宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

今年の秋ころから本格化しだした恐慌や数々の経済変化ですね。

そういえば今年はテレビ・新聞に名前を出して出演した回数はゼロでした。
（テレビや新聞から取材や解説を裏では依頼されておりましたが、出演は時間がかかるのでケースバイケースです。）

経済状況が変わるとコメントなどを求められるのですが、正しくないことは正しくないとハッキリしています。

春頃に円高になり、１ドル１００円くらいになった際にテレビから
『今は円高なのでドルを買った方がいいですよね。そういうコメントをしてくれませんか？』

というものがありました。

しかし、その際の経済状況からさらに円高になる可能性が高かったため、そのようなコメントを出してドルを買って大損する方がでる可能性があったので丁重にお断りしました。

※事実その数週間後には１００円を切る円高です。この年末は９０円前半です。

今はリーマンショックから始まった長期の不況・恐慌で派遣切やトヨタの赤字転落など様々な不安要素がある中で新しい年を迎えます。

来年も知らずに損しているまじめな一般市民のために正しい知識とアドバイスをしてまいります。

不動産屋の営業トークには困ったもの。最近の交渉相手の不動産屋。

売上を確保するためには、嘘も平気で言う。

お客様の質問や要望にも軽く

「できます。できます。」

と安請け合い。

実際はできないことが契約後にわかった。

できると言ったということを不動産屋につきつめてみても。

「そんなことは言っていない。」

「勘違いだ。」

と。

特に５０代を超えているような人は要注意。

本当に自分の言ったことを覚えていないほど記憶力が低下しているかも。

昔からいいかげんな営業をしていた不動産業界。

その業界歴が長いほどその傾向が強いので要注意です。

不動産屋の担当が高齢で、しかも宅建主任者でない場合は担当者を変えるか、不動産屋自体を変えることも検討しましょう。

マイホーム購入サポートと一部重なりますが、住宅ローンについても数多くの家庭を助けました。

住宅ローンは効果がとても大きいです。ほんのわずかなアドバイスでも数百万円もの支払い利息や費用が節約できます。

今年は、アドバイス効果の記録更新があり、マイホーム業者が勧める提携ローンで変動金利５％だった方を色々工夫して１０年固定金利で２％にしました。

これほどの差ですと利息だけで１０００万円以上の差になります。

住宅ローンサポートでの最大級の障害は相談者の過去の借金とマイホーム業者の変なプライドです。

最近は若い頃に安易に消費者金融からお金を借りてしまっている方や、滞納歴がある方が多く苦労します。

また、住宅ローンのサポートにはマイホーム業者の強力が必要なのですが、まったく付き合いが無い業者ですとその説明に苦労します。

特に大手さんですと変にプライドが高く、会社が勧める提携ローンが一番だと、非協力的です。

※最大の理由は力のＦＰが関わることで、資金的な問題や物件的な問題が明らかになって購入をやめることを恐れているからだと思います。


また、一般の方がマイホーム業者が勧めたり自分で調べて『これが一番だ！』と思ってしまって契約しているケースも困りものです。

そういう方はすでに契約済みになっているのでいまさら私がアドバイスしてもどうしようも無いので、私もあえて言いません。（肯定も否定もせず）


それがきっかけで夫婦喧嘩などになっても嫌ですので。

大きな支出の住宅ローン＆マイホームの購入はプロに事前に相談するのが本当に最も大きな家計防衛策です。

今年も　数多くのセミナー講師を務めました。

１００人程度のものや、１０数人のものも。

中には赤ちゃん連れの育児サークルでの講師も。

企業の社員さま向けのライフプランなどの講義も。

私の話は実体験に基づいていますので、みなさん身を乗り出して真剣に聞いていただき、うなづいていただくのが何よりです。

午後の早い時間などはみなさん眠くなりがちですが、セミナー中にクイズを交えてあきさせないように工夫しています。

一般の参加者で眠られたことはまずありません。

（偵察？に来た銀行・保険代理店・マイホーム業者などの方ではいらっしゃいますが。）

リピーターの方も多く、クイズのネタを考えるのが一苦労です。

クイズといってもＦＰ的な内容になっています。

まだ、参加されたことの無い方はぜひご参加ください。

来年の毎月のように開催しているはずです。

第７位はそれほど直接関わっておりませんが、企業の悪しきモラルがやっと問題視されてきました。

法律違反、倫理違反を長年にわたって行ってきていたことが消費者の指摘や従業員の告発などで明らかになり、廃業や刑事事件になることも。

時代の風雲児ともてはやされてきたワンマン社長がたたき上げてきた会社にはこういうことが少ないことが明らかに。

船場吉兆（料亭）
グッドウィル（人材派遣）
ミートホープ（食肉卸）
三笠フーズ（事故※）
タカラ食品（ウナギ）
比内鶏（ひないどり）
丸明（飛騨牛）
美ら島フーズ（マンゴー）
霧山食品工業（タケノコ）
などなど

