宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

【関東にお住まいの方からの質問】

彼女か隣の市に住んでおります。
結婚することになり、私の家に入ることになりました。
彼女はマンションをローンで購入しておりまだ400万ほど残っているし手放したくはないと言っております。
入籍して私の名義になると税金の手続き固定資産税は隣の市へ？住民税は入籍した市へ？でよいのでしょうか？


【回答】

ご結婚されてもマンションの名義は彼女の名義のままです。（結婚したら自動的に夫婦共有やご主人の名義になるわけではありません。）

結婚した、引越した場合、原則はマンションの登記の名義（姓）と住所を変更する必要があります。これは法務局での手続きになります。（費用もかかります）

また、自分が住まなくなった場合はローンの方で問題が発生する可能性があります。（住宅ローンではなく、賃貸事業ローンへの切り替え（金利が上がる）や住宅ローン減税が受けられないなど）

結婚ということであれば、それほど金融機関もうるさく言わないように推測されますが、このようなこともあることを知っておいてください。

基本的に住民票をきちんと移動しておけば役所の方でちゃんと追いかけて手続きに関する書類を送ってくれます、（税金を徴収するのはしっかりしています。）

住民票を移動しなかったり郵便物が転送されなかったりして、固定資産税の納付について忘れていると固定資産税が滞納になると差押をされることもありますのでご注意を。

建設中の新築マンションを購入される方は住宅ローンの金利に要注意です。

住宅ローンの金利は実行時つまりマンションの引渡しの際の金利が適用されます。

金利上昇局面の時であれば、契約した際は金利３％だったのが、実行時には４％になっていることも。

３０００万円を２０年間の固定金利３％なら、月の返済額は約１６７，０００円

ところが４％だと約１８２，０００円と１万５千円も増えます。

支払う利息の総額も約３８０万円も増えます。

これを計算に入れておかないと、後でライフプランに重くのしかかってきます。

私の住む仙台では、分譲マンションの建設ラッシュです。

建物が完成して住みだしている人たちがいるのに、４分の１近くの部屋が売れていないマンションもあります。

マンション購入を考え出した人がモデルルームなどに見に行った際に、必ずアンケートなどで聞かれる年収と勤務先。

ここは、記入を避けましょう。アンケート自体も記入を避けたいものです。

年収と勤務先を聞く理由は・・・住宅ローンを借りられる客かを判断するためです。

現金で何千万円も買える人は別として、大抵住宅ローンを借りてマンションを購入します。

年収が低い、ブラックリストに載っていて住宅ローンを借りることができない客は、マンション業者にとっては客ではありません。

そんな人を相手に時間をかけてセールスをしても無駄です。なんとか買う気にさせても住宅ローンが通らなければ無意味です。

その判断をするために最初に年収と勤務先を聞きます。

もし、住宅ローンが通る客であれば、必死に説得します。よその物件を見に行かないようにもします。
しつこく手紙や電話もかかってくるでしょう。

そして、住宅ローンがいくらなら通るかを計算して、ギリギリ通るくらいの部屋を勧めます。
「これなら日当たりがいいですよ」
「これくらいの広さがあったほうがいいですよ。」

それで予算オーバーの物件の購入をさせられて住宅ローンが払えなくなり、数年後に私のようなＦＰのところに相談にくることになります。

そのたびに、
「最初に相談にきてくれていれば、こんなことになら
なかったのに」と思います。

通常に業務でマイホーム捜しのお手伝いをしています。

中古の戸建を希望している方の場合は、今後のメンテナンスにかかるお金をきちんと計算して差し上げます。

建物の価格だけと当初のリフォーム代だけでいいと思い、安易に住宅ローンを組むと、数年後に雨漏り・屋根の塗装、外壁の塗装・取替えなどの費用が出せなくなってしまうことがあります。

数年ごとに数十万円〜数百万円かからないと家に住み続けることができません。

一般の方だけで不動産屋に問い合わせると不利な条件で契約をさせられることがありますので注意が必要です。

建物の根本的な欠陥についても売主が責任を負わないような内容です。

それをしっかりわかっていればいいのですが、それを知らずに５年後に雨漏りが発生してもその修理代は買い主が負う事になります。

もし、そのような欠陥の責任を買い主が負うのならば価格自体を下げる交渉をしないと損をします。

どの程度のメンテナンスが必要になるかを図るために、その建物を建てた業者がどこかを調べてみると、中古戸建物件だと、倒産もしくは移転（県外へ）しているケースが多くみられます。

