宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

【質問】

マンション購入を考えていて先日見積りを出してもらったのですが、管理費が高いように感じました。
とても気に入ったので購入を前向きに考えています。
管理費 １７３００円
修繕積立金 １０９００円

いかがなものでしょうか？

【回答】

マンションの総戸数によっても管理費は変わってきます。
総戸数が多いマンションであれば一戸あたりの負担は少なくなる傾向があります。

総戸数が多くても一戸あたりの負担が多い場合はいろいろな施設がついている場合です。
トレーニングルーム、プール、キッズルームその他色々。

豪華な設備で差別化を図ろうとする流行がありましたが、実際完成するとほとんど使われない・・・・そのために高い管理費を払う・・・なんてこともあるようです。

管理費に見合ったサービスを受けられるのかをきちんと吟味してみてください。

【質問】

双方納得済みの売主側契約違反による解約をしようと考えています。
契約書には売買代金の２０％を払うと書いてありますが本当に払ってくるのか心配です。
現実的には弁護士をたてるなど費用がかかるようですが、現実的に売主はどうのような対応をとっているのか教えていただきたいです。



【回答】
あまり無いケースですし、あったとしてもそれは売主の誠実さの違いですから・・・・。
ちゃんと払う人は払うでしょうし、払わない人は払わないで買主があきらめるまで待つということになるとおもわれますのであまり参考にならないでしょう。

買主側としてどうすれば良いかでしたら回答できます。

法律的には様々な方法がありますが、どれも専門的な知識が必要なので弁護士に依頼するようになるでしょう。

一般の方が行う場合は、売主に念書を書かせることです。

金額と期限を明確にし、違反したら裁判を起こすことを了承する。

連帯保証人を立てさせればなおいいですが、そこまで言うと念書を書かないかもしれませんので、相手の反応を見た方がいいでしょう。

期限はすぐに一括で払うのは無理でしょうから、分割にした方が売主は応じやすいです。

毎月○万円を○○回支払う。ただし、××(不動産）が売却された場合は売却物件の引渡しから△日以内に残りの金額を一括で払う。

などです。

【質問】
中古マンションを購入することになりました。。
『変動金利で契約して繰上げ返済を活用してできるだけ短期間に返すほうがいい』
と不動産業者にいわれました。

しかし、固定金利は金利がずっと固定だからわかりますが変動金利ってよくわかりません。

自分にとってはいつ金利や返済額が変更になるのでしょうか？
金利が変わる度に毎月の支払う金額やローン残高が変更されるのでしょうか？
それとも当初５年は同額で支払い、残高も同じで５年後に更新される金利と残高によってその後の支払い額や年数が変更されるのでしょうか？
変動金利について教えてください。
よろしくお願いします



【回答】
まずは業者の言うとおりではなく、きちんとご自身で調べて納得のいく住宅ローンを選んでください。

業者が変動金利など目先の金利が低い返済方法を勧めるのは、その方が住宅ローンの審査がとおりやすいからです。

住宅ローンの審査が通るからといって、３０００万円の物件を買うつもりが４０００万円の物件を勧められてその気になって返済可能な金額を大幅に超えてしまうことがあります。
業者は少しでも高い物件を売りたいのです。

変動金利ですが、金利は半年ごとに変わります。
おおむね４月１日と１０月１日ですが、金融機関によって違う場合があります。

仮に４月１日に新規に住宅ローンを借りて変動金利が１．５％だったのが同年１０月１日に２．０％になったとします。
本当なら、金利が上がったので利息が増えるはずですが、それでも毎月の返済額は変わりません。
返済額が増えるのは５年ごとです。増えるといってもそれまでの返済額の１２５％までしか増えません。
変動金利は急激な金利上昇で毎月の返済額が増えて大変になるということはこの制度のためにありません。
しかし、毎月の返済額が変わらなく（１２５％の上昇）でも金利は増えています。
その間未払利息が積み重なっていきます。

さきほどの例でいくと、金利が０．５％あがっていますので単純に年間で借り入れ金額１５００万円の０．５％の７万５千円が溜まっていきます。(実際は元本が減っているのでこれより少ないですが）

