宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

【質問】

結婚に向けてマンション購入を検討しています。

ローンは、彼ひとりで全額組むのですが、
同居者の私も、審査されるのですか？

私は、私名義のローンがあるので、影響するのか心配です。


【回答】
結婚前であれば審査に影響はしないと思います。

質問の意図とはずれますが、もしもまだ彼にローンのことを話していない場合は時機を見てお話ください。

結婚後しばらく経ってからローン(借金）のことがわかって夫婦喧嘩になり、結婚生活の危機になることがありますので。

多いのが、ご主人が過去にローンでの延滞があってブラックリストにのっていた。マイホームを購入する段階になってそれが奥さんに知れることになって、マイホームが買えなかったショックとあいまって夫婦喧嘩になるケースです。

マイホーム購入が元でシングルマザーになって相談に来る方も多いので・・・・。一応書かせていただきました。

【質問】

31歳男で収入が460万。
現在貯蓄が500万あります。
結婚と同時にマンション購入予定。
どうしても彼女が住みたいという3800万円の中古を考えています。親はすでに退職しており貯蓄もなく頼れない状況です。

ローンが組めるか心配です。アドバイスお願いします。

彼女も働く意思あり。年収は200万程度は可能かと思います。
子育てなどで働けない期間が心配です。

【回答】


中古マンションの場合、ローンの期間が短くなるケースがあります。（新築だと３５年は平気ですが、中古だと築年数により短くなることがあります。）

もしも返済期間が２０年とされた場合、３５００万円の住宅ローンを１０年固定金利２％の元利均等返済で借りた場合（貯蓄は頭金や諸費用に充当）。

年間返済額が約２１３万円となります。

ご主人単独の年収から返済負担率を計算すると４６％になりますので難しいでしょう。

彼女が今も働いていて収入合算ができるのならば合計６６０万円で返済負担率が３２％となりますのでなんとかローンは通るかもしれません。

しかし、上記の場合の月返済額は１７万８千円にもなり、更に管理費・修繕積立金・駐車場代が負担になります。

彼女が働けない期間を乗り切れるのはかなり難しいと思われます。

ご主人だけで手取り月３０万円として、住居関係に２０万円。残り１０万円で食費・水道光熱費・衣服費・医療費（出産にかかわるお金は補助があってもかなりかかります。）・自動車費・保険料・子ども費（おむつなど）などの生活費をまかなえるか、お二人で十分ご相談ください。

私は、奥様が出産子育てを終えて職場復帰してからの購入をお勧めします。それまでは賃貸で。

今の生活でのマンションだけでなく、子どもの幼稚園や小学校、奥様の職場への交通の便なども考慮にいれないといけません。

まだ結婚前では想像しにくいと思いますが。後で後悔しないようにしてください。

最近、女性向けのマネーセミナーの広告をよくみます。

「お金や金融に関する基礎知識を教えます。」
「商品販売目的ではありません。」
というキャッチコピーでやっているようです。

確かにＦＰ３級レベルの基礎知識の勉強になるかもしれませんが、セミナーの結論は

投資はプロに一般人はかなわない。
↓
ひとつの籠にタマゴを盛るな
↓
長期で考えよう
↓
投資信託もありだが・・・。
↓
複利効果を最大限にいかすには税効果が高いもの
↓
変額保険（年金保険）がいい。

ということです。（今はわかりませんが、かつてはそういう話でした。）

変額保険や老後資金のための終身保険はいったん加入してしまうと見直しが大変しづらいので、ライフプランを立てずに加入すると途中解約で大損することがよくあります。

「保険料負担が苦しいので見直しをしたい。」

という相談はこの手の契約をしてしまった方からが多いです。

また、このセミナーは７年前くらいからやっています。１年以上前にこのセミナーを受講して変額保険に加入した方は今どうなっているか・・・。

１００年に１度の不況といわれる状態ですから、大幅な元本割れの状態でしょう。

老後資金ですから、まだまだ時間はあります。その間に持ち直す可能性はありますが。

受講者からは「セミナーのせいで損している」との不満の芽が出るのは避けられないでしょう。

私のセミナーでは常々言っています。

「老後資金のための投資は金融投資などの商品だけではありません。きちんとライフプランを作成して、資金管理をして有利なマイホームや住宅ローンや保険を選べる状態にしておくことが、老後の資金を何百万円も多くすることにつながります。」

