宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

【質問】

中古マンションを購入して2ヶ月が経過致しました。
先日、洗濯機のバンから大量に漏水し、玄関までビチャビチャになってしまいました。
洗濯機は引越と同時に買い替えたばかり。
メーカーの方に来てもらいましたが、やはり洗濯機が壊れたわけではなく、排水の問題だと言われました。
管理会社に相談すると、すぐに見に来てくれましたが下記の様な事を言われました。
『築29年のマンションの為、配水管が細くなっている可能性がある。洗浄はしてみるが、お風呂・洗濯・洗面所・キッチンを同時に使うことは危険。（この4点の配水管が一緒の為）
縦の配水管はマンションで補う事は出来るが、横の問題であれば個人の請求になる。リフォームしたばかりの浴槽・キッチン・洗面所は壊すことになるので莫大な費用がかかる。』との事でした。

売主にも事前に確認はしていたのですが、『問題はない』といわれており、ましてリフォームする時点でも何の規定もありませんでした。
今頃になって『無理がある』と言われても、どうして良いのか分かりません。。。

【回答】

ちょっと難しいですね・・・。

中古マンションということは売主は個人だと思います。

おそらく契約書に瑕疵担保免責特約がついているのではないかと思います。

仲介業者や売主と交渉する手はありますが、専門家の力を借りないとかなり大変だと思います。（その費用もかかりますし）
交渉がうまく行ったとしてもすぐに払ってもらえるか・・・。

管理会社以外の業者にも見てもらい、安価に済む方法が無いかを探ってみてください。

管が古いだけなら、お風呂の利用・排水と洗濯と食器洗いを同時にすることを避けるだけでも改善できるかもしれません。（家事には不便ですが）
洗濯機の排水ホースを浴室に伸ばして万一のあふれに備えるか・・・。
全自動食器洗浄器を購入するなどの工夫で対応するのが現実的ではないかと思います。

ご期待に沿える回答が出せずすみません。

【質問】
新築物件を購入しようと思っています。
どの、銀行で住宅ローンを組むのが金利が低いか教えてください。
又、銀行、信用金庫等選ぶときのポイント等あればお願いします。

【回答】

このようなご質問についてはネットでの回答が非常に難しいです。

金額で100万円以上の差になりますからお近くの専門家に個別にご相談されるのをお勧めします。

なぜ、難しいのかといいますと。

各金融機関の住宅ローンは・・・・

○金利は借りる期間によって違います。

○金利は変動金利、固定金利、期間限定固定金利でも違ってきます。

○優遇金利を受けられる条件を満たしているかどうかでも違います。

○勤続年数によっては金利が安くても借りられないところもあります。

○自営業であれば金利が安くても借りられないところもあります。

○金利が安くても融資手数料が非常に高くてトータルの支払いが高くなることがあります。

○金利が安くても保証料が非常に高くてトータルの支払いが高くなることがあります。

○団体信用生命保険料が金利に入っていないところもあります。（フラット３５など）

○団体信用生命保険の内容（ガンや三大疾病もつけるなど）によっては金利が高くても有利なところもあります。

○建物がオール電化や省エネなどの基準を満たしている金利が安くなるところもあります。

○金融機関が安い火災保険を扱っているかどうかでも支払い額に差がでます。

○元金均等返済か元利金等返済か選べないところもあります。

○申込時の金利を適用するところもあれば融資時の金利を適用するところもあります。

○ライフプランによっては金利が高くてもそちらが安心なことがあります。

○住宅ローン減税を受けるかどうかでも違ってきます。

とりあえず思いつくものだけ並べました。

金利だけに目を取られず総合的な判断が必要です。

【質問】

マンション購入を考えていて先日見積りを出してもらったのですが、管理費が高いように感じました。
とても気に入ったので購入を前向きに考えています。
管理費 １７３００円
修繕積立金 １０９００円