金利上昇がもっと大きければ更に未払利息が増えます。これは最終的には返済期間終了時に一括で返済しなくてはなりません。免除になるものではありません。

また、１２５％しか毎月の返済額が上昇しないということは金利が大きく上昇した際には毎月の返済額のほとんどが利息だけで元本はほとんど減らない状況になることもあります。

あなたの場合、変動が良いかはもう少し状況がわからないと回答できませんが、住宅ローン減税のメリットなども考えないといけません。(条件を満たす場合、当初条件を満たしても繰り上げ返済をして条件を満たさなくなることもありますのでご注意ください。）

単純に金利だけでいえば、変動金利よりも１０年固定などタイプは銀行のキャンペーン金利で変動金利よりも低いケースもありますのでそちらも検討されると良いと思います

【質問】


独立起業して３年（法人にしてからは１年）です。
住宅ローンの審査が通る可能性があるか教えてください。
もし無理であれば、あとどうすれば通る可能性がでてくるか
教えてください。
例えば、頭金を増やす、３期我慢する等々。

職種：ソフトウェア開発業
購入予定物件の金額：２５００万円

以上、よろしくお願いいたいます。


【回答】

結論からするとやり方次第です。可能性はあります。

頭金に関しては十分ですので、あとは連帯保証人（連帯債務者）に安定した収入のある方をつけられるか。（同居する配偶者や両親など）

法人の決算が２期から３期終わるまで待つ（黒字決算）。

ただ、購入予定の物件が中古で担保価値が低いと見られると少し厳しくなります。

※フラット３５ならそれほど面倒な書類もなく通る可能性はあります。

※民間の金融機関でもやり方次第で可能性はあります。（いかに自分は返済能力があるかを示す書類を添付する。税理士やＦＰなどが作成した経営計画など）

【質問】

先月６日に、完成済新築マンションの売買契約を結び、デベの提案する住宅ローンを先月３０日まで融資の利用として、印鑑を押しました。

しかし、なかなかキチンとした返答もなく、期日が１日前になり、デベのローン担当に連絡をしたら、期日までにとの事で、翌日まで待ちました。。が、連絡なしでした。

期日を２日過ぎデベの営業から、今月月１６日まで融資の確定を期間延長して欲しいと電話があり、期間も過ぎているので、返事をしました。

は、住宅ローンの審査に通過出来ず、以前に違うデベのマンションで契約していたので、審査の情報がのこってるといけないとの話でした。。今現在も話がきません。。

合意書を作成したのでサインして、との事。みずほのフラットを使う予定でとの事ですが、今月に入り金利もあがってしまい気があせってます。。

質問なのですが、合意条件として、たとえば照明などをサービスとか提示してもよいのでしょうか？


【回答】

契約は自由なので、照明のサービスを要求するのは自由ですが・・・・。

それも相手になんらかのミスなど責任があった場合です。

このケースはデベロッパーの責任ではないように思いますので・・・・。決裁者がＯＫを出さないのではないでしょうか。

住宅ローンの審査はデベロッパーがしているのではなく金融機関がおこなっています。

もしかしたらデベロッパーが催促しても金融機関が動かなかったのかもしれませんし。

デベロッパーから購入者への連絡が遅れていた「ローンの返事がまだ金融機関から来ない」ことは確かにありますが。原則は購入者と金融機関との間でおこなうことですので・・・。（審査の書類にデベロッパーの名前は無いと思います。）

デベロッパーはなんとか契約を成立させたいと思っていますからきちんと住宅ローンの対応はしているのではないでしょうか。

３月に住宅ローンの審査に通過できなかったという事情からすると、あまりデベロッパーを刺激するのはマイナス要因と思います。
（「こっちが何とか審査が通るように頭を下げたりしている苦労も知らないで、照明を要求するのか！」など）

５月に入って金利が上がったということに不満があるのかもしれませんが、先月６日契約であればよほどうまく立ち回らないと融資実行はどっちにしても今月に入っていたのではないかと思います。（銀行によっては実行時ではなく申込時金利を適用してくれるところもあります。）

※私のようなＦＰが有料で立ち回ってセッティングする場合は金利が上がらないように短期間で融資実行になるようにしますが・・・。（司法書士の準備・銀行の責任者への根回しなど）


ローンの審査はデベロッパーではなく、金融機関がおこなっていることを今一度考慮してみてください。