安易に老後資金を保険にしないでください。

【質問】

施工が来春の分譲マンションを契約しました。
内覧会の時に素人ではわからない部分もあるので建築士の方にご同行をお願いしたいのですが依頼できる内容や謝礼はいくら位なのでしょうか？

【回答】

必ずしも１級建築士が同行するわけではないですが、そのような内覧会の同行を事業化しているところもあります。

※宣伝になるのでここでは記載できませんので探してみてください。

費用は広さや場所によりますが、おおむね５万円前後だと思われます。

内容は
(1)施工精度
各部屋の床や床鳴り、壁、天井などの仕上がり状況、ゆがみの有無など。

(2)施工不良
建具や設備の取付け忘れ、ねじの締め忘れ、水道・ガス・電気の確認など。

(3)ホルムアルデヒドの測定

などのようです。

【質問】

私は２４歳会社員・単身者です。
年収は約５００万です。

現在家賃8万8千円の賃貸アパートにすんでいるのですが、毎月家賃を払い続けるのなら・・・とマンションを購入したほうがいいのではないか？と、検討しています。

頭金がなく35年ローンを組み4000万前後の１ＬＤＫ購入を考えています。

ただこの先結婚をして子供も産まれ買い替えも考えなければならない可能性もあるのでさらに悩んでます。



【回答】

　よほど物件がよければ購入も有りですが、あまりお勧めしません。

もし購入するのならば、賃貸に出しても十分ペイできる物件です。それであれば買い替えもできるでしょうが・・・。

※家賃がローンの返済と管理費、修繕積立金、（駐車場）、固定資産税を上回る物件。しかも空室リスクが少ない地域。

しかし、頭金ゼロで新築ではそのような物件は無いと思います。（中古ならあるかもしれませんが）

また、まだお若いので転勤、転職などもあるでしょうし、結婚相手の職業や勤務先、教育方針などによって住むところは変わるでしょう。

よくお考えください。

【関東にお住まいの方からの相談】

2年前に融資の仮申請が通り、ようやく今年の9月に本契約を交わします。
融資は9割が公庫で1割が大手都市銀行です。
最近会社の資金繰りが困難のようで、今月から一時的に給料が減ることになりました。
もちろん回復したら給料は元に戻りますし、これから1年以内には回復する見込みはあるようです。
私はローンの合算者ですが、一時減給の事は9月の本契約の際に告知するべきでしょうか？



【回答】

すまいるパッケージのようですね。
契約書に記載なければ告知は不要でしょう。

調査会社の対象になるちょうな大手の勤務先でなければほとんど審査に影響はないでしょう。

基本は公庫での借入れですので。

問題は、きちんと返済できるかです。

一時的に給料が減るといっても本当に給料が復活するのか。

※そのようなライフプランの相談をよく受けるのですが、いったん下がった給料が戻ったという話はほとんど聞きません。

不安にさせてしまい申し訳ありませんが、もう一度返済計画をきちんと見直して無理のないプランかを確認してください。

【質問】

築１０年のマンションにすんでおります。
洗面所の下の配管から階下へ漏水してしまいました。

専有部分からですので、こちらに賠償責任があります。
階下の人がおっっしゃるには（私はまだ見ていないんです）見た目にはシミもないそうなんです。
業者さんにみてもらったところ、濡れてはいけないところが濡れてしまったので、今は大丈夫かも知れないけれど、何年かあとに問題がでてくるかもと言われたそうです

漏水復旧工事の見積もりをだしてもらい、天井ボード、クロスの張替えなどで￥１６万でした。
保険には入っておらず自腹です　・・・あとに問題が出てくるかもという状況のものを賠償しなくてはいけないのでしょうか？

漏水による問題がでてから直しますじゃ通用しませんか？
また、見積もりの内容を他の業者さん（２社）に見て貰いましたら、実際にみていないのではっきりとは言えませんが、１０万以内に収まるかと思いますとの回答でした。

【回答】

いますぐ直しましょう。
実際に漏水してしまって、水びたしになってからだと損害賠償問題になります。また、留守中に漏水してしまい、今度はその下の階まで広がると更に大変です。