いかがなものでしょうか？

【回答】

マンションの総戸数によっても管理費は変わってきます。
総戸数が多いマンションであれば一戸あたりの負担は少なくなる傾向があります。

総戸数が多くても一戸あたりの負担が多い場合はいろいろな施設がついている場合です。
トレーニングルーム、プール、キッズルームその他色々。

豪華な設備で差別化を図ろうとする流行がありましたが、実際完成するとほとんど使われない・・・・そのために高い管理費を払う・・・なんてこともあるようです。

管理費に見合ったサービスを受けられるのかをきちんと吟味してみてください。

【質問】

双方納得済みの売主側契約違反による解約をしようと考えています。
契約書には売買代金の２０％を払うと書いてありますが本当に払ってくるのか心配です。
現実的には弁護士をたてるなど費用がかかるようですが、現実的に売主はどうのような対応をとっているのか教えていただきたいです。



【回答】
あまり無いケースですし、あったとしてもそれは売主の誠実さの違いですから・・・・。
ちゃんと払う人は払うでしょうし、払わない人は払わないで買主があきらめるまで待つということになるとおもわれますのであまり参考にならないでしょう。

買主側としてどうすれば良いかでしたら回答できます。

法律的には様々な方法がありますが、どれも専門的な知識が必要なので弁護士に依頼するようになるでしょう。

一般の方が行う場合は、売主に念書を書かせることです。

金額と期限を明確にし、違反したら裁判を起こすことを了承する。

連帯保証人を立てさせればなおいいですが、そこまで言うと念書を書かないかもしれませんので、相手の反応を見た方がいいでしょう。

期限はすぐに一括で払うのは無理でしょうから、分割にした方が売主は応じやすいです。

毎月○万円を○○回支払う。ただし、××(不動産）が売却された場合は売却物件の引渡しから△日以内に残りの金額を一括で払う。

などです。

【質問】
中古マンションを購入することになりました。。
『変動金利で契約して繰上げ返済を活用してできるだけ短期間に返すほうがいい』
と不動産業者にいわれました。

しかし、固定金利は金利がずっと固定だからわかりますが変動金利ってよくわかりません。

自分にとってはいつ金利や返済額が変更になるのでしょうか？
金利が変わる度に毎月の支払う金額やローン残高が変更されるのでしょうか？
それとも当初５年は同額で支払い、残高も同じで５年後に更新される金利と残高によってその後の支払い額や年数が変更されるのでしょうか？
変動金利について教えてください。
よろしくお願いします



【回答】
まずは業者の言うとおりではなく、きちんとご自身で調べて納得のいく住宅ローンを選んでください。

業者が変動金利など目先の金利が低い返済方法を勧めるのは、その方が住宅ローンの審査がとおりやすいからです。

住宅ローンの審査が通るからといって、３０００万円の物件を買うつもりが４０００万円の物件を勧められてその気になって返済可能な金額を大幅に超えてしまうことがあります。
業者は少しでも高い物件を売りたいのです。

変動金利ですが、金利は半年ごとに変わります。
おおむね４月１日と１０月１日ですが、金融機関によって違う場合があります。

仮に４月１日に新規に住宅ローンを借りて変動金利が１．５％だったのが同年１０月１日に２．０％になったとします。
本当なら、金利が上がったので利息が増えるはずですが、それでも毎月の返済額は変わりません。
返済額が増えるのは５年ごとです。増えるといってもそれまでの返済額の１２５％までしか増えません。
変動金利は急激な金利上昇で毎月の返済額が増えて大変になるということはこの制度のためにありません。
しかし、毎月の返済額が変わらなく（１２５％の上昇）でも金利は増えています。
その間未払利息が積み重なっていきます。

さきほどの例でいくと、金利が０．５％あがっていますので単純に年間で借り入れ金額１５００万円の０．５％の７万５千円が溜まっていきます。(実際は元本が減っているのでこれより少ないですが）

金利上昇がもっと大きければ更に未払利息が増えます。これは最終的には返済期間終了時に一括で返済しなくてはなりません。免除になるものではありません。

また、１２５％しか毎月の返済額が上昇しないということは金利が大きく上昇した際には毎月の返済額のほとんどが利息だけで元本はほとんど減らない状況になることもあります。

