診断・監理に強いアモル設計

「建築条件付」土地を購入予定の一般ユーザーの方に、みて頂きたいブログが有ります。
とはいっても私の別ブログなのですが。

芦屋市が高浜町で『松韻の街』と命名した土地を「建築条件付」で分譲販売しています。
「建築条件付土地取引」とは知っているようで､よくわからないとお思いの方は､是非ご覧下さい。

ブログ名：アモルの明窓浄几
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http://blog.goo.ne.jp/amor1310/
　　　　　　『松韻の街』を思う-1〜5


　　　　　↑　高浜町の『松韻の街』分譲地
　　　　　　　 奥は、芦屋シーサイドタウン

兵庫県下の住まいの耐震改修の補助金制度「わが家の耐震改修促進事業」について、前回その概要を紹介しましたが、今回はそれに関する優遇税制についてお話します。

住宅等の耐震化を促進するために耐震改修促進税制の特別措置が創設されました。
●所得税額の一部控除
　　個人が兵庫県下において､「わが家の耐震改修促進事業」に基づく耐震改修工事を2008(H12)年12月31日までに行った場合。
　　↓
　　20万円を上限として、当該耐震改修工事に要した費用の10％相当額を所得税額から控除する。

●固定資産税の減額
　　個人が「わが家の耐震改修促進事業」に基づく工事費30万円以上の耐震改修工事を行った場合。
　　↓
　　・2006〜2009年に工事を行った場合：3年間､固定資産税を1/2に減額する。
　　・2010〜2012年に工事を行った場合：2年間､固定資産税を1/2に減額する。
　　・2013〜2015年に工事を行った場合：1年間､固定資産税を1/2に減額する。
　　但し､その住宅の延床面積が120?を超える場合は､120?相当部分を限度として減額されます。

耐震改修工事をされる場合は､その他の部分のリフォーム工事と一緒に計画される場合が多いと思われます。同居者に高齢者や身体障害者の方が居られる場合は､「人生80年いきいき住宅助成事業」の助成制度等も合せて､上手に利用されるとよいと思います。
又､自然災害に備えてフェニックス共済(兵庫県住宅再建共済制度)も有ります。年額5,000円の負担で最高600万円の給付が受けられます。詳しくは､(財)兵庫県住宅再建共済基金(TEL：078-362-9400)にお尋ねください。
本年度から「わが家の耐震改修促進事業」の補助金を受ける場合は､このフェニックス共済に加入することが受給条件になるかもしれませんので､申し込む前にご確認ください。

兵庫県下において､住まいの耐震改修の補助金制度も新年度を迎え､新たにスタートします。
2003年(H15)6月に阪神・淡路大震災の教訓を踏まえ､既存住宅の耐震化を促進する目的で耐震改修計画及び耐震改修工事の費用の一部を県が補助する制度の「わが家の耐震改修促進事業」が設立されました。以後､年度ごとの見直しの上､本年度も実施されます。その概要を戸建て住宅に絞って整理してみます。

先ず最初に耐震診断から耐震改修工事に至るまでの流れを示します。
我が家が1981年(S56)5月31日以前に建てられた住宅である
↓
「誰でもできるわが家の耐震診断」……「簡易耐震診断推進事業」有り(Ａ)
↓
簡易診断の結果､総合評点が1.0未満の危険ラインである
↓
建築士による「一般診断」又は､「精密診断」及び
耐震改修(補強)設計……診断結果が総合評点1.0未満なら改修設計費が補助金の対象(Ｂ)
↓
耐震改修工事……上記耐震診断を行い､総合評点1.0以上の耐震改修工事を行えば補助金の対象(Ｃ)
但し､1,200万円以下の所得制限有り(給与収入のみの場合は､14,421,053円以下)

Ａ.「わが家の耐震改修促進事業」とは別途に「簡易耐震診断推進事業」が有ります。
この事業は､木造戸建て住宅１棟当り3,000円(神戸市､三木市は無料)を負担すれば､簡易耐震診断員(市の備付け名簿から選任できます)を派遣してもらえ､調査・診断を行います。
「わが家の耐震改修促進事業」の補助金を受けるための条件ではありませんが､自宅が総合評点1.0未満なのかどうかを事前に判断するツールとして利用できます。

Ｂ.これは「わが家の耐震改修促進事業」の内の『住宅耐震改修計画策定費補助』事業に該当する部分です。
木造戸建て住宅１棟当り20万円を限度として策定費用の2/3を補助してもらえます。
尚､共同住宅の場合は､１戸当り12万円が限度となります。←１棟ではありません。

Ｃ.これは､「わが家の耐震改修促進事業」の内の『住宅耐震改修工事費補助』事業に該当する部分です。
木造戸建て住宅１棟当り60万円を限度として改修工事費用の1/4を補助してもらえます。
尚､共同住宅の場合は､１戸当り20万円が限度となります。←１棟ではありません。
但し､耐震改修(補強)工事のついでに増改築等のリフォーム工事を一緒に行った場合は､耐震改修に該当しない部分は補助の対象にはなりませんので､ご注意ください。

