士業コミュニティー

USP経営手法てんこ盛りの
知的生産物創造「満足工場」をＯＰＥＮしました。

美容・エステティックサロンオーナー様のための満足工場です。
サイト名は「繁盛サロンの会」です。

所在地は天下の名城　大阪城の西側、とっても良い波動のところです。

満足工場の工場見学大歓迎です。
こちらです。http://www.hanjou-salon.com/theme15.html

｢繁盛｣　+　｢高収益｣　x　｢エステ｣｢美容｣　=　満足工場３業態サロン

異業種の方も大勢こられております。

お越しの際はご予約くださいね。
キチンと　ＳＦ満足工場長 ＲＩＮが対応させていただきます。

とりあえずの出荷範囲は、関西圏限定ですが、
全国の
やる気と元気と向上心があって、
「お客さまと地元から感謝されながら儲けたい！」と願う
サロンオーナーさんなら特別対応させていただきます。

・・・・・
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ホームページ・ケータイサイト活用で
使える情報が欲しい方

（ＵＳＰ　de ホームページ）　を開催します。

２００９年９月１日午後１３時半開催
http://moourl.com/d9pt8
面白そう！　と思われた方
今回は初回ということで無料ですので、
覗いてください。

うまくDLできない方、メッセージで連絡ください。

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1年でマイ業界で一番になる！
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世界的大不況の中、事業をされている経営者をワイズは応援します！！

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万が一、資金調達が成功出来なかった場合、料金は一切発生いたしません。

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成功報酬はお客様の内容・難易度を加味して決定いたします。コンサルティングのみの場合、料金は一切発生いたしません。

主な内容　融資調達支援　その他通常のコンサルティング

申し込み条件
法人組織であること。決算一期以上であること。
代表者に金融事故がないこと。
税金の滞納がないこと。(延滞解消後可)
申し訳ございませんが、不動産業　建築業の方は無料コンサル対象外となります。
その他、資金調達の可能性がまったくないと弊社が判断した場合。

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TEL092-737-7771　FAX092-738-1117
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収益不動産のリスクについて

収益不動産購入後のリスクとして、空室リスク、管理リスク、価値下落のリスクがあげられます。

○空室リスクについて
借主がいなければ収入は入りません。
ローン返済、管理費等は持ち出しとなります。
前にも触れたとおり、一戸建てやワンルームマンションであれば収入は１００か０となります。
一棟の場合、入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。
立地条件、エリア、需要を考えて物件を選び、適切な家賃を設定すれば借り手はいくらでも入居してくれます。

リスクコントロール・リスクヘッジ
入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなる。
最寄の駅より近い物件(徒歩３分以内など)
人気のエリア内にある物件(都市により異なる。)
賃貸需要がある地域(物件のタイプにより異なる。例えば近くに大学があるなど)


○管理リスクについて
会社員の副業なら、時間はなかなか取れません。
理想は、休日などを使っての管理やちょっとした手直しなど位はやりたいものです。
また、入居者の質を落とさないためにも、ご自身で入居者の面談もやりたいと考えるでしょう。
その場合、ご自宅の近くに条件の良い物件がたまたまあった場合はいいのでしょうが、
それだと物件選びも限られてしまいます。
物件選びの基本は、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買うことです。
場所(自宅の近くにある物件など)や資金(手持ち資金で買える物件など)にこだわっていたら、いつまでたっても買えないことになります。
日々の管理は、しっかりとした管理会社に任せる。
つまりあなたは何もしなくていいのです。
しっかりとしたプロの管理会社に入居者の選別、日々の管理は任せていいのです。

リスクコントロール・リスクヘッジ
管理会社に業務を委託する場合、サブリース契約と管理委託契約がある。
サブリースは、入居者がいなくても家賃保証などを含め管理全般をやってくれる。
管理委託契約は、家賃保証はないが管理業務を代行してくれる。


○価値下落のリスク
景気動向により、不動産価格が下落するリスクですが、これに関しても今まで述べてきました。
まず、基本は、キャピタルゲイン狙いの投資はしないことです。
キャッシュフロー狙いの投資で、毎月家賃収入があるのなら、地価が下落したとしても売らなければ良いだけのことです。
しかし、不景気の影響で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れていますから、今は下落のリスクも少ないといえます。
逆に、今なら結果的にキャピタルゲインを得られそうな物件も多くあるともいえます。