あなたの場合、変動が良いかはもう少し状況がわからないと回答できませんが、住宅ローン減税のメリットなども考えないといけません。(条件を満たす場合、当初条件を満たしても繰り上げ返済をして条件を満たさなくなることもありますのでご注意ください。）

単純に金利だけでいえば、変動金利よりも１０年固定などタイプは銀行のキャンペーン金利で変動金利よりも低いケースもありますのでそちらも検討されると良いと思います

【質問】


独立起業して３年（法人にしてからは１年）です。
住宅ローンの審査が通る可能性があるか教えてください。
もし無理であれば、あとどうすれば通る可能性がでてくるか
教えてください。
例えば、頭金を増やす、３期我慢する等々。

職種：ソフトウェア開発業
購入予定物件の金額：２５００万円

以上、よろしくお願いいたいます。


【回答】

結論からするとやり方次第です。可能性はあります。

頭金に関しては十分ですので、あとは連帯保証人（連帯債務者）に安定した収入のある方をつけられるか。（同居する配偶者や両親など）

法人の決算が２期から３期終わるまで待つ（黒字決算）。

ただ、購入予定の物件が中古で担保価値が低いと見られると少し厳しくなります。

※フラット３５ならそれほど面倒な書類もなく通る可能性はあります。

※民間の金融機関でもやり方次第で可能性はあります。（いかに自分は返済能力があるかを示す書類を添付する。税理士やＦＰなどが作成した経営計画など）

【質問】

先月６日に、完成済新築マンションの売買契約を結び、デベの提案する住宅ローンを先月３０日まで融資の利用として、印鑑を押しました。

しかし、なかなかキチンとした返答もなく、期日が１日前になり、デベのローン担当に連絡をしたら、期日までにとの事で、翌日まで待ちました。。が、連絡なしでした。

期日を２日過ぎデベの営業から、今月月１６日まで融資の確定を期間延長して欲しいと電話があり、期間も過ぎているので、返事をしました。

は、住宅ローンの審査に通過出来ず、以前に違うデベのマンションで契約していたので、審査の情報がのこってるといけないとの話でした。。今現在も話がきません。。

合意書を作成したのでサインして、との事。みずほのフラットを使う予定でとの事ですが、今月に入り金利もあがってしまい気があせってます。。

質問なのですが、合意条件として、たとえば照明などをサービスとか提示してもよいのでしょうか？


【回答】

契約は自由なので、照明のサービスを要求するのは自由ですが・・・・。

それも相手になんらかのミスなど責任があった場合です。

このケースはデベロッパーの責任ではないように思いますので・・・・。決裁者がＯＫを出さないのではないでしょうか。

住宅ローンの審査はデベロッパーがしているのではなく金融機関がおこなっています。

もしかしたらデベロッパーが催促しても金融機関が動かなかったのかもしれませんし。

デベロッパーから購入者への連絡が遅れていた「ローンの返事がまだ金融機関から来ない」ことは確かにありますが。原則は購入者と金融機関との間でおこなうことですので・・・。（審査の書類にデベロッパーの名前は無いと思います。）

デベロッパーはなんとか契約を成立させたいと思っていますからきちんと住宅ローンの対応はしているのではないでしょうか。

３月に住宅ローンの審査に通過できなかったという事情からすると、あまりデベロッパーを刺激するのはマイナス要因と思います。
（「こっちが何とか審査が通るように頭を下げたりしている苦労も知らないで、照明を要求するのか！」など）

５月に入って金利が上がったということに不満があるのかもしれませんが、先月６日契約であればよほどうまく立ち回らないと融資実行はどっちにしても今月に入っていたのではないかと思います。（銀行によっては実行時ではなく申込時金利を適用してくれるところもあります。）

※私のようなＦＰが有料で立ち回ってセッティングする場合は金利が上がらないように短期間で融資実行になるようにしますが・・・。（司法書士の準備・銀行の責任者への根回しなど）