１０万円程度で済むなら安いものと思ってください。

ただ、築１０年とのことですが、マンション業者は何もしてくれないのでしょうか？築１０年であれば劣化ではなく、施工不良による漏水の可能性もあります。そちらの検討もしてみてください

また、そもそも本当にその配管が専有部分でしょうか？建物の状況がわかりませんが、共有部分のような気もしますが・・・・。

定かではありませんが、似たケースの判例で共有部分とされた場合があるように思います。

また、保険に加入していないとのことですが、本当にそうでしょうか？
火災保険にまったく入っていないとしても自動車保険や共済などで個人賠償責任保険に加入（特約などで）していませんでしょうか？
同居の家族が一人でも加入していれば適用になる可能性もあります。


よく確認してみてください。

【質問】

現在、3500万円程度の築浅の中古マンションの購入を検討しています。
1歳半の子どもがいます。
不動産業者の方の話によると、小さな子どもの足音は階下に響くので、１階あるいはエントランス・駐車場上がいいですよとのことです。

しかし、１階は防犯上避けたいということと、中古で条件に合う物件に巡り合うのは難しいのではないかと思っています。
子どもの足音はそんなに響くものなのでしょうか？

夫婦ともにマンション居住経験がなく、わからないので教えてください。
よろしくお願いします。


【回答】

こどもの足音については、必ずしも下だけに響くわけではありません。

横の部屋にも響くことがあります。（実体験です。隣から苦情が来ました。）

現状としては、実際に住んでみないとわからないですが、遮音カーペットなどである程度対策をするくらいでしょうか。

本日はちょうどこどもの足音がうるさいとのことでマンションから戸建へ買い換える方の相談でした。

小さなこどもをノビノビ部屋で遊ばせたいとお考えでしたら、もう少し子どもが大きくなるまで待った方が良いと思います。

【質問】

来週銀行と金銭消費貸借契約をするのですが、
持ち物に自己資金確認書類と書いていたのですが
一体何のことなのでしょうか？


【回答】

自己資金確認書類とは、事前審査などの際に記入した自己資金（預貯金など）が本当にあるか確認するための資料です。

銀行通帳（記帳済み）をだいたいの場合指します。

資産によっては、投資信託や株であればその残高や評価の明細書になります。

もしもすでに持っているマンションを売却して購入資金にあてる予定がある場合は、そのマンションの売却価格の査定書などを指すことがあります。

なお、基本的にコピーではなく原本が必要です。

基本的には銀行に聞いて確認しておくとよいでしょう。

【質問】

自宅の売却で契約が成立しました。
その決済当日に買主さんが一方的にキャンセルしたいと申し出てきました。
契約金額は2000万で手付金は100万円。
契約上は違約金10％と記載しています。
その後、買主は行方不明に・・・。
不動産屋の人は契約解除の書類がそろわないと次の販売が出来ないといってます。
早く売りたいのにどうしたらいいのでしょうか？


【回答】

ちょっと大変な状況ですね。
買主様の状況がいまいちつかめないのですが、連絡がとれないだけではないでしょうか？

契約の際に本人確認のための免許証や印鑑証明などの身分を確認できるものをとっていませんか？
それからすれば追いかけられると思うのですが・・・。
（逃げた借金の債務者や相続人を探したりしている私の経験上、さほど時間が経っていなければ相手がプロでない限りは難しくないと思います。）

１０％の違約金の残りたかだか１００万円が惜しいために行方不明になるとは想像しにくいですね。

＞不動産屋の人は契約解除の書類がそろわないと次の販売が出来ないといってます。

確かにこのまま他の方に売るとなると２重契約になってしまうので、契約解除の書類が必要です。

まずは不動産屋に買主を探すようにせっついてください。

※買主と不動産屋がグルの可能性もあります。
不動産屋の対応に疑問を感じたら不動産屋の信用紹介や弁護士等に相談する必要があるかもしれません。

万一、買主がどうしても見つからない場合は裁判所を利用するなどで法律的に契約を解除する方法があるかもしれませんが、そのあたりも弁護士に相談した方が良いです。

【質問】

現在住んでいるマンションは、当初、母・姉の共有名義でした。
しかし、姉の結婚、母の定年から支払いが困難となり、私が住宅金融支援機構にお願いして債務者に追加してもらいました。
追加してもらった理由は、借り換えが目的です。
そこで質問ですが、持分は母5/10、姉4/10、私1/10となっていますが、私一人の収入で借り換えは可能なものでしょうか？