そういう場合は、売主が売りに出した理由が構造上の不安があるためかもしれませんので、注意が必要です。

長期金利の上昇傾向が顕著になってきたためか、住宅ローンの借換相談が増えてきました。

相談の動機としては、マイホーム購入痔に○年固定金利型の住宅ローンに契約した方が、来月から金利が大幅に上がる通知が銀行から届いたのをみてビックリしてが多いようです。

住宅ローンは借換のメリットが出る方も多いですが、借換したくてもできない方も多くいます。

住宅を買う時に適当に住宅ローンを選ぶと、３０年以上にわたってくるしむことになりますので、最初にきちんと検討してください。

今回は住宅ローンとは違うのですが、似たような事例でアパートローン破綻です。

先日、地元の新聞で『仙台の新築賃貸マンションが空室が多くて大変だ』

との記事がのりました。

4年くらい前から仙台は魅力的だと多くの不動産が高値で変われ、このような賃貸マンションを建てる例が出てきました。

私をはじめ、地元の不動産関係者では、どうしてこんな値で買えるのかが不思議でした。

賃貸マンションやアパートは余っている状態だというのが目に見えていたからです。

特に一人暮らし用の物件の空室が目立つのは火を見るより明らかでした。

以前、アパートを建てるオーナーの相談にのった際、メーカーが１Kばかりのプランを持ってきました。
１Kの方が利回りがいいとのこと。

私ははっきり、問題外とはねつけ、ファミリータイプにするようにしました。

予測どおり近所に出来た新築１Kは完成後半年以上たっても募集の看板が・・・。

ファミリータイプは建築途中ですべて入居が決まりました。

その地域によって、どんなタイプの物件がいいのかを見極めずメーカーの言いなりになっては大変です。

メーカーはプロといっても、より高いアパートを建てさせることが目的です。

そのあと空室が出ようと関係ありません。中には家賃保証をするところもありますが、とても安い金額にどんどん下げていきます。

アパートローンを大きく借りていた場合空室が続くとそれは破綻の始まりです。

売り手の説明だけでアパートを建てないでください。

さて、ここしばらくは『住宅ローン破綻事例』の紹介シリーズでいきます。

マイホームを買って５年ほど経つと、金利が上昇するタイプの住宅ローンを組んでいたかたが返済が苦しくなります。
それだけなら、なんとかなるかもしれませんが、それ以外の要因が発生すると、返済が苦しくなります。

実際の相談事例をもとにご紹介していきます。

住宅ローン破綻の原因その２

『オプションの付けすぎ』

家を買う時に坪単価いくらを気にしてハウスメーカーや工務店を選ぶひとがいますが、それは間違い。

そこでいう坪単価はあくまで本体工事のみであり、外溝や冷暖房設備などオプションが入っていません。

坪単価　２●万円とかいっても結局最後には坪５０万円を軽く超える家になることもしばしば。

契約の際は本体工事とそれ以外の工事を分ける（外注）やり方で坪単価を安くみせることもあります。

坪２５万円のつもりが、結果坪５０万円の家になったら完全に予算オーバーです。

しかし、売り手のハウスメーカーや工務店は少しでも工事代金をあげようとオプションや追加工事を勧めることがあります。

それは契約してからですが。

契約前は少しでも安く見せて他社と契約されないようにしますが、契約した後はもうよそに行かないと思い、搾り取れるだけ絞りとろうと考えるところも。

結果、必要と思っていなかった高価なキッチンや床下暖房、ソーラーパネルなど色々ついて、予算は大幅にオーバー。

完全に資金計画は狂っています。

１年くらいはなんとか返せても、２年目以降こどもが大きくなるにつれて足りなくなる。

消費者金融に手を出してあとは債務が膨らむだけ・・・。

建物を引き渡されてすぐに住宅ローン破綻の道が目の前にあります。

売り手なんてそんな時には冷たいものです。営業マンもどこに行ったかわからないでしょう。いたとしても助けてはくれません。

売り手ではない人に事前に相談してください。

さて、ここしばらくは『住宅ローン破綻事例』の紹介シリーズで行きます。

マイホームを買って５年ほど経つと、金利が上昇するタイプの住宅ローンを組んでいたかたが返済が苦しくなります。
それだけなら、なんとかなるかもしれませんが、それ以外の要因が発生すると、返済が苦しくなります。

