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どんな不動産を買えば良いのか！？

レバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。
手持ち資金だけで、物件を探すというような考えでは不動産投資には不向きといえます。

何千万もの貯金など普通の方は持っていませんし、それこそ貯めるまでに一生を費やすことになります。
手持ち資金で買える物件を探す、買うではなく、レバレッジを利用して、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買う、これが重要です。


利回りについて

チラシや雑誌などに記載されているものはほとんどが表面利回りと言われるものです。
表面利回りが１０％以上、理想は１５％以上の物件です。
計算上は上記以上の利回りであれば借入は楽に返済できることになります。

表面利回り(広告表示利回り)
予測される年間家賃収入÷不動産の物件価格

表示利回り
予測される年間家賃収入÷総所得費(不動産の物件価格＋初期費用)

実質利回り(収益率)
純収入(年間家賃収入−管理運営コスト)÷総取得費

自己資金に対してどれだけのお金が実際に手元に残るか、｢対頭金収益率｣は重要です。
対頭金収益率
実際に手元に残る金額÷頭金×１００
頭金を少なくすると対頭金収益率は高くなるが、手元に残るお金は少なくなるので、頭金とローンのバランスが重要となります。


どんな形態の不動産にするか！？

新築物件の投資は、新聞広告で募集しているもので上記表面利回りがだいたい５％前後です。
これでは、変動金利で借入した場合、将来投資利回りを返済が上回ることにもなりかねます。
よって、収益不動産投資では中古物件をお勧めいたします。

一戸建て・区分所有　　賃貸すると入居率１００％となるが、出て行くと空室率１００％になり
ローンが自腹となります。つまりイチかバチかの投資になってしまいます。
また、マンションのような共同住宅では住民の四分の三以上の賛成がなければ立て替えしたくてもできない、融資が下りにくい、等の理由からよほどの掘り出し物物件でもない限り、お勧めいたしません。

これに対しマンション・アパート等を一棟で購入した場合、上記のような問題はなくなります。
入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。

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今日は、創業１４周年。

平成７年に、脱サラで創業した。

サラリーマン時代は、右肩上がりの経済下であり、何事もドンドン進化した。

クルマ販売の会社に勤務したが、クルマもドンドン良くなり、売れていた。

私は、コンピュータを担当したが、全社オンライン構築も成功した。

そういう「勢い」を身に染込ませて独立した。

しかし、現実の社会は、厳しいものがあった。

右肩下がりという景気の中で、浮き沈みをして来た。

今、１５年目に入るが、社会に生かされているという事を実感して行きたい。

いろんな相談事が来るが、誠心誠意、アドバイスしたい。

そういう気持ちで一杯である。

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