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競売より一般市場
区分より一棟所有
新築より中古物件

「中古マンション・アパートを一棟所有」が
会社員の方への投資・副業に向いています。


収益不動産のリスクについて

「中古マンション・アパートを一棟所有」の収益不動産に投資してキャッシュフローを稼ぐ！
会社員の方の最適な投資・副業だとお勧めしてきました。

ではリスクはというと・・・・当然発生いたします。
しかし、そのリスクはコントロール・ヘッジしやすいものです。

まず、不動産購入前のリスクとして
金融機関の与信・評価・金利が上げられます。

○申込、また不動産を購入することにより金融機関の与信・評価が傷つかないか？

不動産に限らず、レバレッジの力を借りて効率よく、早く稼ぎたい、資産形成したいのならメガバンクの与信・評価を常に意識して下さい。

あなたが、自宅に多額のローンを組んでるのであれば、与信は傷つきます。
収益を生む可能性がある区分所有(マンション一室)も同じです。
自宅の住宅ローンは収益を生まない物ですから、土地が値上がりでもしない限り借金をしているのと同じ評価となります。

自宅としてローンを組んだマンションや、投資目的で購入した区分には土地の権利(敷地権)がほとんどついていません。建物の価値は年々下がって行くだけですので、極端に安い等掘り出し物でもない限り上と同じです。

オーバーローンと評価をされると、資産形成どころか、与信がなくなり、他のローン(車、物品等)でも組めないなど障害となる恐れも出てきます。

これに対し収益不動産は、まずローンの仕組みから異なってきます。
住宅ローンは給与から返済できるとみなされる金額を融資してくれるのに対し、前にも触れたとおり、収益不動産は収益を含む物件そのものに融資をしてくれるからです。

つまり、適切な収益不動産に対する投資なら、個人の与信も下がらず、評価も傷つかない、
むしろ、家賃収入が加わることにより、所得が増え、与信や評価が強化されていくのです。
これにより、次の物件の取得も容易になり、次々と財産を増やしていきやすい投資なのです。

リスクコントロール・リスクヘッジ
適切な収益不動産に対する投資なら与信や評価が強化されていく。

○ローンの金利上昇リスク
変動金利でローンを組むと金利上昇のリスクがついてきます。
現在、サブプライムローン問題を発端に世界同時不況となっています。
その影響で、日本に限らず世界各国の住宅ローン金利が低下しています。
金利は景気が上向きになると上昇します。実際バブルの頃は、８％前後という金利までいっています。ただし不況の真っ只中の今、固定金利では旨みがなく損をします。
金利が低下している、月々の支払いが安くなる、融資が下りやすい(金融機関のリスクヘッジ)
等を考慮したら、やはり変動金利となります。

リスクコントロール・リスクヘッジ
借入した現在の金利プラス３％程度の上昇した場合の収支を計算する。
ランニングコストを差し引いても、フリーキャシュフローがプラスになる、余裕がある物件を選ぶ。


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「天地自然の理」で、常に、何かを新しくしないと進化が止まる。
その為には「マイブーム」という視点も重要である。
そのコツは、
・保守８割革新２割で、常に、何かマイブームをもつ
・マイブームを話題になる位まで実施する
・マイブームを楽しそうに話する
という３つがポイントである。
楽しいまで進化する事が重要と思う。
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