実際の相談事例をもとにご紹介していきます。

住宅ローン破綻の原因その１

『職場とマイホームが遠い』

「ちょっと交通の便が悪くたって、土地が安くて広い方が自分の好きな家ができる。」

「土地にお金をかけるより建物にお金を掛けた方がいい。」

建築家・設計士・ハウスメーカー・工務店はよくこう言います。

しかし、これは自分たちの売上や利益を多くするためで、消費者のその後の生活まで考えていない場合が多いようです。

Aさんは、遠くて不便な土地を購入してマイホームを建てました。

住宅ローンを返そうと頑張って街中の職場で働きました。

マイカー通勤で、職場近くに駐車場を借りて月３万円の駐車場代がかかります。

接待やつきあいで飲んで夜遅くなることもしばしば。

運転代行を頼んだり、タクシーで帰ったりのお金が月１０万円以上になる時も。

当然ガソリン代の値上げもひびきガソリン代で月３万円。

通勤関係で月額１６万円もかかっていました。

会社から出る通勤費は２万円程度。大赤字です。

残業したり、働けば働くほど暮らしが厳しくなりました。

とうとう職場近くの賃貸アパートに引越しました。家賃が月８万円程度です。今までかかっていた通勤関係費の半分にはなりました。

しかし、誰も住んでいないマイホームのローンは払い続けます。貸すにも売るにも安すぎてローンの返済にはとても足りません。

小学生の子どもも転校しました。子どもながら、家計が大変なのを理解しているようですが、かわいそうです。

自己破産も検討しています。夢のマイホーム購入のはずが、売り手の説明に押されてしまったがために地獄への入り口になってしまいました。

ルール違反と知りながらも、よその学校がやっているのだから、自分のところでもやってもいいじゃないか。

履修不足問題もそうですが、受験戦争に勝つために受験に関係ない科目をやらない。

ルール違反と知りながらも、よそでもやっているからいいだろう。

「赤信号。みんなで渡れば怖くない。」

談合にも通じる問題が処罰されてきています。

まじめにルールを守っているところがバカを見ていた時代がかわりつつあるのは歓迎できます。

宅建業法違反している不動産、保険業法違反をしている保険会社などにも通じます。

ルールを守るまじめなところを選びましょう。

土地にしても、中古戸建・マンションにしても、場合によっては新築マンションにしても購入する時は不動産業者が間に入ります。

それは、宅建業法で定められています。

宅建業法には色々規程はありますが、次のような規程はありません。

「消費者は購入物件を最初に案内したもしくは紹介した宅建業者（不動産業者）に仲介手数料を払わなければならない。」

くれぐれもこんな規程はありません。勘違いしないでください。

しかし、不動産業界では、暗黙のルールとして存在しています。

例えば、購入者が最初にA社に言って、甲という中古マンションを案内してもらった。他にも色々見て回ったが、決断できなかった。A社の対応も何となく横柄で好きではなかった。

後日B社に行って、また甲という中古マンションを紹介された、B社では周りの環境のことや住宅ローンの相談からライフプランの相談まで親身になって考えてくれたため、甲の中古マンションを購入することにして、B社に仲介をお願いして契約をした。

契約してからしばらくしてA社から「中古マンション決めましたか？いい物件が出ましたけど。」と電話があった。

「もう、甲マンションを購入しました。」と伝えたところ、
A社は
「それはうちが最初に案内したところでしょ！そしたらうちで契約しなきゃダメですよ。どこの不動産屋で契約したんですか！！」

と言われ、B社のことを伝えると、どうやらA社がB社に乗り込み、手数料をよこせとトラブルになったらしい。

自動車を買うとき、例えばカローラを買うと決めていた時
に最初に行ったAというディーラーの対応が悪かったから親切でサービスの良かったBというディーラーで買うのは消費者として当たり前のことですよね。