リスクコントロール・リスクヘッジ
キャッシュフロー狙いで物件を探すこと。
その一方で地価下落の恐れが少ない物件を探す。(空室リスクについてで述べたような物件)
このあたりはやはり信頼できるプロ(不動産業者)の目が必用である。


○その他リスク
物件が古くなってくるとリフォームが必要となります。
火災や地震等の天災も考えなくてはなりません。
リフォームは経年劣化である程度予想できるものです。毎月の積み立てにより対応できます。
火災や地震等の天災は保険により対応できます。


リスクは他にもありますが、収益不動産の場合、株などのように、自身でどうすることも出来ないようなリスクが少ない投資です。


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競売より一般市場
区分より一棟所有
新築より中古物件

「中古マンション・アパートを一棟所有」が
会社員の方への投資・副業に向いています。


収益不動産のリスクについて

「中古マンション・アパートを一棟所有」の収益不動産に投資してキャッシュフローを稼ぐ！
会社員の方の最適な投資・副業だとお勧めしてきました。

ではリスクはというと・・・・当然発生いたします。
しかし、そのリスクはコントロール・ヘッジしやすいものです。

まず、不動産購入前のリスクとして
金融機関の与信・評価・金利が上げられます。

○申込、また不動産を購入することにより金融機関の与信・評価が傷つかないか？

不動産に限らず、レバレッジの力を借りて効率よく、早く稼ぎたい、資産形成したいのならメガバンクの与信・評価を常に意識して下さい。

あなたが、自宅に多額のローンを組んでるのであれば、与信は傷つきます。
収益を生む可能性がある区分所有(マンション一室)も同じです。
自宅の住宅ローンは収益を生まない物ですから、土地が値上がりでもしない限り借金をしているのと同じ評価となります。

自宅としてローンを組んだマンションや、投資目的で購入した区分には土地の権利(敷地権)がほとんどついていません。建物の価値は年々下がって行くだけですので、極端に安い等掘り出し物でもない限り上と同じです。

オーバーローンと評価をされると、資産形成どころか、与信がなくなり、他のローン(車、物品等)でも組めないなど障害となる恐れも出てきます。

これに対し収益不動産は、まずローンの仕組みから異なってきます。
住宅ローンは給与から返済できるとみなされる金額を融資してくれるのに対し、前にも触れたとおり、収益不動産は収益を含む物件そのものに融資をしてくれるからです。

つまり、適切な収益不動産に対する投資なら、個人の与信も下がらず、評価も傷つかない、
むしろ、家賃収入が加わることにより、所得が増え、与信や評価が強化されていくのです。
これにより、次の物件の取得も容易になり、次々と財産を増やしていきやすい投資なのです。

リスクコントロール・リスクヘッジ
適切な収益不動産に対する投資なら与信や評価が強化されていく。

○ローンの金利上昇リスク
変動金利でローンを組むと金利上昇のリスクがついてきます。
現在、サブプライムローン問題を発端に世界同時不況となっています。
その影響で、日本に限らず世界各国の住宅ローン金利が低下しています。
金利は景気が上向きになると上昇します。実際バブルの頃は、８％前後という金利までいっています。ただし不況の真っ只中の今、固定金利では旨みがなく損をします。
金利が低下している、月々の支払いが安くなる、融資が下りやすい(金融機関のリスクヘッジ)
等を考慮したら、やはり変動金利となります。

リスクコントロール・リスクヘッジ
借入した現在の金利プラス３％程度の上昇した場合の収支を計算する。
ランニングコストを差し引いても、フリーキャシュフローがプラスになる、余裕がある物件を選ぶ。


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リスクについて

事業でも投資でも常にリスクは付いてきます。
弊社の起業コンサルティングへ新規事業の相談をしてこられる方で、リスクが少しでもあると、途端に躊躇される方もいます。
「リスクがない仕事をしたい」とダイレクトに言われる方もいます。

この世にリスクがまったくなく、大きく稼げる事業や投資はありません。

稼せぐには、常にリスクは付いて回るものなのです。
問題はいかにリスクをコントロール出来るか、リスクヘッジが可能でどれ位のリターンを得られるか、ではないでしょうか。