以上のように､木造戸建て住宅の場合は､耐震改修設計と耐震改修工事を合せて､総額80万円(最高)の補助が受けられます。

上記の内容は､基本的な流れですので､台風や水害などの被災住宅の方､店舗付住宅の方や賃貸住宅､共同住宅等にお住まいの方なども含め､諸条件の詳細は別途ご確認ください。
各市町窓口､簡易耐震診断員(市町に備付け名簿有り)及び兵庫県県土整備部住宅建築局建築指導課(建築耐震担当：TEL 078-362-4340)に問い合わせれば良いかと思います。


↑これは地震での被害ではありません。水害による被害です。住設類が流されていました。


↑壁や床も剥がされていました。

昨年､建築基準法の一部改正が成されました。
それに伴い､指定構造計算適合性判定機関(以下､構造判定機関という。)が設立され､愈々この6月20日から施行されます。

姉歯秀次元建築士の構造計算偽装の事件以来､耐震強度不足の建築物が発覚し､又構造計算書や計算プログラムに不適切な使用方法があり､更に指定確認検査機関の偽装見逃しなど社会的大事件に発展したのを受け国土交通省が建築基準法､建築士法等の抜本的制度見直しを行った結果です。

今回の制度見直しについては､建築業界では様々な議論を呼んでいますが､当面の6月20日施行の内､「構造計算適合判定の義務付け」に絞って､現在の時点でわかる範囲で建築主が注意すべきポイントを､お話します。

耐震偽装事件後にマスコミにおいても時々取上げられた､構造の専門家同士で計算書を見直しするいわゆるピアチェックを､具現化したのが構造判定機関による計算書の審査で､一定規模以上の建築物を建築確認検査機関とは別に各知事指定の構造判定機関において再審査するのがこの制度です。

そこで､建築主が注意すべき点の一つ目は､計画物件が構造判定機関の審査対象になるかどうかの確認です。
木造の場合は､高さ13ｍ又は､軒の高さが9ｍを超えなければ構造判定機関の審査対象にはなりませんから､通常の木造住宅は対象外と考えてよいと思います。但し､1階が鉄筋コンクリート造で2〜3階が木造の場合等は､剛性率や偏心率が一定の数値を超えると構造判定機関の審査対象になります。この様な混構造の建物や鉄筋コンクリート､鉄骨造の建物については建築士に確認されることをお勧めします。

ニつ目は､建築確認審査期間の大幅な延長です。
正確には､従来の建築確認申請期間に構造判定機関での審査期間がプラスされることです。具体的には､建築確認審査期間の現行法定日数21日に構造判定機関での新たな期間14日(原則)以内をプラスすることになり合計35日になります。要するに建築確認審査期間の法定日数が35日に延長されるということです。
更に､構造判定機関での審査期間は合理的な理由があれば最長49日迄延長できまから､最長審査期間は､35-14+49＝70日になります。審査期間が長期化するのは避けられません。

三つ目は､構造判定機関への審査費用が新たに発生することです。
具体的な費用は､現時点ではわかりませんが､概ね構造判定機関への費用だけで数万円から20万円程度はいるのではないかと推測しています。

最後に､建築確認申請中や工事中での設計変更がしにくくなります。
従前は､申請図書の訂正や差替え等は建築確認検査機関の裁量に任されていましたが､構造判定機関とのダブルチェックに伴い､審査書式も変わり原則訂正や差替えは出来なくなるようです。
従って､設計者の建築確認申請時の事前準備が大切で､とりあえず建築確認申請に持ち込むといった考え方は成り立たなくなります。又､従来特定行政庁の判断に委ねられていた中間検査の対象建築物ですが､今回の改正で3階建て以上の共同住宅は､全国一律に中間検査の義務付けが行われます。
確認済証通りの工事が行われていない場合や建築確認後に設計変更した場合は､軽微な変更を除き､計画変更の申請が必要ですが､従前以上の厳格な判断に基づき対処されるので､違反すれば強化された罰則を適用されます。どの程度の変更が従来からの「軽微な変更」にあたるのか､建築主は設計者等と綿密な打ち合わせの上､決めてゆく必要がありそうです。

今後も､様々な改定が予定されています。
基本的な方向性は､建築士への規制強化です。
姉歯秀次元建築士は､現在東京高裁へ控訴中ですし､北海道の浅沼良一元建築士も裁判中です。
アパ・グループのマンションやホテルからも次々と耐震強度不足が発覚しており､耐震偽装問題の本質の解明はまだまだこれからです。
建築基準法や建築士法等の改正が先行していますが､建築士への罰則と規制の強化の色合いが強く､本質的な問題の解決や事件の再発防止にどれほどの効果があるのか､専門家の間でも疑問視されています。
先ずは､一連の耐震偽装問題の本質の解明とその責任の所在を明確にすることが望まれます。