B社は親切丁寧な対応が評価されて、仲介手数料をもらったのに、それを最初に（いいかげんに）案内したA社がそれをよこせというのは、おかしな感じがしますよね。

お客さまはB社に１００万円仲介料を払うのはいいけど、A社には払いたくないと思います。

でも、最初に案内したところがいくらかの仲介料を受け取る。それが不動産業界の暗黙のルールです。

不動産を買うつもりなら、くれぐれも最初に相談するところを間違えないでください。

最初に横柄な不動産業者に物件を紹介･案内されるとのちのちトラブルになります。

ファイナンシャルプランナーの仕事とはいったい何でしょう。

はっきりした定義があるわけではありませんが、私は
「相談者・お客さまの人生の夢の実現に向けて、全力でサポートすること」と思っています。

さきほどの「ギャンブルで家を買うところだった方」についても、本来は、住宅ローンとライフプランの相談の範囲外です。

「８００万円の隠れ預金」を見つけたことも、不動産の運用についての相談の範囲外です。

他のFPや専門家やお客さまにこんな話をすると、

「なんで、そんなことするの？そこまでやる必要ないじゃない。」

「住宅ローンの相談ならそこまでにしておけばいいでしょ。家を建てる契約のことは関係ないでしょ。本人たちの自己責任でしょ。」

「１００％見つかる保証も無いのに、そんな預金を探すの？」

と不思議がられます。

でも、私の仕事はお客様の夢の実現のサポート。
その障害になるかもしれないこと、夢の「実現に力を与えてくれる資金を見つけることは必要だと思っています。

なぜか、私のところにはこういった普通の人から見るとやっかいな事件が集まります。相談者は自覚して相談には来ていません。相談の過程で私が気づくのです。

本当は一般的な専門家のところに依頼している方もこういったギャンブル性の買い物や、隠れた資産を持っているのではないでしょうか。

ただ、その専門家が気づかないか、または気づいても自分の仕事の範囲外であるとして指摘しないのか・・・・。

本物のファイナンシャルプランナーとは、いったいどんな職業なのか、謎は深まります。

日本経済新聞で、

FPに家計の相談をしてみたいと思うかのアンケートをとったところ、わずか２９％だった。

理由には

『家計のことを他人に知られたくない』

『所属する企業の利益を優先されそう』

というのがあげられている。

ＦＰという仕事が保険会社や金融機関の営業のための肩書きとして使われてきたつけが根強く残っていることが明らかになりました。

企業に属しない独立ＦＰの存在はとても少ないのもいけない。

一度でいいから実力のある独立ＦＰに相談をしていただければ、こんな誤解は消し飛ぶのに・・・。

この相談をしないために１０００万円もの損をしている家庭がまだまだあります。

最近の相談でのショッキングなできごとがありました。

Ａさん
「夢のマイホームが手に入るはずが、貯めた頭金１０００万円が無くなりました。」

Ａさんはマイホームを手に入れるためにコツコツ頭金を１０００万円貯めた方。

売り地の看板を見つけて、不動産屋へ連絡。

「マイホームを建てたいのでこの土地がいくらか知りたいのですが。」

不動産屋は
「ちょうど値下げしたところなんですよ。今買えばお得ですよ。」
と言った。

手数料を含めて１０００万円で買えると言います。

ちょうどマイホームを買うための１０００万円があります。

不動産屋は
「すぐ契約しないと、他の方が検討していますので売れてしまいますよ。」
と言い、その言葉を信じて、全額現金で土地を購入してしまいました。

その後、土地の上に家を建てようと金融機関に住宅ローンの相談に行ったところ。

金融機関は
「残念ですが、あなたは住宅ローンの審査が通りません。」

その方は天国から地獄へ突き落とされました。

理由は色々ありますが、頭金が無いことが主な原因です。頭金相当の担保価値が土地にあればまだ可能性はありますが、担保価値は売買価格を大幅に下回ったのです。

土地を買うときに住宅と合わせて住宅ローンの審査などをかければ、審査が通った可能性が高かったのですが。残念な結果です。

Ａさんは「マイホームを手に入れるために土地が欲しい」と不動産屋に言いました。

ここで不動産屋が「住宅ローンの審査を土地と建物を一緒に申請した方がいいですよ。」とアドバイスしてくれれば良かったのに・・・。

そもそも「他の方が検討しているのですぐ売れてしまう」というのも契約を急がせるための嘘の場合が多いのです。（この場合が嘘だったかはわかりませんが）

不動産屋にとっては、Ａさんがマイホームを手に入れるかどうかはどうでも良かったのです。

その土地が売れて手数料約６０万円（両手の場合売り主から３％、買主からも３％もらえるので）をもらえることを優先させました。

売主は喜んだ。不動産屋も手数料がもらえて喜んだ。

しかし、買主のＡさんはマイホームが立てられない土地を得ただけ。しかも固定資産税を払い続けなければなりません。また頭金を貯めるのはいつまでかかるでしょうか。その間に住宅ローンの金利も上がります。Ａさんのマイホームの夢はどうなるのか・・・・。