数え上げればキリがない。

これらの社長がどこまで反省しているか、消費者を騙したといっても、大きな問題（健康被害や多額な損失）をもらたらしたわけではない。
疑問なところです。

しかし、これら企業の偽装問題のさきがけで最大級のもの、消費者の損害は一人何千万円、場合によっては命の危険もあった耐震偽装問題

日本経済新聞のアンケート（平成２０年間での重大ニュース）でも上位に食い込みました。

不動産業界の消費者無視の体質が浮き彫りにされてきました。

そういったこともあってか今年の不動産業界は破綻続き。

こちらも数え上げればキリがないのですが。

不動産業界の淘汰が始まっています。

まだまだ取り上げられていない不動産業界の問題は山積み。

無許可営業でバンバン広告
必要な有資格を配置しない・重要事項説明を無資格者がする
事実と違う説明をする
消費者にとって不利なことを知りながら契約させる。

などなど。

※最近小冊子を発行しました。
『目からウロコの小冊子　知って予防マイホーム購入トラブル実例集』

この不況下、生き残りのために消費者を騙してでも生き残ろうとする不動産業・企業が出ないようにと思います。

今年はマンションのデベロッパーさんがたくさん破綻（民事再生含む）

ダイア建設
アーバンコーポ
グレイス
セントラルサービス
近藤産業
スルガコーポレーション
ゼファー
ダイナシティ
康和地所
モリモト
ダイナシティ

その他たくさんありました。

これらの販売・施工したマンションを購入した方のご苦労が気になります。

今年夏くらいからマンション業界は在庫過剰でした。

大京などが堂々とマンションを値引きします公言する状況。

今年の１月・２月に、まだ完成まで２年以上もある新築分譲マンションの購入を検討していらし方がいました。

私は、そのときでも現在の状況を予測し、今購入するのはやめた方がいいとアドバイスしたのですが、今契約しないと希望の部屋が購入できないというのと、自分の見る目は間違いないというプライドなのか、アドバイスを参考にせず契約した相談者がいました。

その後、どのような心情でいらっしゃるかはわかりませんが、おそらくはまだ売れ残っている部屋や他のマンションの大幅な値引きを見て、良い気持ちではいらっしゃらないように思います。

来年３月にかけてもう一波乱、マンション業界にはあると思います。

購入を考えている人は、きちんと冷静に状況を見ることが大切です。

第５位は、マイホーム購入のサポートです。

今年は年間３０件以上の購入サポートを行いました。

購入物件は様々でおおむね仙台ですが

新築マンション
中古マンション
土地
新築施工
新築建売
建築条件付土地
中古戸建
中古アパート（一棟）

などあらゆるパターンに応じています。

一つの事例ですが、

新築マンションと中古マンションを比べて、どちらがその方にとって良い選択であるかなど、本当にその方のライフプランを設計することによって購入してよい物件といけない物件がハッキリしてきます。

ライフプランとその方の希望重視で新築か中古かが決まってきますが、結構勘違いしているのが中古。

中古を買うとだいたいすぐリフォームをしないといけないのですが、そのリフォームの見積りが高い。

結果、新築と変わらない値段になる。
そうであれば新築の方が良いと思ってしまいます。

同じレベルのリフォームで数百万円安くできる方法を知っている私に相談していただければ、数百万円安い金額で中古物件を見ることができるので、その方のライフプランに合わせて、中古物件が良い場合は中古物件を新築よりも格段に安く購入することもできます。

購入すべきか迷ったらライフプランとよく突き合わせることが大切ですよ。

日本生命
第一生命
明治安田生命
住友生命
に代表される国内漢字生保。

これらに加入している方からの相談で多いのは、

『保障内容がよくわからない。』

『１０年・１５年ごとに保険料が高くなって払っていけない。』

『医療保険が終身でつづけられないと知らなかった。』

です。

とにかく様々な特約がセットになっているのが国内漢字生保です。自分にとって必要な保障がちゃんとあるのか。不要な保障に保険料を払っていないのか。
よくわからなず、ただ保険会社の勧めるままに入ってしまっているということがよくあります。