【回答】

まず、気づいていらっしゃらないかもしれませんが、借換えができたとしても贈与の問題があります。
ですから贈与税について税理士や税務署に確認をしてください。

借換えが可能かについての回答ですが、可能な金融機関はあると思われます。
※しつこいようですが、贈与の問題は解決したとして。

ただし最低でも次の条件は満たしていないといけません。

●相談者様がそのマンションに住んでいること。
●相談者様の年齢が金融機関の定める年齢の範囲内であること（多分大丈夫でしょうが）
●マンションの築年数がそれほど経過していないこと（２０年程度）
●相談者様の収入だけでローン残高から求められる返済負担率をクリアできること。
●その他　相談者様がローンが借りられること（カードの滞納などがない、団体信用生命保険に加入できるなど）

本人一人が借りてお母様とお姉様が物上保証人（もし本人が返せなければ、母、姉が自分の持分も処分していいという同意）として署名するような形です。

ただ、かなり大変な借換えになると思われます。（贈与も含め）

そこまでするメリットがあるのか、他に良い方法がないかを検討されると良いと思います。

ここしばらくは土日は予約でいっぱいです。朝８時前から相談、夜２０時から相談なんてことも。

仙台で独立系ＦＰとして活動しだしてはや５年。土日に相談されるかたは早めにご予約を。

本日の相談者、最初はとても暗い顔で事務所に入ってきました。

相続絡みとローンとマイホームの問題。

かなり厄介でした。ローンを借りている金融機関に交渉してもダメ。

知り合いの司法書士に相談してもダメ。

ローンが払えない人専門の相談会社でもダメ。

藁をもつかむ思いで相談にいらっしゃいました。

話の内容を聞くと確かにかなり厄介でした。やはりローンが厳しい。

４％以上の金利で借りている上に最近リストラで解雇になってしまっていました。

ローンを払うに払えない状況。

なすすべなしかと私も思いましたが、よーく、よーく話を聞いていくとかすかな光明を発見しました。

勘違いかな？と思いましたが、よくよく確認すればそれは確かな光でした。

まだまだ予断は許しませんが、解決策の糸口が見つかりました。

それを聞いた相談者は最初と違い帰りは晴れ晴れとした顔で帰っていかれました。

非常にやりがいがあります。

ただ、この方も２週間くらい待ってもらいました。

どうしてもマイホームをこれから買う方の相談を優先します。なぜか、これからマイホームを買う方には、このような住宅ローンで困るようなことになって欲しくないからです。

これから買う方であれば、１００％私は役に立ちます。

しかし、買ってしまって後悔している、困っている方の場合は私は１００％役に立つとは言えません。
どうしてもやれることは限られてきますし失ったお金や時間は取り戻せません。

いつも消費者生活センターさんなどに言うのですが、私は予防が大事だと思っています。
（消費者生活センターさんは具体的な問題が起きたら対応してくれますが、予防に関してはあまり力をいれていらっしゃらないように思います。）

