士業コミュニティー

USP経営手法てんこ盛りの
知的生産物創造「満足工場」をＯＰＥＮしました。

美容・エステティックサロンオーナー様のための満足工場です。
サイト名は「繁盛サロンの会」です。

所在地は天下の名城　大阪城の西側、とっても良い波動のところです。

満足工場の工場見学大歓迎です。
こちらです。http://www.hanjou-salon.com/theme15.html

｢繁盛｣　+　｢高収益｣　x　｢エステ｣｢美容｣　=　満足工場３業態サロン

異業種の方も大勢こられております。

お越しの際はご予約くださいね。
キチンと　ＳＦ満足工場長 ＲＩＮが対応させていただきます。

とりあえずの出荷範囲は、関西圏限定ですが、
全国の
やる気と元気と向上心があって、
「お客さまと地元から感謝されながら儲けたい！」と願う
サロンオーナーさんなら特別対応させていただきます。

・・・・・
ちょっと急ですが、
ホームページ・ケータイサイト活用で
使える情報が欲しい方

（ＵＳＰ　de ホームページ）　を開催します。

２００９年９月１日午後１３時半開催
http://moourl.com/d9pt8
面白そう！　と思われた方
今回は初回ということで無料ですので、
覗いてください。

うまくDLできない方、メッセージで連絡ください。

・・・・・
８月２９日（土）
1年でマイ業界で一番になる！
　「USP経営勉強会　リアルセミナー」　入門編
割引ＧＩＦＴ　
サイト「USP経営勉強会」　無料会員登録の方
　http://www.uspworkshop.org/　
　参加費　８，８００円　⇒　３，９００円　となります。
＠＠‘

※期間限定事業者向けコンサルティング

世界的大不況の中、事業をされている経営者をワイズは応援します！！

下記申し込み条件をクリアされている方は、高確率・好条件で資金調達可能です。
万が一、資金調達が成功出来なかった場合、料金は一切発生いたしません。

●期間限定事業者向けコンサルティング料金　　無料
※資金調達に成功した場合のみ成功報酬が発生いたします。
成功報酬はお客様の内容・難易度を加味して決定いたします。コンサルティングのみの場合、料金は一切発生いたしません。

主な内容　融資調達支援　その他通常のコンサルティング

申し込み条件
法人組織であること。決算一期以上であること。
代表者に金融事故がないこと。
税金の滞納がないこと。(延滞解消後可)
申し訳ございませんが、不動産業　建築業の方は無料コンサル対象外となります。
その他、資金調達の可能性がまったくないと弊社が判断した場合。

詳しくは下記をクリックしてください。
金融コンサルティング


Comprehensive Consulting Y's group Satisfaction Debt Solution
ワイズ・グループ
TEL092-737-7771　FAX092-738-1117
〒810-0004　福岡市中央区渡辺通り5丁目23-2-6F

コンサルタントブログ

収益不動産のリスクについて

収益不動産購入後のリスクとして、空室リスク、管理リスク、価値下落のリスクがあげられます。

○空室リスクについて
借主がいなければ収入は入りません。
ローン返済、管理費等は持ち出しとなります。
前にも触れたとおり、一戸建てやワンルームマンションであれば収入は１００か０となります。
一棟の場合、入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。
立地条件、エリア、需要を考えて物件を選び、適切な家賃を設定すれば借り手はいくらでも入居してくれます。

リスクコントロール・リスクヘッジ
入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなる。
最寄の駅より近い物件(徒歩３分以内など)
人気のエリア内にある物件(都市により異なる。)
賃貸需要がある地域(物件のタイプにより異なる。例えば近くに大学があるなど)


○管理リスクについて
会社員の副業なら、時間はなかなか取れません。
理想は、休日などを使っての管理やちょっとした手直しなど位はやりたいものです。
また、入居者の質を落とさないためにも、ご自身で入居者の面談もやりたいと考えるでしょう。
その場合、ご自宅の近くに条件の良い物件がたまたまあった場合はいいのでしょうが、
それだと物件選びも限られてしまいます。
物件選びの基本は、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買うことです。
場所(自宅の近くにある物件など)や資金(手持ち資金で買える物件など)にこだわっていたら、いつまでたっても買えないことになります。
日々の管理は、しっかりとした管理会社に任せる。
つまりあなたは何もしなくていいのです。
しっかりとしたプロの管理会社に入居者の選別、日々の管理は任せていいのです。

リスクコントロール・リスクヘッジ
管理会社に業務を委託する場合、サブリース契約と管理委託契約がある。
サブリースは、入居者がいなくても家賃保証などを含め管理全般をやってくれる。
管理委託契約は、家賃保証はないが管理業務を代行してくれる。


○価値下落のリスク
景気動向により、不動産価格が下落するリスクですが、これに関しても今まで述べてきました。
まず、基本は、キャピタルゲイン狙いの投資はしないことです。
キャッシュフロー狙いの投資で、毎月家賃収入があるのなら、地価が下落したとしても売らなければ良いだけのことです。
しかし、不景気の影響で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れていますから、今は下落のリスクも少ないといえます。
逆に、今なら結果的にキャピタルゲインを得られそうな物件も多くあるともいえます。

リスクコントロール・リスクヘッジ
キャッシュフロー狙いで物件を探すこと。
その一方で地価下落の恐れが少ない物件を探す。(空室リスクについてで述べたような物件)
このあたりはやはり信頼できるプロ(不動産業者)の目が必用である。


○その他リスク
物件が古くなってくるとリフォームが必要となります。
火災や地震等の天災も考えなくてはなりません。
リフォームは経年劣化である程度予想できるものです。毎月の積み立てにより対応できます。
火災や地震等の天災は保険により対応できます。


リスクは他にもありますが、収益不動産の場合、株などのように、自身でどうすることも出来ないようなリスクが少ない投資です。


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