そして、毎月高い保険料を払っていて大変なのに急に保険料が高くなってしまう。

さらに年を重ねるごとに保険料が高い。

本当に死亡リスクが高くなる。医療保険の対象となる病気やケガをしやすくなる年齢になった時には保険がつづけられなくなる。

それまで払った何百万円の保険料は何だったのか！！

と憤慨される方もいらっしゃいます。

早めの見直しをお勧めします

私のところに保険見直しで相談に来られる方が現在加入している保険には傾向があります。

相談が多い保険会社は

日本生命
第一生命
明治安田生命
住友生命
朝日生命
ソニー生命
プルデンシャル生命
アリコジャパン
アフラック（アメリカンファミリー）
全労災

です。それだけ多くの方が加入していらっしゃるから、母数が多いために相談が多いという理由もあるかもしれません。

しかし、見直しの相談をしたいと思うということは、現在の保険に何か不満があるということ。

上記に挙げた保険会社自体が悪いというわけではありません。

その提案した保険商品が加入者のニーズと合っていないということがあるのが問題です。

これらの問題点を明らかにしていきましょう。

保険見直し会社のおかしな見直しその３

『貯蓄と称して年金保険と学資保険と終身保険を追加する。』

『保険料は月３万円に抑えたい。』という相談者の要望に対して、

『年金保険（終身保険）』は貯蓄ですから、保険と別です。』と言って、勧めてきて結果保険料の月の総額が１０万円近くいく提案をされているケースを良く見ます。

貯蓄といっても所詮は保険。いざという時に保険金を支払うための保険料部分と見直し会社や保険会社に払う手数料が含まれています。

しかも、今の低金利時代の低い予定利率で３０年以上も固定されてしまいます。

契約したが最後。満期まで払い続けないと大きく損をします。

保険見直し会社は保険を売ることで売上・利益を得る会社ということを肝に銘じてください。

保険見直し会社のおかしな見直しその２

『一番安い商品を提案しない。』

まず、保険見直し会社は共済商品は提案しません。

掛金は安いですが、必ずしもお得とは限らないのですが、加入者のニーズに合っている場合はとても重宝します。

都道府県民共済商品について
http://fplifewv.com/fp/c00g04p01.html

保険会社の商品でも一番安い商品をなぜか提案しません。

保険会社が違う時はもちろん、同じ保険会社の商品でも３番目くらいに安い商品しか提案しません。

相談者からすれば、一番良い商品を複数の保険会社の商品の中から提案してくれると思っているのに、これはその期待を裏切っています。

では、なぜ、１番良い保険商品を提案しないのか。

理由は

『保険見直し会社はお得意さまに保険見直しを繰り返してもらわないと儲からないから。』
だと私は考えます。

３番目に安い商品を提案して契約してもらえば、２〜３年後になって２番目に安い商品を提案することができます。
さらに２〜３年後になって１番安い商品を提案することができます。

保険見直し会社は見直しをすればするだけ儲かります。

その儲けは相談者が払う保険料の中から出ています。

本当は損する保険見直しを提案されているかもしれません。

本当に得する保険見直しは、一度見直しをしたら生涯見直す必要がない見直しです。結果、余計なお金を見直し会社に払わなくてすむのです。

第４位も保険がらみです。

仙台で開業して４年目になりました。だいぶご相談者に提案した保険で、保険会社にする保険請求件数が増えてきました。

といってもほとんどが医療保険です。（損保系ではいくつかありますが。）

かなり高確率ではないかと思います。保険会社にとっては嫌なFPかもしれませんが。

やっぱり多いのは出産関連。

３０歳を過ぎての出産もだいぶ増えていますので、ますますこのあたりの年齢の女性の方はきちんと医療保険については検討して加入して、きっちり保険料の元をとって欲しいものです。
（理想は何事もなく正常分娩ですが、もしものために）

加入して、半年くらいで入院した方も（出産ではないですが）。

それでもすんなり保険金が支払われました。

かなり告知書には色々該当項目があり、診断書をとりつけるなどしてなんとか成約させていたので少し心配でしたが、そこまでしっかり告知をしてもらったことがかえってよかったのかなと思います。

