宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

先日の倒産間際の建設会社に依頼して、2ヶ月過ぎても完成しない方の相談の続きです。

お盆前に弁護士に一緒に相談に行く前に法務局と県庁に行ってその業者について調べました。

※通常有料なのですが、気の毒なのでサービスしました。

その結果は、もし契約前に私に相談にいらしていたら絶対に契約を辞めなさいと、強硬にアドバイスしたであろう状態でした。

その方もその事実を知って愕然としていました。

5年くらい前から何社も比較して検討して決めた1社でしたが、第三者のプロから見たら絶対に契約してはいけない業者でした。

「自分では、本当に色々調べたつもりだったのに・・・。
なんで、こういうことを行政やマイホーム業界はもっと教えてくれないのですか？」

と。お怒りになっていました。

そう、本当に正しい知識をもっとみなさんに知って欲しいと思います。

本当は消費生活センターとかがやって欲しいと思うのですが・・・・。

【質問】

昨年、1件目のマンションを中古購入しました。
ローン残高は4000万円ですが子供ができるため手狭に感じています。

2件目の物件を戸建かマンションで検討しています。
購入予定価格は6000万円前後です。

組めるかは不明ですが、ダブルでローンを組もうかと思っています。
１件目のローンは、賃貸に出し、その費用でローンを返していきたいと考えています。

このようなことは可能でしょうか？


【回答】

正直なところを申し上げますと、厳しいのではないかと思います。

既存マンションのローンは住宅ローンでしょうか。
賃貸に出すとなると事業用ローンになるのが原則です。
そもそも理由がやむをえない事情でなければそれも不可の可能性も。

すると変動金利で金利も今より高くなると予測ができます。
月々のローン返済額・管理費・修繕積立金・駐車場代を合わせ金額より高い賃料で確実に貸せるか・・・・。

住み替えがどうしても必要であれば買い替えではないかと思います。
その際は順序や手続きを間違えないよう注意がひつようです。

まだマイホーム建築の契約前の方はぜひともご相談ください。

また、現在契約を済ませている方、建築中の方でも次のような兆候があったらすぐにご相談ください。

業者を信じて、どんどん時間が過ぎていくと対処できなくなります。


〇工程より工事が遅れている

〇完成時の支払い額が３割より少ない契約

〇現場監督が変わった

〇大工さんや作業員が変わった

〇誰も現場で工事をしていない日が何日もある

〇契約を急がせる

〇振込みではなく現金での支払いを要求している

〇会社に電話をしても誰も出ないことがある

〇一旦搬入された材料や設備が運び出された

〇代金の前払いを頼まれた

〇外壁材などが仕様書と違っていた

ほかにも色々ありますが、何かおかしいと思ったらすぐに対処しましょう。

緊急のご報告です。

宮城・山形・福島を営業エリアとしてるマイホーム施工会社で経営状態に赤信号がついているところが数社あります。

具体的に、

「完成引渡し日から２ヶ月も過ぎているのに、まだ階段もできていません。完成時に払うはずのお金を前払いを頼まれ、払ってしまいましたがまもなく倒産するようです。」

というような相談がありました。弁護士と相談の上対応していきます。

怖いのはこの業者が今も新しいお客さまとの商談を勧めている、営業をしていることです。

今、検討している業者がこの業者である可能性もあります。
もし、このブログを読んでいる仙台圏の方でマイホームを検討している方はぜひとも緊急にご相談ください。

私は予約さえしていただければお盆も対応しています。

【質問】

６月の末に、マンションが提携している銀行で、フラット３５のローンを申請いたしました。
仮審査ではローンはおりるとの事で、本契約まですませました。
マンションの営業の方からは
『７月２０日にはマンションの鍵が渡せて、７月末には引越しできますよ。』と言われ、現在の賃貸マンションを解約いたしました。

ですが、いっこうにローンがおりません。
それどころかローンがおりない雰囲気も出始める始末です。
いくらマンション側に言っても、銀行が・・銀行が・・。と、らちがあかず、何も手に付かない状態です。

非常に気分が悪く、このままぐずぐずされるなら、契約を解除したいと思っています。

このような場合はマンション側の落ち度として抗議はできないのでしょうか。

【回答】

フラット３５は審査に時間がかかるのは当然の事です。担当者がそれを知らなかったということでレベルの低さを感じます。

“それどころかローンがおりない雰囲気もではじめました”とはなぜでしょう？。
仮審査が通っているのであれば、ほとんどありえないと思います。

可能性としては、
仮審査の段階でなにか銀行や不動産業者にミスがあった（物件価格、年収や自己資金の金額を間違えた）。

仮審査のときは信用情報には何も無かったが、本審査のときに信用情報に何か出てきた。（キャッシングをした、返済が遅れたなど）

が考えられます。

なお、残念ながら賃貸契約の解約についてのトラブルについてはかなり難しいと思います。

【質問】

もうすぐ４０代になる夫婦です。
２週間前に４００万円の手付金を支払い、４０００万円の新築マンションを契約しました。

安易に決めたわけではなく、現地に何度も足を運び、実際の通勤電車にも乗って試しました。
私（妻）も気に入り、主人も気に入ってたのですが、私が契約日まで悩み、結果、契約となりました。