この「収益不動産投資を考える」は会社員の方を対象に書いています。
会社員の方が副業でハイリスクを負うわけにはなかなかいきません。ただそうは言っても、願わくばローリスクでハイリターン、少なくともローリスク・ミドルリターン以上は狙いたいものです。

そういった意味でも収益不動産投資は、やはりお勧めできます。
収益不動産投資にも当然リスクはあります。
しかし、そのリスクはリスクコントロール・リスクヘッジしやすいものです。

ただし、収益不動産投資の中でも、ハイリスク・ローリターンになりかねないものもあります。


競売物件は本当にお得なのか！？

競売物件は一昔前なら、怖い、関わりたくない等でしたでしょう。それが今は、掘り出し物がある、安い等と思っておられる方も多いと思います。

かっては、裁判所でしか見られなかった競売物件情報が、最近ではインターネットで閲覧出来るようになったことも影響しているのかもしれません。

確かに競売物件の最低入札だけ見ると、利回り２０％以上にもなり魅力的に映ると思います。
しかし、実際は現在多くの人が競売に参加するようになり、入札価格が一般市場と同じくらいの値段となるケースが多いのです。
競売物件が一般市場と同じくらいの値段、または少し安い位であるなら、リスクを考えるとまったく魅力はありません。それどころかハイリスク・ローリターンになりかねません。

以下リスクを挙げていきます。

○権利関係が複雑であったり、占有者が住んでいてトラブルに発展する場合がある。
○実際に物件の中を見たり、所有者に情報を聞くことも出来ない。つまり、裁判所が公開する資料のみで判断しなければならない。
○実際に物件の中を見られないので、例えば雨漏りや破損等があったとしたら思わぬ修繕費がかかる場合もある。
○二割の保証金を収めなければならない。また金融機関の融資が競売物件には下りにくい。

等が上げられます。
落札後、とんでもない物件だと判明しても、前の所有者にも裁判所にも何も責任を問えません。

普通の方には、あまりに不安定要素が高く、リスクコントロール・リスクヘッジがなかなか出来ません。

では、どのような方が向いているかというと
ハイリスクであってもハイリターンを得たい方。金融機関に頼らずキャッシュで購入できる方。競売専門に出来る方等です。

競売物件は、会社員の方にはリスクがあり過ぎてお勧めできません。


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前回まで

●数ある投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資であり副業である。

●不動産投資は、他の投資と比べ会社員が有利であり、時間的にも労力的にも楽に稼げる。

●新築物件より中古物件の方が利回りが良い。

●一戸建て・区分所有より、マンション・アパート等を一棟購入。入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなる。

●手持ち資金で買える物件を買うではなく、レバレッジを利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。


ローンについて

今まで述べてきましたが、不動産投資は手持ち資金で行うのではなく、金融機関からお金を借りて行います。
この点において、収入の安定しない事業主より、収入が安定している会社員がことの外有利となります。

｢えっ！！会社員が何千万、何億と借入できるの！？｣

可能です。なぜなら収益不動産のローンは、個人の属性と不動産の評価で決まるからです。
通常の住宅ローンの場合、ローンの上限は年収の５〜６倍、または返済額が年収の３５％以内です。

これに対し、収益不動産のローンの場合、属性(勤務先、勤続年数、年収等)、不動産の評価(積算評価、収益評価)、他の借金状況、担保、頭金など複数のバランスで決まります。
属性に関して問題なければ、後は不動産の評価次第で、何千万・何億の物件でも購入可能となります。

※属性に関しての補充
勤務先で、一番評価されるのは公務員の方です。次に一部上場、二部上場と続きます。

勤続年数は、当然長く勤務されてる方ほど有利です。勤続年数が長い方に比べ、勤務三年未満の方は審査が厳しくなります。

年収は、直近二年または三年の平均を見る金融機関が多いです。
年収が低い方(４００万以下)は、担保・保証人、配偶者がお勤めしているなら合算・副業の申告などが必要です。


生命保険代わりに不動産購入！？

ローンを組んで不動産を購入する場合、団体信用生命保険へ加入します。
つまり、あなたにもしものことがあっても、大切なご遺族にローンのない不動産が残ります。
例えば、不動産価値が一億円、毎月家賃収入が１００万円あったとしたら、ローンの支払いのない、一億の不動産と、毎月の家賃収入がそのまま残された遺族へ入ります。
これだけの保障があったら、通常の保険であれば多額の掛け金となりますが、団体信用生命保険は格安といえる保険料なのです。
他の生命保険に加入しているのなら、後は安い入院保証の掛け捨てにでも入っておけば十分だと思います。