その一方で、昔から入っている保険だが、保険金が支払われなくてトラブっているという相談も。

そんな相談者は一様に

『保険会社や保険代理店は契約するときばっかりいいことを言って、保険金を支払うときはすごく態度が悪くなる。』

と。

本来、保険は支払時が大事なんですけどね。なかなか今の保険業界では根強い問題です。

生命保険の見直しを今年もたくさん行いました。

既存契約の見直しもあれば、保険の○○といったところに相談した際に提案されたものをきちんとチェックして欲しいといったものも、たくさん。

基本的にここ１０年以内に加入したもの、今提案されているもので良いと診断できた方は一人もいらっしゃいませんでした。

１０年以上前に加入して、転換や見直しをしてこなかった方の場合はそのままでいいということが多くありますけど。

やっぱり保険の○○系は保険を契約させて経営していますので、どうしても売り手としてのアドバイスになりますね。

耳にしたところでは各店舗、毎月のノルマが結構厳しいようです。

まあ、あれだけの一等地で店舗構えていれば毎月のテナント家賃を支払うのだけでも大変でしょうし。

※ちなみに私のところの相談センターの家賃は○万円（一桁）なので、毎月の相談料だけで十分払えますので無理な保険販売をする必要がありません。


相談者の中にはどうしても○○保険会社で見直しますが、その提案内容が正しいか診断して欲しいという依頼もあります。

私からすると○○保険会社よりももっと保険料が安くてよい保険会社があるのですが、ご要望ですので保険会社を変更しない中でアドバイスもします。

そういった際に多いのは、その○○保険会社が扱っている保険商品でもっと安くて良い商品があるのに、それを提案していないケース。

もっとも多いのが、非喫煙割引。

提案を受ける際にタバコを吸っているかどうかを尋ねられていない。

すべての保険会社に非喫煙割引があるわけではありませんが、最近はだいぶ増えました。

そういった自社の商品改定についてきちんと知識を持たず昔から自分がやりやすいスタイルだけで保険提案をしている方がいまだに多いようです。

たしかに非喫煙割引にすれば保険料が下がる＝営業の人の売上が下がるなのですが、せっかく自分を信じて契約してくれたお客様に対して後ろめたくは無いのか不思議です。

また、来年も多くの保険見直しがあると思いますが、私は変わらずお客様最優先の見直し提案をしていきます。

第２位は住宅ローン金利ですね。

今年だけでも５０名以上の住宅ローン相談がありました。

ほとんどの方は見直しや、新規のローン選択で１００万円以上のメリットを受けていただいております。

その中でも最大のものは、やはり５％の変動金利を２％の１０年固定にした件ですね。

トータルの利息の差は１０００万円以上。

５％の変動金利で話を進めていた、しかも自分の手柄にしたマイホーム業者のふざけた対応はいまだに腹立ちます。

ただ、せっかく住宅ローンの相談を受けても手遅れだった方も数多くいます。

本当に住宅ローンについては、マイホームの契約よりもずっと前に相談にいらして欲しいものです。

それで数百万円の差になるのですから。

なかなか忙しくブログ更新ができておりません。

そうこうするうちに平成２０年ももうすぐ終わります。

そこで平成２０年の私のＦＰとしての１０大ニュースを書いていこうと思います。

さっそくですが、第１位から。（普通１０位かでですけどね。）

第１位　「悪質先物取引業者から６００万円を取り戻した！」

今年の夏に、あるお客様が原油の先物取引業者にそそのかされて７００万円近いお金を失いました。

失ったショックでどうしたらいいかもわからず、弁護士に相談してもそれほど先物取引に詳しくない弁護士の上にショックで状況もよく説明できず弁護士にさじを投げられた方。

その後、高校生の息子さんが私のところへ相談。
「お金のことや困ったときには西村さんに。」

弁護士がさじを投げるような状況でありましたので、とても大変でしたが、なんとか騙された証拠と、先物取引業者のウイークポイントを調べあげ、それをもって弁護士に依頼。

弁護士も受けてくれてなんとか、全額とはいきませんでしたが大部分を取り戻すことができました。

今思うとラッキーだったこともあります。まだ原油が上昇傾向だったので先物業者にお金があったので取り戻せましたが、今原油が下がっているのでほとんどお金は残っていない状況です。まにあって良かったなと。

高校生の息子さんが私のことを知っていて本当にその家族は救われたと思います。
（家族内で７００万円損したことで殺伐としていたそうです。）

多くの方は「自分だけは騙されない！」と思っていますが、現実にはしっかりした方でも簡単に騙されて大金を失ってしまいます。

これが第一位ですかね。このような経験と実績を持つＦＰはなかなかいないと思います。

保険見直し会社のおかしな見直し?

『保険料を安くしていない！』

保険を見直したいと思っている方の動機のひとつに

『現在の保険料が高いのを安くしたい。』

というのがあります。

しかし、保険見直し会社に相談に行っても保険料が下がる提案をしてくれることはとても少ないようです。

当初の保険契約よりも年齢が上がっているという理由はあるのですが、月３万円これまで払っていた家庭に対しては、保険の見直しをしても月３万円は変わらない。もしくはそれより高くなる見直し提案をしてきます。

また、月保険料を３万円だったのを２万５千円に減らす提案をしたとしても、保険料を払う期間を長く、終身や８０歳のようにして、生涯で払う保険料総額はむしろ増えてしまうような提案をしているのを良くみます。

これは、相談者を騙しているのでは？と思います。実際私のところに相談にいらして、保険料総額を計算してさしあげるとビックリされます。

保険見直し会社は保険料を多く払っていただく保険見直しをしていただかないと売上がきちんと入りませんので、仕方ないことかもしれませんが、相談者を騙すような見直し提案は企業モラルとして問題かと思います。

そのような姿勢が結果保険業界全体の信頼を下げるのですが・・・。

食品業界の不祥事に近いところもありますね。

昨日書いた先日の新築マンション購入予定者の住宅ローンについてです。

購入者のＡさんから
「マンションの担当者の言っていることがわからないので、西村さんからマンションの担当者に電話してどういう意味か聞いてもらえませんか？」

との依頼がありました。

マンション業者に限らず様々な業界では、消費者にわかりにくい説明をすることがよくあります。

業者にとっては当たり前の話でも、購入者にとっては初めての経験です。

そのあたりの消費者を意識していない業者がまだまだ多くあります。
（あえて、消費者にとって不利な内容であるのに、わけのわからない用語で説明する悪質な業者もいますし）

私はくらしとお金のセカンドオピニオンとしていますが、くらしとお金の通訳でもありますね。


さて、話しを戻しますが、マンション業者にＡさんにどういう話をしたのか聞きました。マンション業者の担当者は

「ちゃんと説明しましたよ。」

と言っていましたが、Ａさんには伝わっていなかった。

Ａさんがきちんと理解しなければ説明したとはいえないと思うのですが、その辺のずれがありました。

そこで、先日の金利の話しになりました。

ＦＰ：
「そういえば、△△銀行は２％台の金利で○○銀行は６％台の金利だったんですね。△△銀行を提案した私のアドバイスが役に立って良かったです。そちらも早く成約の目途がついたでしょう。」