知り合いの不動産屋にこのことを言ったら
「そんなの当たり前。住宅ローンが通るとかは業務外。売主が売りたい土地を早く売るのが不動産屋の仕事。」と言われました。

そうなのかもしれませんが、Ａさんという被害者を出すようなことがまっとうな商売なのでしょうか。

また、このあとの一つの予測があります。

Ａさんはマイホームが欲しいのでこの土地を売却して、頭金を取り戻したいと思います。

そうなるとやはり不動産業者に仲介を頼まざるを得ません。運良く買った値段で売れたとしたら、また不動産業者は６０万円の手数料を得る事ができます。

カモに不動産を売って、失敗させて、また不動産を売らせる。それを繰り返すことで不動産屋だけが儲かる。

こんな不動産屋がまだまだたくさんいるようです。

絶対に不動産など高い買い物をする時には、売り手でない第三者のアドバイスが無いと大変なことになります。

ファイナンシャルプランナーの必要性をつくづく感じました。

今年ネット専業の生命保険会社が誕生しました。

よりよい商品が増えてくるのは歓迎できます。

ライフネットとＳＢＩアクサの２社です。

ネットだから余計な経費がかからないから安いという理屈で保険料が安いとうたい文句で、消費者も納得しやすい理由で契約を伸ばしているようです。

確かに多くの保険会社・共済商品と比較しやすい年齢と保険金額ではかなり安い方（それでも最安ではないようですが。）ではあります。

３０歳男性３０００万円１０年間の死亡保険といった比較など、多くの比較される条件で。

しかし、生命保険とりわけ死亡保険は３０歳に加入するわけでも１０年きざみで加入するわけでもありません。

ライフプランニングに従って必要な時期に必要な保障を備える必要があります。

さらに、なるべく消費者が得をする・保険金を受取りやすいような設定で考えます。

そういう考えで保険設計をしてみると、不思議なことが起こります。ネット専業生命保険会社の方が保険料が高くなるのです。

実際に何パターンも設計をおこなっていますので確かです。

ある方ですと生涯で１００万円以上もネット専業生命保険の保険料の方が保険料が高く出ました。

もちろん、ライフプランニングによってはネット専業生命保険の商品の方が保険料が安い方もいらっしゃると思いますが、全員がそうではなくむしろ少数派です。

ネット専業銀行の商品もよければどんどん私の保険設計に組み入れていきたいのですが、このおかしな現象があるのでまだしばらく先かもしれません。

特に、消費者が得をしやすいところに重点を置く保険設計をするとネット専業商品は・・・・・。

通販専門の自動車保険もそうですが、なるべく手間がかからない、つまり保険金を支払う可能性の低い人を多く集めて、支払い事務のコストを抑える戦略のようですね。

保険の見直しの結果、別な保険に切り替える際に、必ず必要なのが告知。

現在ないし、過去５年間の健康状態について正直に記入します。

ここで、嘘や間違い、告知漏れがあると最悪保険事故の際に保険金が支払われなくなります。

この告知の中に
過去○年間の健康診断で、要再検査（精密検査）を指摘されたことがありますか？またその場所は？

というのがあることがあります。

これがあると、保険の審査が通らないことや不担保（健康状態の悪い部位は保険の対象から外す）での契約になることがあります。

健康診断の日の前にちょっと飲みすぎて肝臓の機能が落ちている。

徹夜してしまった。

食事をとってはいけないのにとってしまった。

などがあると健康診断書に悪い数字が出ることがあります。

たまたま、その時だけでも記録は残りますので、健康診断の前は体調を整えておいてください。

最近、マイホーム業者がＦＰに講演を依頼するセミナーが増えています。

※私は数年前からやっていますが。

最近目にしたのが、ＦＰが住宅ローンやマイホームについて１００人（こんなに集まるのか不明ですが、）の前で話をするセミナー。

そのＦＰは知っている人なのですが、確か●●保険会社の社員のはず。

マイホームや住宅ローンに携わることは無いと思うのですが・・・。あったとしても年に数件だと思います。

保険代理店であれば、副業も自由ですので不動産関連の仕事を多数やることもあるでしょうが。

なかなか保険が売れなくなってきたのでマイホーム業界に進出してきたのか。

ただ、私はＦＰとしてお金をいただくにはそれなりの仕事をしないといけないと思っています。

ただ、試験に受かった、本を読んだ知識でセミナーの講師をしても本当に消費者の役に立つ話はできないと思っています。

実際に経験しなくては。