何か起こってからでは、できることは限られています。何も起こらないことが本当はみんなが幸せです。

どうも最近はマイホーム相談が多く、保険相談の時間とれません。

保険相談でお待ちいただいている方すみません。

仙台でもＦＰに相談してマイホームを買うことが定着してきたのか相談が多いです。

しかし、まだまだＦＰに相談しにくるタイミングが遅いです。

マイホームを買おうかと思ったら不動産業者に行く前に相談に来て欲しいものです。

きちんとライフプランと住宅ローン、マイホームの予算などを確認してからでないと、マイホームで一生後悔します。

はっきりいって単純に数百万円の差になることも。

購入予定の物件をプロの目で見ると色々デメリットが出てきます。

それらのデメリット、実は購入予定の相談者はたいして気にも留めないことであれば購入には問題ありません。

しかし、そのデメリットをうまく使うと数百万円の差になります。

先日の方も、不動産業者が言わなかったデメリットを私がこっそりお教えしました。

『業者に「あの物件、○○なんですか？教えてくれなかったですよね。」と言ってみてください。』

そのアドバイスのとおり魔法の質問を業者へすると、業者は慌ててどこかへ電話。

その後

「すみません。１００万円値引きさせていただきますので、契約してください。」

と相談者が思っても見なかった値下げ提示が。

別にそのデメリットがあっても購入意思は変わらなかったのですが、単純に私がアドバイスした魔法の質問を使っただけで１００万円得しました。（本当の話です。）

相談者は大喜びです。

私としても喜んでいただき大変うれしいです。

え？私の報酬の上乗せですか？ありません。

１００万円得したのだから、２０万円くらいもらっても良さそうと思うかもしれませんが、私は常に相談者からもらうのは６０分あたり５０００円です。

結果的には住宅ローン選びやライフプランニング・保険見直しなどで１０時間くらいになり、５万円くらいの報酬はいただきましたが、先の１００万円の値引きを受けたこともあり、喜んでお支払いいただきました。

毎日マイホーム相談でへとへとですが、相談者に喜んでいただき、経済的にもプラスになれば大変うれしいです。

ただし、より得をするにはやはり早めの相談が必要です。後になればなるほど私でもできることは限られてきます。

【質問】

２０年程前に離婚して、現在は再婚しています。

先日、前夫から実家の方に連絡が有り
その当時、新築した家の“連帯債務者”に
なっていた事を知りました。
銀行に問い合わせてみましたら
確かに署名・実印が押して有りました。

協議離婚の時には、忘れていましたし、
ＤＶで別れたものですから、連絡が来ただけで
ビクビクしています。

前夫に、私を連帯債務者から外すとの
取り決めを行った場合（ちゃんとした書類を作成）
連帯債務者を回避出来るのでしょうか？


【回答】

まず、２０年程前に離婚されていたということは、家を新築したのはそれよりも前ということですね。

それで前夫からなぜ実家に電話があったのでしょうか？

「連帯債務なんだからお前がローンを払え！」ということをいまさら言ってきたのでしょうか？

銀行からの電話であれば、前夫がローンを払えなくなったので連帯債務者であるあなたに請求してきたのだとわかりますが・・・。それでも残債はそれほど無いと思いますが・・・。

原因がわからないのでうまく回答ができません。離婚の際に相談した弁護士さんがいればそちらに相談した方が良いと思います。

その土地建物にあなたの名義がまだ残っているのかによっても変わってきます。

なお、連帯債務をはずすのは前夫との間だけでなくローンを借りた銀行との調整も必要ですので、きちんと弁護士を立てておこなってください。

【質問】

マンション購入と住宅ローンの質問です。

最初に、ローンの申込人は主人です。

事前審査では名義人は主人ひとりの名前で通ったのですが、
先日、名義人に妻(私)の氏名も追加し、共有名義にしました。
その際、個人情報の書類に妻(私)も署名捺印したのですが、

私は過去２〜３年以内にキャッシングを数回しており、
限度額まで借りた事がございます。
数日延滞した事もございます。
更に、現在キャッシュカードでリボ払いで２０万の返済を
(残額１６万円)をしております。

本審査が通るのは難しいでしょうか？


【回答】

まず、状況から奥様を追加したとなると事前審査も白紙に戻っているような気がします。

事前審査をやりなおして、そこでダメになる可能性があります。
そこで夫婦喧嘩にならないようご注意ください。

マンションの引渡しはいつでしょうか？それによっては早めに返済をして、そのカードを解約してしまった方がいいかもしれません。
（滞納があると新規にカードが作れないかもしれませんので、カードが必要であれば作っておいたうえで解約）

数日の延滞で必ずしも住宅ローンがダメになるとは限りませんが影響はあります。

【質問】

二社が共同で売主になっている、マンションを購入することになり、手付金１０万円を支払いました。
１週間経ち、そのうちの一社が倒産。
残りの一社がすべて受け持つことになりましたが、不信に思い、キャンセルしたいと思っています。
売買契約書に、『契約の解除が、買主の債務不履行に基づくときは、売買代金の１０分の２相当額を支払う』と記載してあります。
この場合、違約金は払わなければいけませんか？
そのマンションは、来年●月に完成なので、基礎しかできてません。