頭金を１５００万円、諸経費が２５０万円、２０年払いで月１５万円（管理費、駐車場込み）です。

世帯年収は、１１００万円ですが、無謀な買い物をしたのかと思い、主人には言えずに悩んでいます。

手付金を放棄して解約した方がいいのか、このまま住んだ方がいいのか。
どうでしょうか？


【回答】

安易に決めたのではないと言えるのであれば、購入の方向でよいと思います。

金銭的には賃貸の方がお金が貯まるかもしれませんが、マイホームを持っているという満足感がその分を上回っていれば、それは購入する価値があります。

今回、マイホームを買おうと思い、いくつも物件を見たことを考えると、賃貸にしたとしても数年後にまた同じように購入を検討されるのではないでしょうか？

ただ、賃貸でいったほうがお金が貯まるかもしれないという推測は検証する必要があります。

契約した物件でシミュレーションをしてみると良いでしょう。

独立系のファイナンシャルプランナーなら１万円程度でやってくれる方もいると思います。

契約前なら賃貸の方がお金が貯まると診断できると思われますが、契約して手付金を払った状態ですと手付金放棄を考えるとどちらが得かは難しいところです。

なかなかＦＰの仕事は世間には理解されていません。

まだまだ保険代理店という認識も多いです。

はたまた、アドバイスという形の無い商品でお金をもらっている怪しい商売という見方もされます。（特に親族から（苦笑）

不動産屋さんや保険の営業マンからは
「私なら相談は無料だけど、西村ＦＰは金をとっている」
などといわれることも。

ブログに何度も書いていますが、不動産屋・保険の営業マンは売ることが目的です。相談といっても実質はセールストーク。だから無料なのです。
いかに公正さを保とうとしても契約になれば何十万円・何百万円のお金が入ってくるわけですから、大変難しいです。

私は、相談者にとってのベストの話をします。それも不動産・保険などの垣根を超えて。

そして、社会的使命もあると思っています。

相談者の中には相談中涙を流す方もいます。

「ずっと悩んでいましたが、そんな解決方法があるなんて、本当に相談にきて良かった。」

住宅ローンの返済や家族関係が大変な方では
「何度も自殺しよう思いましたが、思いとどまって良かった。」

「子どもをちゃんと育てられるか不安でした。」

など。

毎日、経済苦などで自殺する方がいます。自殺はその方だけでなく遺族の心を苦しめます。

また、幼い子どもを置き去りにして死にいたらしめるような報道も残念ながらよくみます。
事情はわかりませんが、経済的なことも大きな理由だと思います。

こういった報道を見るたびに、
「何か解決方法はあったんじゃないのか。」と心が痛みます。

毎日、相談を受ける際は相談者が将来、経済苦で自殺しないように本当に真剣に考えます。

特にマイホーム購入は、してはいけない方にはハッキリダメと言える。

そんな立場のＦＰであり続けます。

ＦＰはお医者さんのように判断一つで生死にも関わる仕事だと思います。

【質問】

物件価格＋諸経費＝合計を住宅ローンの審査にかけています。
住宅ローンの審査がおりた際、諸経費の部分で当初予定していた金額より安く済んだ場合、差額は返金できないと不動産屋に言われました。

2、3万円の差額なら仕方がないと諦めがつくのですが、それ以上の差額が出た場合は、納得いきません。

不当な金額とはどの位の差額になるのでしょうか？
また、本当に返金はして頂けないのでしょうか？


【質問】

諸経費の詳細がわからないので、回答が難しいです。

おそらく、
「自己資金ゼロで購入できます！！」
というような広告文句での購入手続きではないでしょうか？

こういう場合、物件価格のほかに諸経費として
・仲介手数料
・保証料
・火災保険料
・司法書士手数料
・登録免許税
・マンションの場合は管理一時金・修繕積立金一時金
を、まとめた金額で住宅ローン審査に出すことがあります。