私はそのために学生の頃に宅建もとりましたし、不動産会社、金融機関、税理士事務所、社会保険労務士事務所、行政書士事務所などなどでＦＰに関係する仕事をしてきました。

実際に書類を書いたり、相談者の相談にのったり、役所と交渉したり。

その裏づけがあるので相談者に自信を持ってアドバイスができます。

また、多方面の問題についても気を配ります。単純に利益が高い投資を勧めるのは簡単ですが、税金や健康保険料・介護保険料の負担が増えて結果的に手取りが少なくなって、ハイリスク・ローリターンになることもよくあります。

それを気にしていては投資商品は売れないでしょうが。

マイホーム業に進出しているＦＰとしては私はもう１３年になりますね。（２０歳の時に宅建をとったので）

月日が経つのは早いものです。

最近、目を覆いたくなるようなＦＰの広告をよく目にします。

ＦＰを名乗っておきながら、消費者・相談者を巧みに騙している広告。

そろそろ我慢の限界かもしれません。ジャロ（広告に関する苦情受付機関）などに言うべきでしょうかと悩みます。

例えば、住宅ローンなどの借換えをして、その借換え金額の数％の手数料を相談者からもらっているところ（以下借換え会社）。

例えば２０００万円の５％＝１００万円

その広告はこうです。

平成５年に借りた住宅ローン３０００万円が金利４．５％で３０年返済の月の返済額が１５２，００５円

平成１６年に借りた車のローン３００万円が金利４．０％で５年返済の月の返済額が５５，２４９円

合計２０７，２５４円の返済をしている方が、借換え会社に相談すると月の返済額が６９，８１０円になるというもの。

どうしてそうなるかというと、諸費用２００万円（借換え会社に払う１００万円単位の手数料と借換え手数料だと思いますが、それでも高すぎますが、そう書いてあるので）を加えて
２２８０万円を３５年金利１．５％で３５年返済というものです。

確かに月々の返済額が少なくなって楽になるように見えますが、ここにはカラクリがあります。


まず、元々のローンは借換えの時点で約２０８０万円になっていることになっています。（私が計算すると１００万円ほどずれるのですが、まあそこは広告の数字を適用して。）

の２０８０万円に２００万円を足して２２８０万円を３５年間返済します。

１．５％の金利は当初５年だけなので、実際は６年目以降は大幅に上がると思いますが、あえて全期間１．５％だとして、３５年間に支払う利息は６，５１９，９５５円です。

では借換えをしなかった場合はどうか。

２０８０万円を４．５％で残り１５年間返済した場合の１５年間に支払う利息は７，７６３，２４０円です。

※４．５％の金利というのは私は最近見ないのですが・・・高くともかつての公庫の全期間固定で４％です。あえて４．５％とします。

借換えした場合としなかった場合の利息の差額は約１２０万円です。

しかし、ここに例の諸費用２００万円をプラスすると、実は借換えをした方が８０万円多く余計にお金を支払うことになるのです！！！

つまり、この広告のとおりにすると儲かるのは、この借換え会社と金融機関なのです。

（一応、借りている期間が長くなることによるメリット、月の返済が少なくなるメリットはこのような借換えにもありますが、きちんとこのような総支払い額は増えることは説明しないといけないと思います。）

これはさきほど申したとおりずっと１．５％だった場合です。５年固定で当初１．５％でこれはまずありえません。

６年目以降の金利がいくらになるかはわかりませんが、残り期間が３０年ということからすると３％程度になっていることはかなりの高確率でありえます。

すると、どうなるか。

３５年間の総支払い利息はなんと、

１２，０８９，６２７円
（※ちなみに６年目以降が４％だと１６，１５３，６２８円です。）

になります。

これに例の２００万円をプラスすると

１４，０８９，６２７円！！！！


借換えをしなければ、払う利息は７，７６３，２４０円だったのに。倍近い利息を払うことになってしまいました。

つまり生涯で７００万円ものお金を失うことになるのです。

ここに依頼する方はこのことを知っているのでしょうか？
一応、広告自体に嘘の表現は無いですが。生涯で７００万円（金利が３％を越えて入れば更に高額）・・・。

やはり儲かるのはこの借換え会社と金融機関です。
また、この借換えをするには私の予想では色々なことをしないといけません。その色々なことをすると更に借換え会社やその取り巻きの企業が得をする仕組みになっているでしょう。（諸費用２００万円の正体）