ローンの審査はデベロッパーではなく、金融機関がおこなっていることを今一度考慮してみてください。

【質問】
固定資産税の事についてお尋ねしたいのですが・・

新築マンションに入居しました。

固定資産税の通知を待っているのですが　いまだにきません。

なにか問題があるのでしょうか？


【回答】

地方自治体によって時期が多少違いますが、毎年４月〜６月初めに固定資産税の納付書が発送されます。

心配しなくとも税金は追いかけてきますよ。

※住民票と住所と登記簿の住所が違っていたりすると納付書が迷子になることがあります。

第一期の納期限は６月３０日です。
新築マンションであれば減免措置があるので金額は当初は少ないはずです。

なお購入前までの分はマンション引渡し時に精算されていると思います。

【質問】
マイホームの売却をしようとしています。
築６年　４ＬＤＫ　８４平方メートル　購入価格２１２０万　居住中です。

１７３０万で今年の初めから売りに出しました。
不動産の相場によるとこの辺りでは１６００万〜１６５０万だと知り、６月から１６８０万（相場より若干上）で出してます。
お客さんは今までに５件来ました。
オープンハウスもしてるのですがなかなか決まりません。
半年間で商談に持って行ったのは１件だけです。

何がいけないのか分かりません。
居住中なのがいけないのでしょうか。
それとも相場より高いのがいけないのでしょうか。

あと、近辺にある築年数があまりかわらないマンションに比べて修繕積立費が約５０００円ほど高いのと、駐車場が屋根付きの為これも５０００円ほど周りより高いです。管理費はあまり変わりません。
この辺も売れない理由に関係してくるのでしょうか。


【回答】

居住中なのにオープンハウスにしているというのがよくわかりませんが、居住中というのはよくありません。

本当に買いたい人はすぐに住みたいですし、居住中では実際の内装の様子もわかりませんので。

転居して、クロスや床・水周りをきれいにしておくほうが早く売却できます。

※買主側へのアドバイスの場合とは違いますけど。買主側へのアドバイスはリフォーム前の状態で見るようにいいます。欠陥をきれいなクロスなどで隠されないように。

修繕積立金が高いのは、計画がきちんと練られているということと思われますのでそれほど心配は無いとは思いますし、どうしようもないところです。

駐車場も同じです。

金額や築年数からすると駅からかなり遠いのではないかと思います。そのあたりが原因ではないでしょうか。

そうでなければ、仲介の不動産屋の広告が下手なのか。

主要なインターネットサイトにどのように掲載されているか見てみてください。

場合によっては仲介不動産屋を変える必要もあります。

【質問】

築29年のマンションを検討しています。エレベータ無しの５階建ての4階で1600万円前後で売り出されているものです。駅から徒歩9分です。

買うべきか悩んでいるが、アドバイスをお願いいたします。


【回答】

何を重視しているのかにもよります。
（また年齢が無いのですが、まだ若いということで。）

価格なのか立地なのかなど。

築年数が古くても管理や修繕計画がしっかりしていれば快適な住生活が送れるかもしれません。
（修繕積立金が潤沢に残っている場合もあります。）

ただ、築２９年であるということは旧耐震基準だと思います。耐震補強がしっかりとされているかの確認が必要です。

またコンクリート強度によってはすぐに建替えが必要ということもあります。

あくまで目安ですが、１８Ｎ（ニュートン）で３０年、２４Ｎで６５年です。

すぐに建替えがされる（既存の購入者の負担はほぼ無しで）ような物件であればお買い得の可能性もあります。

反対にコンクリートの強度の寿命は来ているのに建替えができないようなものであれば、避けるべきでしょう。

やはり、物件自体を見なければ判断はできません。

【質問】

昨日、夫の実家（義母、義弟が住んでいる）に義弟がいない時間にマンション売買業者がいきなり訪問してきて、義母が賃貸で所有しているマンションの売却を迫ってこられてしまい、断りきれずに売却契約（？）をしてしまったそうです。
そろそろ義母も認知症の症状が出始めているようで病院で検査を受けようと兄弟で話し合っていた矢先の事でした。

