にわたって受け継がれてきた「ユダヤ商法」の財産作りの基礎は
「不動産・金」→「現金」→「事業」の順です。
つまり、不景気の影響(サブプライム問題を発端に世界中で不動産価格が下落)で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れている今がチャンスといえます。


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船井先生に教わったコンサル法の一つに「圧縮付加法」というものがあります。

通常、お店を例にあげると店のスペース一杯に商品を陳列しているのが普通です。

そうすると、新しい商品を展示するのに困るのです。

事業再生でも同じなのです。

今の仕事を惰性で継続していて、そのリズムで毎日を過ごすようになっているのです。

この状態が染込むと新しい事へのチャレンジの大きな障害になるのです。

こんな時は、やり方を変える必要があるのです。

圧縮という事は、今までのものを半分のスペースに入れ直すという発想して、

要・不要を識別するのです。

不要を発見しない限り、スペースが空かないのです。

事業再生では、既存の仕事を何人でやると決めて、人を再配置するのです。

余剰となった人で新規事業に専念するという構図になります。

子会社を作ったりして、そこへ異動させるのも一つの手段です。

メリハリを付けない限り、精神的なストレスが蓄積するばかりである。

スパっと分離する決断力が最終的には事業再生力を生む。

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