マンション業者：
「△△銀行の融資担当に当社から交渉したからですよ。当社はつきあいがありますし。」

との返答。

マンション業者が銀行とのつきあいがあるのは当たり前の話です。

そのつきあいがある銀行を最初にＡさんに提案しなかったのはマンション業者です。

私が△△銀行を提案していなければ、６％の金利の○○銀行からしか審査のＯＫが出ていない状況です。

Ａさんは購入を諦めたかもしれません。

あきらめずに６％台の金利で契約したかもしれませんが、将来Ａさんが住宅ローン破綻する可能性が出てきます。

マンション業者としてのプライドがあるのか、
あくまで△△銀行で２％台の金利で通ったのは、自分の手柄だという態度。
マンション業者は銀行に口がきくならどうして○○銀行で６％だったのでしょうね。

別にマンション業者に手数料や恩着せするつもりは無いですけど、そういう態度をとられると気持ちよくないですね。こちらは善意で教えてあげたのに。

まあ、私の提案でＡさんの利益になったからいいのですが。ますます業者不信になる事案でした。

今回のＡさんは仕方ないですが、こういう態度をとるマンション業者はお客様に提案したくないですね。

後で言った言わない、もし欠陥があっても責任を認めないような問題が起こりそうな印象を受けました。

ＦＰという仕事をしているため、不動産業者からダイレクトメールが届きます。

どんな内容かというと

「クライアント（お客様）の家族構成の変化、相続、資産活用、資産運用、遊休不動産の処分の不動産の売却に関する案件がありましたらご紹介ください。」

ということです。

お客様を紹介してくれということですが、ここでひっかかるのが不動産売却に関することであって、不動産購入に関することについては積極的ではないこと。

ブログでもよく書きますが、不動産業者は売り主を大事にしますが、買主は扱いが適当です。

そのため私のところに不動産購入を考えている方からの依頼が集まります。

売却案件を紹介してくれという業者は多いですが、不動産を買いたいお客さんを紹介して欲しいとは言ってきません。

たまに買いたいお客さんを不動産業者に紹介することがありますが、真剣にやってくれるところはほとんどありません。

不動産屋は売りも買いも大事にするのが本当の姿だと思うのですが。

こういう売主だけ紹介してくれという業者には大切なお客様は紹介したくありませんね。

先日の新築マンション購入予定者の住宅ローンについてです。

自営業の方は、なかなか住宅ローンの審査は通りにくいのです。

マンション業者は自営業に強いということで、○○銀行に審査を出してみましょうと言い、そのように手続きを勧めいていました。

相談者から私は相談を受けて、○○銀行ということを聞き、マンション業者に電話をしました。

「ＦＰの西村ですが、Ａさんの契約と住宅ローンについて話しがあります。」

と。マンション業者にはＡさんはＦＰの西村さんに相談してあるから、西村さんから電話があると伝えてもらっていたのですが、とても対応が悪かったです。

せっかくの契約をダメにされると思ったのか、余計な知恵をつけるＦＰがつくのを煙たがったのか。

（まあ、実際多数の契約をダメにしたことはありますけど。消費者の利益を優先にしたため）

この方の場合は、買っても良いマンションでしたので契約をダメにするつもりはありませんでした。

しかし、住宅ローンの選び方について文句がありました。

西村：
「△△銀行にどうして審査を出さないんですか？」

マンション業者
「そこは審査が厳しいそうなので・・・。」

西村：
「Ａさんの状況を詳しく知っていますか？Ａさんの状況なら△△銀行なら審査も通る可能性は高いし金利も安いですよ。」

マンション業者はすごく嫌な感じでシブシブ△△銀行への審査を出しました。

審査の結果は、
マンション業者唯一出していた○○銀行は審査は通りましたが金利はなんと６％台

私が教えた△△銀行も審査は通りました。
金利は２％台です。

４％もの金利差です。

多分マンション業者も驚いていたでしょう。
住宅ローンのプロの実力に。

もし、私がＡさんの相談にのっていなければどうなったでしょうか。

おそらく○○銀行の６％台の金利で契約させられていたでしょう。マンション業者はとにかく早く契約を成立させたいですから。

そうしたら、何百万円もの利息の差になったでしょう。

本当に業者の言うままに契約はしてはいけません。

マイホームを探すのは大変です。

なかなか気にいった物件を見つけられません。

予算が十分にあれば見つかりますが、限られた予算では大変です。

一般の方は雑誌やインターネットでまずは探します。
予算にあったいいと思った物件をみつけて不動産屋に問い合わせます。

図面を事前にみただけでは良さそうな物件だと思い、現地に見学に行きます。

すると、実際の物件を見てビックリ！！

周りは高い建物ばかりで日が当たらない。
高低差がひどくてスロープをつけなくてはいけないため使える面積が小さい。
周りに騒音を出す施設（工場・線路など）がある。

など。

他にもいくつか物件を見て回って、疲れてしまいます。

疲れてしまい。