話によるとセールスマンに呼び鈴を連続的に鳴らされ、たまりかねた義母が玄関を開けてしまったそうです。
業者は手付金として８０万円を残していったそうですが、もともと義母に売る気が無いところをセールスマンに凄まれて契約したとの事でした。

そこでですが、このように恐喝めいた契約でお金を受け取る側にさせられてしまった場合、契約を解除する方法はありますでしょうか？
将来的には売る予定の物件ではありますが、このような業者とは契約をしたくありません。


【回答】

どこまでの書類をその場で書いたのかわかりませんが、売買契約書を元に登記までされると大変です。

登記まで至らなくても、契約自体が有効になって、履行の着手を盾に違約金を請求される可能性もあります。

ご自身での契約解除ではなく早く弁護士に相談されることをお勧めします。

【質問】

初めて中古分譲マンションを購入します。
２３００万の物件のうち、３００万と諸費用を現金払いとし、残り２０００万を３０年全期間固定もしくは１０年固定でローンを組むつもりです。
ネットバンク借り入れのメリット、デメリットはありますか？

また、業者ではなく、自分で足を運んで金融機関に書類揃え、審査した方が５万から８万くらい安くなると聞きましたが、本当でしょうか。

【回答】

メリットとしては、繰上返済手数料がかからない、一般的な金融機関よる金利が安いことがあるといったところですが。

デメリットとしてはネットバンクにもよりますが融資手数料が高い、審査がめんどうで時間がかかる（築年数によっては審査が厳しい）、手続きする日時場所が限られる、ようなことがあります。

業者ではなく、自分で足を運んだ方が安くなるか（ネットバンクではなく一般的な金融機関の場合）というと微妙です。

安くなる場合もあれば高くなることもあります。

業者というのは仲介業者だと思いますが、金融機関とは別に融資の事務手数料をとるところは少数だと思います。5万から8万くらい安くなるというのは、事務手数料ととる業者を使っていた場合の話だと思います。

しかし、業者というかプロ（毎月各金融機関の住宅ローンの金利や条件をチェックしている）に相談した方が、一般の方では知ることがないような条件・金利の住宅ローンを見つけられることが多いです。

その結果次第では何十万円もの差にもなります。

【質問】

フラット３５の本申込をしました。
回答が遅く、あきらめかけていた時に、自営でも借りやすい銀行の事前審査があると教えて頂き、焦ってお願いしてしまいました。

そこでOKがでた後、フラットもOKが出ました。こちらとしては、フラットの方が利息も安いしそちらにしたいのですが、別の銀行で事前審査を受けるときに、OKが出ればこちらで必ず借りて頂かないと、こちらも頑張って上に頼む手前、メンツが立たない旨の事を言われていたので困っています。

現在売り主と、銀行が本審査、契約に向けて動き出しています。もうすぐ内覧会、契約になりそうです。こちらもあわてていたので後悔していますが、何とかフラットで借りる方法はないでしょうか。

【回答】

どのような経緯で銀行に依頼したのかわかりませんが、基本的には条件が良い方を選ぶべきでしょう。

メンツが立たないと言っているのは誰でしょうか？
不動産屋ではないでしょうか？

不動産屋としては銀行と仲良くしていないと今後の取引（これから買う方への融資）に影響が出るという自分たちの都合でこのようなことを言うことがあります。それは気にしないでいいでしょう。

銀行が言っている分には、「フラットの方が良い条件なのでそうします。」の一言で済むと思います。下手にごねて面倒なところ（消費者センターなど）に相談されると大変ですから。