前回の続きです。
某協同組合から提出された報告書を見ると､『精密耐震診断-耐震診断?』となっており､既存建物の現状での診断と改修(計画)後の診断及びその見積書が添付されていました。
精密診断となっていましたが､計算結果のみで計算式の数値や数値の根拠が不明なので､再度一から調査診断をすることになりました。

私がこの時点で驚いたのは､既存建物の初期診断のみが無料で行われていると思っていたのが､そうではなく､評価判定が危険ライン(評点が1.0未満)の場合は､耐震改修(計画)後の評価診断もしており､更に改修の見積書も提出されていることです。これら全て無料であり､依頼主にとっては､大変ありがたいことでしょう。

さて､当方の再診断結果で判ったことは､ホールダウン金物が必要以上に見込まれていた事です。
詳細は省きますが､耐震診断書を今までに見たことのある方はお分かりだと思いますので､下記に若干の補足説明をします。
1.改修前と改修後の精密診断表に明らかな矛盾がありました。
　一つ目は､改修前の地盤は「やや悪い」であるのに､改修後は「良い地盤」となっています。
　二つ目は､建物の老朽度が改修前は「老朽化している」であるのに､改修後は「健全」となっています。何れも､同書に添付されている「耐震改修のご提案について」の欄において､改修後に評点が1.0になるように地盤改良や基礎の新設更に同じく改修後に評点が1.0になるように建物の老朽度を改善させることが前提といった内容のコメントが記載されていました。しかし､具体的改修・改良方法等の提案がなく､見積書にもその記載がありません。
後に触れますが､この二点が評点1.0にしなければ､提案の耐震改修計画が意味を持たないことになっています。本当に､地盤改良や老朽度の改善が可能としての提案なのか､費用対効果を考えると疑問が残リます。

2.耐震化する壁補強には､大臣認定の耐震壁補強キット(セットもの)を使用しています。
　ここの協同組合は､ある特定のメーカー製品を指定して使用しているとの事です。外付けホールダウン金物も同メーカー製品です。依頼主によると､このメーカーの某営業所には､この協同組合が同居しているとの事です。見積書によると耐震壁補強キットは30万円/ヶ所､ホールダウン金物は､15万円/ヶ所と計上されていました。もっと安い他社製品もあるのですが､市場原理が働かない仕組みのようです。

3.同上の耐震壁補強キットには､ホールダウン金物がセットされていますが､同じ壁面へさらに外付けホールダウン金物を取り付ける仕様(壁配置平面図)になっていました。この壁面柱脚部の必要引抜き力を求めると15ＫＮでした。補強キットにセットされているホールダウン金物のみで24ＫＮ/本の耐力がありますから､外付けホールダウン金物は不要ということです。見積書を確認すると､仕様通りの本数が計上されていますので､問題でしょう。
元来､一柱脚部にホールダウン金物を2本も必要とする耐震壁配置計画はすべきでないし､壁倍率から想定してそのような引抜き力が必要となるとは思われません。

4.下記添付写真の「精密耐震診断表」を見て頂くと判りますが､上記1で触れたように､Ａ項目の地盤・基礎､Ｆ項目の老朽度を除けば､Ｄ・Ｅ項目の筋違い・壁の割合の数値が0.1弱程度改善されただけです。0.1改善するのに見積書によると約150万円程の費用が掛かっています。
しかも､ＡとＦ項目を1.0に別途費用を掛けて改善しなければ総合評点で1.0以上の「一応安全です」の判定ラインには到達しません。
例えば､基礎のひび割れ補修をしたとしても､総合評点を求めると→0.7(A)X1.0(B･C)X1.017(D･E)X0.9(F)＝0.64＜1.0　の危険水域です。

5.私の判断では､この地域なら最初から地盤については､「良い地盤」と判定すればよかったと考えます。老朽度については､費用対効果を考えると老朽度を上げるのではなく､筋違い・壁の割合の項目でバランスのよい壁配置計画によって総合評点を高めるようすべきです。
いずれにしても､この様な診断報告書は､診断書と呼べるでしょうか。地盤・基礎と老朽度を棚上げにして､総合評点を1.0以上に辻褄合せしたに過ぎません。
依頼主の負担可能な改修工事費にするような､工事を請け負うことが目的の診断報告書ではないでしょうか。

6.報告書には､耐震技術認定者のコメント欄がＡ４版1枚分設けられていますが､白紙のままでした。
今回の事例から推測できることは､如何に現場調査が重要であるかということです。
前回に私は､診断調査員が耐震診断のエキスパートで有るか否かが大切ですと言いました。
マニュアルへ機械的にチェックを入れるのではなく､診断調査員の目視による考察が重要です。
数値に表れない部分を考慮判断し､居住性､施工性に配慮した最も有効に耐震補強が発揮できる耐震改修計画を依頼主に提案すべきではないでしょうか。

※左が既設現状、右が改修計画後の精密耐震診断表


ここも見てください。
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