「まあいいや！これで！」と安易に決めてしまって後で後悔してしまうこともあります。

不動産屋には「ブス・ブス・美人」というやり方があります。

良くない物件をいくつか見せたあとに少し良い物件を見せると成約しやすいのです。

忍耐が無い方は下手に物件を見て回るよりも、条件をよく理解して条件にあった物件をきちんと厳選してくれる第三者のプロに依頼した方が良いです。

ただし、不動産屋は「買いの客は追うな」という格言があります。

真剣に購入者の味方になってくれるところを探してください。

お客様の情報で、ある工務店が主催の住宅ローン講座が開かれるのを知りました。

講師が明記されていないので、私が講師ではないかとの問い合わせでした。

今年の講師業は終了しましたので私ではありません。

普通、ＦＰや銀行の方が講師をつとめる場合は明記しているのですが、そうでないということは誰が講師をするのか？？？

工務店の社長さんとかなのか？？？

まあ、どなたが講師をつとめていただいても正しい内容であれば問題ありません。

しかし、工務店主催ですから、当然受注につなげたい狙いはあります。マイホームの契約するかどうかは別問題です。

どうやら主催している工務店は私が調査したことがあるところです。
結果は×。借金が多すぎて債務超過。いつ倒産してもおかしくない。

建売の下請けなどもやっており、利益がとれない工務店で経営状況が悪くなったのでしょう。

※建売の下請けは発注者が力を持つので利益が少ない。なかには赤字の場合も。利益を確保するにはまともなやり方では難しいため。

しかし、借金が多いということは銀行からお金を多く借りる方法を知っているということかもしれませんので、住宅ローンのうまい借方は知っているかもしれません。

しかし、借りられるのと返せるのは別問題です。
くれぐれも間違えないように。

雑誌記事

業界初！“保険の原価”を開示したライフネット生命に怨嗟の声
ダイヤモンド・オンライン12月 8日(月) 8時30分配信 / 経済 - 経済総合
「なんで開示したのか！」――。

ある生命保険会社幹部はいらだちをあらわにした。その理由は、11月21日、インターネット専門の保険会社であるライフネット生命保険が、“保険料の原価”の全面開示に踏み切ったためである。

　契約者が支払う保険料は、将来の保険金支払いの原資である純保険料と、保険会社の運営経費である付加保険料に分けられる。この付加保険料には、営業職員や代理店への手数料や、保険会社の利益などが含まれ、開示はタブーとされてきた。確かに「クルマや電化製品も原価を開示していない」（大手生保）というように、開示しなければならないものではない。

　ではなぜ、開示に踏み切ったのか。

　出口治明・ライフネット社長は「クルマや電化製品などと違い、保険は見たり触れたりできない。また一部の商品を除いて手数料も開示されておらず比較しづらい。そこで保険会社間で差が大きい付加保険料を開示すれば競争が進むと考えた」とその理由を説明する。営業職員がいない身軽なライフネットだからこそ開示に踏み切れたといえるだろう。

　いったい付加保険料にはどれほどの差があるのか。

　たとえば、30歳男性の死亡保険金3000万円の定期保険（期間10年）に支払う年間の保険料は、ライフネットが約4万円（純保険料約3万円と付加保険料約1万円）で、ある大手生保は約8万円。その差は2倍だが、付加保険料で比べれば、差は5倍に広がる。

　なぜなら、同じ日本人が対象のため、原価である純保険料はほぼ同額であり、他生保でも純保険料は約3万円となる。つまり、先の大手生保の付加保険料は約5万円となり、ライフネットの約1万円の5倍に相当するというわけだ。

　ただでさえ収益が悪化している生保各社には、価格引き下げ競争になりかねない付加保険料の開示は避けたい事態。そのため「余計なことをしてくれた」と怨嗟の声が上がっている。だが、金融商品の手数料開示は世界的な流れ。いつまでも非開示のままではいられないだろう。

（『週刊ダイヤモンド』編集部 藤田章夫）

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ライフネット生命が保険の原価を開示したことは業界の競争を促すために良いと思います。

しかし、ライフネット生命の保険が必ずも保険会社の中でもっとも安いとはいえません。

これは、私が色々と検証した結果です。きちんとライフプランとリスク計算をして、さらに加入者がそれに合った生命保険に加入した方が安くなります。
まったく同じ保険設計にしたとしてもです。

もちろんきちんと保険設計をした結果ライフネットの方が安くなるケースもあると思いますが、私がライフネットが誕生するずっと前から理想とするプランにするとほとんどがライフネットの方が高くなるのです。

細かい話をするのは割愛しますが、なぜそうなるのかを生命保険を飛行機に置き換えてみます。

※かえってわかりにくかったらすみません。

成田からニューヨークへ飛行機で行くのが目的とします。
きちんと成田からニューヨークへチケットを買うのが総合的ＦＰがコンサルティングした結果です。これをＡとします。