その金額は基本的にやや多く設定しているので、差額が出る場合があります。

そのことを言っているのではないでしょうか？
それであれば元々払う必要の無かったお金であり、別に損したことにはなりません。

ただ、手付金を払っているのでその金額分についてはもしも全額ローンで通った場合は返金というか、銀行から融資された中から支払った結果余ることにはなります。

特段不当なことをしていることにはなりません。

詳細について不明ですのでなんとも申し上げられません。

【質問】

主人が事故で亡くなり、近々故郷に戻ろうと考えています。

その際、保険金、賠償金等で分譲マンションを一括払いで購入する予定でいます。

購入資金が十分にある状態でも無職でマンション購入申し込みをしたら、断られる場合はあるのでしょうか。

また、連帯保証人（身内で、自分より年上で男性、確実な年収？のある人）が２名・・・というのもあてがありません。

こういった連帯保証人も、分譲マンション購入時には必要なのでしょうか？


【回答】

まずはご主人のご冥福をお祈り申し上げます。

マンション購入に関しては、特に問題ないと思います。

ただ、保険金等資金はあるといっても今後の生活に関して資金的に十分であるかをライプランニングをしてからの購入をお勧めいたします。

業者もお金があるとみて、なるべく高い物件を買わせようとする場合もあります。

また、今回のようなケースでマイホームを購入される方は多いのですが、きちんと検討する気持ちになれず安易に購入して後悔される方がおられます。
十分にご検討ください。

【質問】

銀行ローンの本審査の申し込みを済ませ、近々銀行に契約をしに行く予定です。

約八年前に潰瘍性大腸炎の診断を受け、一ヵ月に一度の通院と年に一度の検査を受けていましたが。
2004年夏の検査を最後に薬も検査も受けていません。

団信の告知事項には過去三年以内にとの記載だったので、当てはまらないと思い告知はせず申し込みをしました。

この場合告知義務違反になり、保険金が支払われないことがありますか？


【回答】

告知義務については、ご自身で告知書をよく読んで告知をされるかご判断することとなります。

ただ、潰瘍性大腸炎は生命保険に加入できないことが多い病気です。

しかし、保険会社によっては引き受けるところもありますし、状態にもよります。

告知する際は、病院から診断書をもらって最初から添付資料として提出した方が良いでしょう（後でもう一回審査してといっても受け付けてくれないでしょう。）

ご心配なようでしたら保険に強いFPへのご相談をお勧めいたします。

【質問】

固定資産税納税通知書って何ですか？
マンションの売却にあたって固定資産税納税通知書って必要ですか？
また必要だとしたらなぜなのでしょうか？
どこでどうやって取得できるのでしょうか？

【回答】

固定資産税納税通知書とは、不動産の所有者に年１回送られてくる冊子です。
大体４〜５月くらいに送られてきます。

口座振替にしていない方は固定資産税納税通知書で銀行等で固定資産税・都市計画税を支払います。

売却にあたっては、売却査定額を出す目安に使うことがあります。

売却が決まってからは、固定資産税の精算の計算に使います。

１月１日時点の所有者がその年１年分の固定資産税を払うのですが、年の途中で売却で所有者が変わると不公平感がでますので、実際に所有していた日数分だけ負担するように計算して差額を払ったりもらったりします。

このあたりの説明は一般的には不動産屋さんが教えてくれると思いますよ。

【質問】

無理な契約をしてしまいました。
契約をする前に、住宅の営業マンから二つの見積もり書を見せられました。
２５００万の見積もり書、３３００万の見積もり書。
２５００万円であれば予算内だったし、大手メーカーでもありましたったの契約したいと思いました。
『間取りなんかは後でどうとでもできますし、キャンペーンで申し込みが殺到していますからお金をすぐに振り込んでください』と言われ、物件を押さえるために180万円を振り込み契約をしてしまいました。

しかし、打ち合わせをしていくうちに予算はあっという間に３３００万を超え、完全に予算オーバーです。
残念ですが、今回は建てることを断念することにしました。

始めから無理な契約をさせられたのだと今になって気づきました。
詐欺として解除できますか？


【回答】

いったい何の契約なのかわからないと判断しようがありません。

マンションだけでなく、戸建、注文住宅についても相談に応じている私としては、

・大手メーカー
・キャンペーン
・物件を押さえる
・１８０万円

というキーワードから、建築条件付の土地の契約ではないかと推測しました。

建築条件付の土地の契約と仮定して回答させていただきます。

１８０万円が土地についての手付金だとしたら建築条件付の契約の場合は『○ヶ月以内に建物の請負契約を結ぶこと』となっています。

もしも、気に入った条件・予算で建物の請負契約を結ぶことができない場合は白紙解約の方法もあります。

１８０万円のうちいくらかは建物請負契約の申込み金だとしても契約をしていないうちであれば戻ってきます。（倒産しなければ）

ただ、注文住宅の場合はメーカーによっては信じられないような（当社仕様で○坪　２５００万円（ただし本体価格のみ）など）建物請負契約を結ぶこともありますので、建物について契約をしていると大変です。

なるべく早くに専門家に個別相談することをお勧めいたします。