これだけでも、毎月の出費を抑えられ、もしもの時でも十分な保障を得られる、最良の投資だといえます。


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どんな不動産を買えば良いのか！？

レバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定した利益を上げれる不動産に投資する。
手持ち資金だけで、物件を探すというような考えでは不動産投資には不向きといえます。

何千万もの貯金など普通の方は持っていませんし、それこそ貯めるまでに一生を費やすことになります。
手持ち資金で買える物件を探す、買うではなく、レバレッジを利用して、しっかりとした数字に基づいた｢利益が上がる不動産｣を買う、つまり｢儲けられる不動産｣を買う、これが重要です。


利回りについて

チラシや雑誌などに記載されているものはほとんどが表面利回りと言われるものです。
表面利回りが１０％以上、理想は１５％以上の物件です。
計算上は上記以上の利回りであれば借入は楽に返済できることになります。

表面利回り(広告表示利回り)
予測される年間家賃収入÷不動産の物件価格

表示利回り
予測される年間家賃収入÷総所得費(不動産の物件価格＋初期費用)

実質利回り(収益率)
純収入(年間家賃収入−管理運営コスト)÷総取得費

自己資金に対してどれだけのお金が実際に手元に残るか、｢対頭金収益率｣は重要です。
対頭金収益率
実際に手元に残る金額÷頭金×１００
頭金を少なくすると対頭金収益率は高くなるが、手元に残るお金は少なくなるので、頭金とローンのバランスが重要となります。


どんな形態の不動産にするか！？

新築物件の投資は、新聞広告で募集しているもので上記表面利回りがだいたい５％前後です。
これでは、変動金利で借入した場合、将来投資利回りを返済が上回ることにもなりかねます。
よって、収益不動産投資では中古物件をお勧めいたします。

一戸建て・区分所有　　賃貸すると入居率１００％となるが、出て行くと空室率１００％になり
ローンが自腹となります。つまりイチかバチかの投資になってしまいます。
また、マンションのような共同住宅では住民の四分の三以上の賛成がなければ立て替えしたくてもできない、融資が下りにくい、等の理由からよほどの掘り出し物物件でもない限り、お勧めいたしません。

これに対しマンション・アパート等を一棟で購入した場合、上記のような問題はなくなります。
入居者が、一人、二人出て行っても残りの入居者が支えてくれます。
つまり、入居者が多ければ多い物件ほどリスクが少なくなります。

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どんな収益不動産を買えば良いのか！？

当然、利回りが良くて、さらに数年後の売却時に数十％以上のキャピタルゲインが得られる物件です。
ただし、現在のような金融危機の時代、キャピタルゲイン狙いの投資はリスクが大きくなります。

株等も上げ相場の時は良いのですが、下げ相場に転落した時キャピタルゲイン狙いだと利益はなかなか出せません。

不動産も下げ相場の時はキャッシュフロー(家賃等の定期収入)狙いの投資です。
それが上げ相場に転じた時、結果的に大きなキャピタルゲイン(売却時利益)を得られます。

ローンというレバレッジ(手持ち資金より多い金額を動かすこと)を利用して、安定したキャッシュフローを目当てで投資して、定期収入を受け取り、最終的にキャピタルゲインも取れる、それがもっとも大きなリスクヘッジ(リスク低減)となります。

収益不動産　→　他人に貸す　→　家賃収入を得る
ローン返済は、他人(入居者)がしてくれます！！

単純に経費を差し引いて毎月２０万の家賃純収入が入るとすると、年間２４０万の副収入となります。これを、二つ三つと持てたら・・・
繰り返しますが、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！


「しかし、収益不動産は何千万、物件によっては何億とかするでしょう！そんなの買えないし、ローンも通らないでしょう」

貴方が会社員であるなら、それが可能となります。むしろ有利に銀行からお金を借りられます。

「結局、借金するってことですか！！」

勿論、返済の名義は物件購入者です。しかし、ご自身が借金して購入した自宅なら全部貴方の借金といえますが、収益不動産の場合、繰り返しますが元本も金利も含め、月々のローン返済は、他人がしてくれるのです！！
月々のローンを返済した後、手元に残る副収入も全て他人(入居者)がくれます。