ところが、そうじゃないライフネットの加入の仕方をＢとするとそれは成田からハワイまでのチケットを買うようなものです。

確かにハワイまでのチケットで言えば、Ａよりもかなり安くなります。利用者数も多いのでリスクが少ないのです。

Ｂのやり方だとハワイで一泊してかつハワイからロサンゼルスまでの飛行機チケットを買います。

さらにロサンゼルスで一泊してニューヨークへ飛ぶようなものです。

Ａのように成田から直でニューヨークへ行くのと、Ｂのように何泊もホテル代を出して何度も乗り継ぎをするのとではどちらが高くなるかはおわかりになると思います。

もう少し言うと、成田ハワイ間のチケットはＢが安いのですが、ハワイ〜ロサンゼルス〜ニューヨークについてはＢの方が高くなっている。

Ｂは当然成田〜ハワイが安いということばかりをアピールしますが、消費者のニーズはニューヨークまで行きたいのですから、本当は成田〜ニューヨークまでで比べないといけないのです。

それを成田〜ハワイばかり強調するのはいかがなものかと思います。

もっと色々ある（他社の方が保険料がずっと安いケース）のですが、今日はこの辺にしておきます。

保険は目先ではなく、一生涯を見て加入しないと大変なことになりますよ。

ライフネットの考えが悪いとは言いませんがもっともっと改良の余地があります。現状では、まだまだ良い保険会社とはいえません。更なる改革を期待します。

ノンバンクの住宅ローンで有名なＳＢＩモーゲージが１２月からフラット３５（保証型）の販売を中止しました。

１１月には事前審査を出してＯＫをもらっていたが、商品そのものが無くなってしまったために融資を受けられなくなって困っているとの相談がきています。


フラット３５保証型は購入金額の１００％まで融資可能なのが特徴です。

頭金がほとんど無い人が購入するときに使います。

この金融危機とこれからの景気後退から、そのような自己資金が無いような方への貸し出しに慎重になっていく兆しと考えられます。

予定していた住宅ローンが借りられないと消費者は大変なことになります。

これからマイホーム購入を考える方は、きちんと資金計画を立ててください。売り手の言われるがまま、お任せだとそのつけは自分に返ってきますよ。

昨日書いた先日の新築マンション購入予定者の住宅ローンについてです。

購入者のＡさんから
「マンションの担当者の言っていることがわからないので、西村さんからマンションの担当者に電話してどういう意味か聞いてもらえませんか？」

との依頼がありました。

マンション業者に限らず様々な業界では、消費者にわかりにくい説明をすることがよくあります。

業者にとっては当たり前の話でも、購入者にとっては初めての経験です。

そのあたりの消費者を意識していない業者がまだまだ多くあります。
（あえて、消費者にとって不利な内容であるのに、わけのわからない用語で説明する悪質な業者もいますし）

私はくらしとお金のセカンドオピニオンとしていますが、くらしとお金の通訳でもありますね。


さて、話しを戻しますが、マンション業者にＡさんにどういう話をしたのか聞きました。マンション業者の担当者は

「ちゃんと説明しましたよ。」

と言っていましたが、Ａさんには伝わっていなかった。

Ａさんがきちんと理解しなければ説明したとはいえないと思うのですが、その辺のずれがありました。

そこで、先日の金利の話しになりました。

ＦＰ：
「そういえば、△△銀行は２％台の金利で○○銀行は６％台の金利だったんですね。△△銀行を提案した私のアドバイスが役に立って良かったです。そちらも早く成約の目途がついたでしょう。」

マンション業者：
「△△銀行の融資担当に当社から交渉したからですよ。当社はつきあいがありますし。」

との返答。

マンション業者が銀行とのつきあいがあるのは当たり前の話です。

そのつきあいがある銀行を最初にＡさんに提案しなかったのはマンション業者です。

私が△△銀行を提案していなければ、６％の金利の○○銀行からしか審査のＯＫが出ていない状況です。

Ａさんは購入を諦めたかもしれません。

あきらめずに６％台の金利で契約したかもしれませんが、将来Ａさんが住宅ローン破綻する可能性が出てきます。

マンション業者としてのプライドがあるのか、
あくまで△△銀行で２％台の金利で通ったのは、自分の手柄だという態度。
マンション業者は銀行に口がきくならどうして○○銀行で６％だったのでしょうね。

別にマンション業者に手数料や恩着せするつもりは無いですけど、そういう態度をとられると気持ちよくないですね。こちらは善意で教えてあげたのに。

まあ、私の提案でＡさんの利益になったからいいのですが。ますます業者不信になる事案でした。

今回のＡさんは仕方ないですが、こういう態度をとるマンション業者はお客様に提案したくないですね。

後で言った言わない、もし欠陥があっても責任を認めないような問題が起こりそうな印象を受けました。

私のところに相談に来るパターンで多いのは、勤め先や自宅に来た保険営業の方が持ってきた提案書の中身をみて本当にいいものかを見て欲しいというものです。


何百枚も見ているのでどこに何が書いてあるのか大体わかります。

これまではお客様とって損なことはなるべく書かないように、書いていても小さい字でした。

そのためそのデメリットを説明をするのに契約のしおりなどをチェックして大変でした。

最近は少し改善されていて、不利なことも記載している保険会社が増えましたね。

しかし、保険営業マンはそこを説明していない・・・。

良いところばかり説明しないと契約をしてもらえないと思っているのか・・・。

世の中うまい話ばかりではありません。むしろきちんとデメリットも説明してあげるのがこれから必要です。

食品業界の不祥事が続々と明らかになっています。

賞味期限のごまかし、材料のごまかしなど。

お客様に対してごまかしをしたつけはいつか戻ってきます。

ho

マイホーム建設関係のところの広告にこんな文言がありました。

【大金を受け取った後、建築を途中で放棄していた悪徳業者がついに逮捕されました。会社名を変え、なんと８年間も活動を続けていました。弁護士によると同じ手口の業者は他にもいるとのことです。】