ちなみに私が借換え相談を受けた場合は、２０８０万円を単純に借換えをします。
２００万円なんて手数料はかかりません。私の相談料は数万円（場合によっては数千円）ですし、借換え費用も登記を含めても５０万円でおさまります。通常５０万円は別に用意してもらいますが、あえて借入額にプラスして計算してみます。

１０年固定の１．８％で２１３０万円を１５年間で返済すると月の返済額は１３５，１１４円です。
これでも月６５０００円くらい返済額が減ります。

残り５年の金利が３％とすると１５年間で払う利息総額は３，２６６，０９５円です。借換え手数料５０万円を足しても３，７６６，０９５円です。


借換えをしなかった場合の１５年での支払い利息総額は７，７６３，２４０円ですので、借換えで４００万円も得をします。

カラクリでごまかした借換え会社で借換えた場合は金利によっては１８００万円くらいになります。

つまり、私の相談では約３８０万円の支払い利息、借換え会社での１８００万円との差額は１４２０万円。

これくらいの差になってしまいます。（もちろん期間は違いますが、生涯での支出ではこの差は事実です。）

このことを広告会社の人は知って広告を出しているのか・・・。
広告によると相談件数２０００件などとなっていますが、これが本当なら将来集団訴訟や社会問題にならないのか・・・・・。

２０００件全員が借換えをしているとは限りませんが、もし半数の１０００人が借換えて、広告のような方が平均的なケースだとすると、１４２０万円×１０００＝１４２億円！！！！

訴訟や社会問題になっても不思議ではない金額です。
（ただ、この借換え会社の人は年齢が高いので、相談者が気づいて問題になる頃には・・・・。私は３５年後でも６０代ですので、今の相談者に何か追求されることはありえます。相談者を騙すようなことをすればいつか自分の身に返ってきます。ですのでなおさら、数十年後でも相談者に感謝されるような仕事をしています。）

最近は、東京かどこか他県の女性ＦＰが顔写真付でここ専属ＦＰとしてセミナーをやっているようですが、この計算が成り立つことを知っているのか・・・・。
この計算をしないで、引き受けているのならＦＰとしての実力がどうなのか・・・。もし知っていて引き受けているのなら借換え会社と同じです。

先日５億円の詐欺で逮捕された有名人の事件が小さく思えてしまいます。

確かに長い期間で返済するメリットはあることはありますし、月の返済額をどうしても減らしたい人もいるでしょうが、教育ローンや奨学金などを活用する方法もあります。わざわざマイホームを●●したり、２００万円もの諸費用を払う必要があるのか・・・。

自分や回りの取り巻き企業の利益を考えるのか、本当に相談者・消費者のためを考えるのか。

ＦＰとはどんな存在なのか、今一度考えたいですね。

生命保険の外交員は本当に頻繁にやってきます。

ついこの間保険に加入したのに、もう新商品だか、見直しが必要だかで、新しい契約を勧めてきます。

どうしてだかご存知ですか？

保険の契約を外交員や代理店がとってきた時には外交員や代理店に手数料が入ります。

これは、外交員や代理店も生活がかかっていますから仕方が無いところです。どんな商売も自分の利益がなければ成り立ちませんから。

問題はこの手数料の支払われ方。

ほとんどの場合契約を結んで１年目の手数料が極端に高くなっています。２年目・３年目継続していてもあまり手数料は高くありません。

外交員や代理店からすろと、同じお客様に毎年新しい契約をしてもらった方が手数料が多く受け取れるのです。

しかし、さすがに毎年見直しは無理です。保険会社も、契約から３年〜５年以内に解約された場合は、外交員や代理店に支払った手数料の返還が規程されています。ペナルティのある期間があるわけです。