【回答】

業者の倒産で不安な毎日でいらっしゃることと思います。

まず確認いただきたいのですが、手付金10万円は少ないと思いますがそれは申し込み金ではないでしょうか？

正式に売買契約書を交わしていなければ、そもそも違約金の話にもなりません。

もし、売買契約書を交わしていたとしたら、売買契約書の後ろの方に売主（買主）が破産したような場合の項目はありませんでしょうか。そちらの内容をチェックしてみてください。

ただ、マンションが基礎だけしかできていなければ違約金発生理由の履行の着手に該当せず、手付金放棄のみで解約できるかもしれません。

そもそも、売主の倒産したマンションがこのあとも工事を続けるのか疑問です。

まずは、正式に費用を払ってでも弁護士に相談されて、解約手続きを正式にとった方が良いと思います。

相談だけであれば、都道府県の建築関係の部署に相談にいく、国民生活センターなどでも良いと思います。

事態は遅くなればなるほど悪化すると思いますので、早めにされることをご提案します。

【質問】

マンション購入を検討しています。

マンション価格にもよりますが、現時点ではローンを組まずに何とか購入できるかといったくらいです。

最近、色々な物価が軒並み上がり始めていることがとても気がかりです。

一方、今はマンション販売に苦戦しているし、マンション購入を懸念する人も多い中、当面は様子を見て購入を控えるべきではという考えの親族もいます。

私達は物さえよければ中古でも・・・と考えてはいます。

もちろん実際の先行きはわからなくて結構です。
今後、こんな動きになる可能性が高い、またこんなことも考えられるよでも、どんなことでも結構ですので、ご意見を頂ければ嬉しく思います。



【回答】

今後のマンション市場についてはっきり言えることはこれだけです。

“日本という枠で見れば、人口が減っているので、物件が余る。”

インフレが起こかどうかや景気などが今後どうなるかは確定していませんが、人口減少特に少子化（将来の買い手）は確実です。

人口は減っているのに物件は増え続けています。マンション業者などが存在しつづける以上は建てつづけなければいけません。

※マンション業者側の理屈では「日本の人口は減っているがこの辺の人口は増えているからこのマンションの価値は上がる！」というのもあります。

返済困難になった方の売りもあるでしょうし、買い替えの方の売りもあるでしょう。

中古市場では優良な物件がそれほど高くない金額で市場に出てくると思います。


ただ、相談者様がマンションをどういう位置づけで見ているのかにもよります。
生涯住むマイホームなのか、現金より資産価値がある資産運用としてなのか。

これによっては全くマンションへの見方が変わります。

現金でマンションを買えるというのは大きなメリットです。
そのメリットをうまく自分自身のライフプラン、資産形成プランにあわせて活用してください。

かなりハードな相談スケジュールをこなす日々です。

最近は仙台商工会議所の企画『心のおもてなしキャンペーン』に参加しているので、電話での問い合わせが増えています。

※通常はほとんどインターネット・ホームページからの申込みや相談なので応対は楽なのですが。

携帯電話で相談の受付や、相談者のフォローの相談を電話で話していて、電話を切るとなぜか留守電の記録がいっぱい。

そんなにしょっちゅう電話をしているわけではないのですが、なぜか電話は何本も重なる。

こんなことみなさんもありませんか？

世の中の珍現象。不思議です。

私に電話をかけてもつながらない場合、留守番電話になる場合、時間を空けてまたお電話ください。

【質問】

1500万円程の中古マンションを購入予定です。
旦那が数年後に自営業になる予定なので出来るだけ私の名義のみで購入したいのですが、私の年収が180万程しかなく全額ローンは無理です。
足らない分を旦那がローンを組む形で考え中です。
私と旦那の持ち分が８：２ぐらいで、もし旦那が事業の失敗などで自己破産した場合はどうなるのでしょうか
マンションは手放さなければいけないでしょうか？

【回答】

まず、マンションの名義にご主人が入るかどうかですね。

名義にご主人が入っていなければマンションのローンを滞納などしなければ原則は手放さなくても済みますが・・・。

どのような自営業なのかわかりませんが、借金をするような事業であれば家族名義の不動産にも抵当権を入れるようなこともありえます。
そうなれば、手放すことになります。
また、取り立てる側がプロであれば様々な方法があり、それらの名義に関係なく結果手放すことになるかもしれません。

事業の失敗の恐れを感じるようであれば、開業自体とマンション購入を十分に十分にご検討ください。