おそらくこのブログでも紹介している仙台での無許可の建設業者の逮捕のことをさしているのでしょう。

それをネタに自分のところの受注につなげようと広告を出したようです。

（この事件の最大の問題は無許可の建設業者だったということ。そこを指摘していないのはなぜ？？）

この表現の問題はその業者が８年間も悪徳な活動を続けていたと読めるところ。

確かに最近は大金を受取って建築を途中で放棄したのかもしれませんが、その行為が８年間も続いたという証拠はあるのか疑問です。

おそらくこの業者も最初の数年間はきちんと施工して渡していたのでは無いかと思います。

さすがに８年間も全く建築しないで営業を続けてはいないと思われます。８年前に受注して建築を完成させていない物件があるのを確認しているのでしょうか？

もし、事実と異なる広告だと景表法違反になる可能性もあります。マイホームの契約書をチェックするというような話しをしているところがこのようなミスをするのはどうかと思いますが・・・。

この問題は最初はまじめにお金を受取って家を完成させていたところが、何年か経って資金繰りが悪くなって倒産してしまうところが本質です。

悪意と不可抗力の境は微妙ですが、公的書類を偽装（プロが見ればわかりますが）する業者と密接につながっているところは信頼できません。

【関東にお住まいの方からの質問】
始めまして。
現在年収350万前後で妻と共働きを
しております。

近隣に半年前に完成したマンションで
未だ半分は空きの状況のマンションです。
駅からは徒歩20分近い物件です。

先日物件を見に行き
もし購入を考えているのであれば
諸費用を頑張るとのお話を頂きましたが
ここから更に値引きの交渉というのは
可能のなるのでしょうか？

つたない意見で申し訳ありませんが
お教え頂けると幸いです。



【回答】

半分くらい売れている物件であれば、なかなか値引きには応じず、オプションでなんとかしようとすると思われます。

大幅な値引きは、そのマンション自体の価値の下落とすでに購入した方の反感を買うためです。

その他、高く買ったグループと安く買ったグループの対立など。

オプションとして家具家電をつけてくれるかの交渉が可能な場合があります。

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しかし、徒歩２０分の物件で半年経って半分空いている物件であれば購入は見合せた方が良いと思います。

空室分の管理費や修繕積立金がどうなっているか・・・。（売主が負担することになっていればいいですが、それでも売主が倒産などした場合のリスクも）

もし気に入っているのなら残り数戸になったときにまた考えてみてはどうでしょうか。（住んでいる人たちの様子なども見て）

欠陥住宅などのトラブルにあって、相談に来られる方がいます。

建売住宅を買ったが、欠陥だらけだった。

苦情を言っても何も対応しない。

業者側の弁護士が出てきて「建設業者・不動産会社に責任は無い。」との話だけ。しかも欠陥住宅などに詳しい有名な弁護士らしい。

消費者は弁護士を雇うにも訴訟を起こそうにもお金が無い。

消費者生活センターに言っても何にもならない。

そんな方が最後の救いを求めて相談に来られますが、相手が弁護士を立ててきたら、私にもどうしようもありません。せめてできるのは愚痴を聞いてあげるのとライフプランの建て直しです。

弁護士は依頼主の弁護をするのが仕事ですから。被害を受けた消費者から見たら、金に目が繰らんで庶民を苦しめる悪徳弁護士に見えるのかもしれませんが、弁護士も生活がありますので・・・・。

とてもかわいそうだと思いますが、どうしようもありません。そうなる前、マイホームの契約前に相談に来て欲しいと痛切に思います。

久々のブログ更新です。

ここ数週間多忙に多忙を重ねてすっかり更新できませんでした。

朝５時起きでメールの対応をしていかないと追いつかず、メールで相談の回答を送った方から

「こんな朝早くからすみません。」

と恐縮の返事も。

多忙は多忙ですが、優先度が高い相談者はなるべく対応しております。

先日、開催しました

「パソコンでもっと家計節約塾」

定員６０名でしたが、オーバーしてしまいました。

参加できなかった方次回の開催をお待ちください。
（まだ未定ですが）

講座の中では、パソコンとインターネットを活用すれば何万円も得ができる話をし、参加者からは喜びの声を多くいただきました。

しかし、いいことばかりではなく、インターネットには悪質な人がいますのでそういったところにひっかかって取り返しがつかないことにならないように注意を促しました。（こちらが目的でもありました。）

また近々企画をしていきます。