そのため、保険会社や代理店はペナルティが無くなる契約から３年〜５年経ったお客に見直しを勧めるのです。

普通に考えれば３年〜５年経てば年齢が上がるので普通に見直しをしたら保険料が上がるのでお客様も気づきます。

そこで、保険会社は毎年のように名前は大幅に変えるが、保障内容は微妙に変化した商品を発売するのです。

この新商品であれば、保険料が上がったことがお客様にとってわかりにくいのです。

素直なお客様は

「私にあった新商品が出たので提案してくれたんだな。じゃあ、見直しするか。」

となりますが、こういうお客様は保険会社から見るとカモです。

まだカモられていきますか？１０００万円以上損しますよ。

最近の株の下落で、大きく損失をした方が多数いらっしゃると思います。

(私は、株購入の勧誘や投資信託購入勧誘や販売を一切しておりませんでの、相談者に損失を与えてはおりません。)

ついでに言うと極力上場株の購入も控えておりました。（ある程度今回の下落を見越したということもありますが）。

自分で購入した株はいいと思って買っている
→お客さまに本当のことを言いいたいので、その株を教える
→お客さまがその株を購入する
→お客さまが購入したことでその株が値上がりする
→私は株で利益を得るが、必ずしもそのお客さまは利益を得られないかもしれない。

このような構図になる可能性がありますので。
それは、倫理的に私の心情が許しませんので。

しかし、最近上場株を購入しました。

もうじき倒産しそうな会社です。今回の混乱を受けて大きく値を下げましたので数万円で買えました。

もうじき紙くずになるかもしれません。

なぜそんな株を買ったのか。

それは株主総会に出席して、倒産した会社のその後の状況を知ることが私の仕事に大きなメリットがあるからです。

だれも見向きもしないゴミのようなものでも、利用する人によっては宝物に変わるかもしれません。

※くれぐれも「ＦＰの西村が株を買った会社は倒産した＝ＦＰの西村は株を見る目が無い。」という誤解が無いようにあえてここに記載しておきます。

ダイナシティ：再生法申請　「不動産流動化事業」が不振
　不動産開発・販売のダイナシティ（ジャスダック）は３１日、東京地裁に民事再生法の適用を申請し、即日受理されたと発表した。負債総額は５２０億７７００万円。

　米低所得者向け高金利住宅ローン（サブプライムローン）問題の影響で金融機関の不動産業向け融資が急減したため、取得した不動産を再開発して転売する「不動産流動化事業」が不振に陥った。

　主力事業の単身者・小家族向けマンション販売に経営資源を集中して再建を図ったが、新規の借り入れや既存債務の借り換えを金融機関に断られ、１１月分の手形決済資金が調達できなくなった。

毎日新聞　2008年11月1日

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今年に入って上場企業の倒産は、（株）ノエル（東証2部、負債414億円、10月破産）に続いて28社目（上場廃止後のエー・エス・アイ（株）を含む）で、上場不動産会社の倒産は12社目。


このダイナシティも康和地所と同じく宮城県内でマンションを分譲していました。

スカーラシリーズ

この手の話はなかなか報道されず、報道されても扱いは小さいですが、今後重要視すべき事項です。

買った人はそれを終の棲家とする一生で一度の買い物のつもりだったのでしょうから。

マイホームを探すのは大変です。

なかなか気にいった物件を見つけられません。

予算が十分にあれば見つかりますが、限られた予算では大変です。

一般の方は雑誌やインターネットでまずは探します。
予算にあったいいと思った物件をみつけて不動産屋に問い合わせます。

図面を事前にみただけでは良さそうな物件だと思い、現地に見学に行きます。

すると、実際の物件を見てビックリ！！

周りは高い建物ばかりで日が当たらない。
高低差がひどくてスロープをつけなくてはいけないため使える面積が小さい。
周りに騒音を出す施設（工場・線路など）がある。

など。

他にもいくつか物件を見て回って、疲れてしまいます。

疲れてしまい。

「まあいいや！これで！」と安易に決めてしまって後で後悔してしまうこともあります。

不動産屋には「ブス・ブス・美人」というやり方があります。

良くない物件をいくつか見せたあとに少し良い物件を見せると成約しやすいのです。

忍耐が無い方は下手に物件を見て回るよりも、条件をよく理解して条件にあった物件をきちんと厳選してくれる第三者のプロに依頼した方が良いです。

ただし、不動産屋は「買いの客は追うな」という格言があります。

真剣に購入者の味方になってくれるところを探してください。