ただ、本当にフラットと銀行のどちらが有利なのかは、融資手数料・保証料・団体信用生命保険料・金利タイプなどからきちんと比べた方がいいですよ。

金利だけでは判断できません。

【質問】

転勤によりマンションを賃貸しようとしています。
住宅ローンは民間銀行です。一般的に転勤によりやむをえない事情では通常認められると聞いていましたが、相談にいくとあっさり断られました。
お客様のリスクとリターンで考えてくださいと冷たい返事でした。
見つかると一括返済ないしはフリーローンへの変更をしてもらいますという返事でした。
これが一般的なのでしょうか？
他の支店では認めて貰っている人もいるようですが・・・・。


【回答】

現実的には、そのような対応になると思います。
金融機関はあくまで契約書ベースになります。

他の支店で認められているというのは時期や属性の違いなどによるところもあるでしょう。

基本的に銀行サイドとしては『単身赴任しなさい』『空き家にしておきなさい』というニュアンスが強いのだと思います。

それでも、借換などで対応できることがありますので専門家に個別相談してみることをお勧めします。

【質問】
　
戸建（築4年。購入後3年）の物件です。
最近になって、キッチン周りの床鳴りがひどくなってきました。
業者には丁寧に対応はしていただいていて、2回、足を運んでいただいて、その都度、修理はしていただきました。
しかしながら、修理したところは、床鳴りはしないのですが、その付近で、また、別の床鳴りがします。
何度も何度も、このようなことで、業者を呼んでもよろしいのでしょうか？
2年の定期点検はすでに終了しており、修理は好意でしてくれています。今後は10年保証まで定期検査はありません。


【回答】
築４年で床鳴りがあちこちでするというのは、ちょっと不審ですね。

原因は何でしょうか？修理の時に教えてくれましたか？

床鳴りの主な原因としては施工時の釘がきちんと打たれていないことがあります。

ただ、原因がキッチンということですと冷蔵庫やシンクなどの重さに床板が耐えられるような強度が足りなくて、重みで全体がゆがんできていることも考えられます。

また、水周りの配管から水が漏れていて床材が湿ってしまうなども。

最悪のケースは建物全体がゆがんでいること。扉やサッシなどで開閉が難しくなってきたようなところはありませんか？あれば要注意です。

本当はきちんと検査した方が良いのですが、親切な業者さんという印象であればあまり事を荒立てても仕方ないですので何度も呼んでください。

状況からすると建売のようですので、近くに同じように建てられた物件があればそこの所有者にも聞いてみて同じような床鳴りが無いか確認することも良いでしょう。

【質問】

この度父が腎臓病を診断されました。
人工透析を進められているようですが、諸事情により透析を拒否の方向で考えているみたいです。
母はパートで家計を支えています

人工透析者が障害者1級にあたると仮定した場合、住宅ローン返済で何らかの特例を受けられるのでしょうか？

実家は今後、後を継ぐ人間の予定は現時点でありません。
13年前にローンを組み新築しました。
土地は、父の名義です。
団体信用生命保険の加入やガン・障害になった時のローン相殺の契約が無かったと思う・・と聞きました。

支払いがどの様になるのか？
免除や国からの助けが出るのか？
または、生活保護が受けられて、生活していけるのか？
を調べています。
何かご存知でしたら教えてください。
教えてください。よろしくお願いいたします。


【回答】

お身体のことお見舞い申し上げます。

まず、団体信用生命保険に加入していないとのことですが、確かに任意加入の場合がありますが　１３年前であれば多くの場合は加入しているのではないかと思います。（１３年前にすでに腎臓に病があって加入できなかったというのならあえて加入していないかもしれません。）

今一度団体信用生命保険に加入していないかを確認してください。

また、普通の生命保険に加入していれば障害の状態によってはまとまった保険金が受け取れるかもしれませんので確認ください。

あと、生活保護については、持ち家がある状態や親族の支援が受けられるようであれば認定は困難であると思われますので心しておいていただければと思います。

人工透析を受けるとなると頻繁に病院に通わなくてはいけません。病院と家が近いならいいですが、遠いとなると自宅を売却して病院の近くに引っ越すなどしないといけないかもしれません。

総合的な判断をされると良いと思います。