リスクがまったくなく稼げる商売や投資はありません。
他の投資と比べ、はるかに時間的にも労力的にも楽に稼げる！！
それが不動産投資なのです。


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収益不動産投資を考える１
「ワイズさんで私にも出来るような一生続けられるようなビジネスを紹介してくれませんかね？」
長引く不景気、長らく続いてきた年功序列の崩壊、社会保険・年金制度の不安・・・などがあり、最近お勤めの方からの上記のような相談が増えてきております。

しかし、この方は公務員をされておられる方だったので引き止めました。

なぜなら「もったいない」からです。
公務員、上場企業、優良企業に長く勤められておられる方は、ご自身が考えられている以上に社会的信用力があります。また、その信用力をお借りして弊社が展開している保証業も成り立っています。
金融機関等の信用・評価は、中小企業の社長さん等よりはるかにあります。

公務員、上場企業、優良企業の方は何らかのいたしかない事情があって辞めるのならともかく、そうでないのであればそのまま勤め、その信用力を背景にビジネスを考えたほうが賢明です。
幸い、民間企業では、副業に寛容になってきております。
副業に厳しい公務員でも身内に業務させているいるように繕うことなどで可能となります。

しかし、主業務がある方の副業となると限られてきます。あくまで副業ですから動ける時間も限られてきます。
そうなると、定期貯金、外貨貯金、株式投資、不動産投資などが副業に向いていると言えます。

では、ワイズがお勤めの方へ勧める副業は・・・・・ずばり不動産投資、収益不動産投資です。

不動産投資と聞くと「難しい、怖い」等と思われるかも知れませんが、実は数ある投資対象の中でも、最もローリスクかつ初心者でも始めやすい投資であり副業です。

定期貯金　　　遺産等で巨額の預貯金を長期預けられるのならともかく、銀行金利が０コンマ数パーセントのような低金利では何にもならない。

外貨貯金　　　高利回りでも為替手数料が高い。外貨投資なので、売買時が難しい。

株式投資　　　大きなリターンは望めるがリスクも大きい。
90年代から見ても、バブルの崩壊、ＩＴバブルの崩壊、サブプライム問題、リーマンズショックなど、株価が底なし状態で急降している時が幾度もある。
相場の動きに逆らえず、自分ではコントロールできない。また、毎日こまめに株価を気にしなければならない。
　　　　　　　　　
これに対し、
不動産投資は　安定した大きな利回りが可能(利回り１５％以上など)　株と違い自身でコントロールできる。(更に高い収益を得られる)　
家賃等月々安定したキャッシュフローを受け取り、また物件の価値を上げることで(家賃収入を上げれば物件の価値が上がる)売却時のキャピタルゲインも得られる。

投資といえば必ずリターンを求めるものですが、その中でも収益不動産は郡を抜いて優れていると思います。
数千年にわたって受け継がれてきた「ユダヤ商法」の財産作りの基礎は
「不動産・金」→「現金」→「事業」の順です。
つまり、不景気の影響(サブプライム問題を発端に世界中で不動産価格が下落)で、おそらくこれ以上下がることはないだろうと思われる収益不動産が巷に溢れている今がチャンスといえます。


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弊社が提供する・コンサルティングするビジネスはせっかく将来性、大きな市場、需要があるのに優良な業者が少ない市場のビジネスです。絶対的な一強、大手も存在しません。
おそらく世間体を気にする大企業の進出はこれからも無いと考えられる市場です。

弊社が提供する厳選したニッチビジネスを要約すると
●最初に用意する資金を最小限に抑えられるビジネスです。
●世の景気や情勢などに左右されないビジネスです。
●将来性のある市場や確実な需要があるビジネスです。
●他社と差別化されたビジネスです。

弊社の起業コンサルティングは、自身で経営や起業した経験が無い為、経営者の気持ちがわからない等の通常のコンサルタント会社の机上のコンサルティングとは一味違う実践的コンサルティングが可能です。

ワイズがコンサルティングするニッチビジネスに興味がある方はご連絡下さい。
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