宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

【質問】

先月６日に、完成済新築マンションの売買契約を結び、デベの提案する住宅ローンを先月３０日まで融資の利用として、印鑑を押しました。

しかし、なかなかキチンとした返答もなく、期日が１日前になり、デベのローン担当に連絡をしたら、期日までにとの事で、翌日まで待ちました。。が、連絡なしでした。

期日を２日過ぎデベの営業から、今月月１６日まで融資の確定を期間延長して欲しいと電話があり、期間も過ぎているので、返事をしました。

は、住宅ローンの審査に通過出来ず、以前に違うデベのマンションで契約していたので、審査の情報がのこってるといけないとの話でした。。今現在も話がきません。。

合意書を作成したのでサインして、との事。みずほのフラットを使う予定でとの事ですが、今月に入り金利もあがってしまい気があせってます。。

質問なのですが、合意条件として、たとえば照明などをサービスとか提示してもよいのでしょうか？


【回答】

契約は自由なので、照明のサービスを要求するのは自由ですが・・・・。

それも相手になんらかのミスなど責任があった場合です。

このケースはデベロッパーの責任ではないように思いますので・・・・。決裁者がＯＫを出さないのではないでしょうか。

住宅ローンの審査はデベロッパーがしているのではなく金融機関がおこなっています。

もしかしたらデベロッパーが催促しても金融機関が動かなかったのかもしれませんし。

デベロッパーから購入者への連絡が遅れていた「ローンの返事がまだ金融機関から来ない」ことは確かにありますが。原則は購入者と金融機関との間でおこなうことですので・・・。（審査の書類にデベロッパーの名前は無いと思います。）

デベロッパーはなんとか契約を成立させたいと思っていますからきちんと住宅ローンの対応はしているのではないでしょうか。

３月に住宅ローンの審査に通過できなかったという事情からすると、あまりデベロッパーを刺激するのはマイナス要因と思います。
（「こっちが何とか審査が通るように頭を下げたりしている苦労も知らないで、照明を要求するのか！」など）

５月に入って金利が上がったということに不満があるのかもしれませんが、先月６日契約であればよほどうまく立ち回らないと融資実行はどっちにしても今月に入っていたのではないかと思います。（銀行によっては実行時ではなく申込時金利を適用してくれるところもあります。）

※私のようなＦＰが有料で立ち回ってセッティングする場合は金利が上がらないように短期間で融資実行になるようにしますが・・・。（司法書士の準備・銀行の責任者への根回しなど）


ローンの審査はデベロッパーではなく、金融機関がおこなっていることを今一度考慮してみてください。

【質問】
固定資産税の事についてお尋ねしたいのですが・・

新築マンションに入居しました。

固定資産税の通知を待っているのですが　いまだにきません。

なにか問題があるのでしょうか？


【回答】

地方自治体によって時期が多少違いますが、毎年４月〜６月初めに固定資産税の納付書が発送されます。

心配しなくとも税金は追いかけてきますよ。

※住民票と住所と登記簿の住所が違っていたりすると納付書が迷子になることがあります。

第一期の納期限は６月３０日です。
新築マンションであれば減免措置があるので金額は当初は少ないはずです。

なお購入前までの分はマンション引渡し時に精算されていると思います。

【質問】
マイホームの売却をしようとしています。
築６年　４ＬＤＫ　８４平方メートル　購入価格２１２０万　居住中です。

１７３０万で今年の初めから売りに出しました。
不動産の相場によるとこの辺りでは１６００万〜１６５０万だと知り、６月から１６８０万（相場より若干上）で出してます。
お客さんは今までに５件来ました。
オープンハウスもしてるのですがなかなか決まりません。
半年間で商談に持って行ったのは１件だけです。

何がいけないのか分かりません。
居住中なのがいけないのでしょうか。
それとも相場より高いのがいけないのでしょうか。

あと、近辺にある築年数があまりかわらないマンションに比べて修繕積立費が約５０００円ほど高いのと、駐車場が屋根付きの為これも５０００円ほど周りより高いです。管理費はあまり変わりません。
この辺も売れない理由に関係してくるのでしょうか。


【回答】

居住中なのにオープンハウスにしているというのがよくわかりませんが、居住中というのはよくありません。

本当に買いたい人はすぐに住みたいですし、居住中では実際の内装の様子もわかりませんので。

転居して、クロスや床・水周りをきれいにしておくほうが早く売却できます。

※買主側へのアドバイスの場合とは違いますけど。買主側へのアドバイスはリフォーム前の状態で見るようにいいます。欠陥をきれいなクロスなどで隠されないように。

修繕積立金が高いのは、計画がきちんと練られているということと思われますのでそれほど心配は無いとは思いますし、どうしようもないところです。

駐車場も同じです。

金額や築年数からすると駅からかなり遠いのではないかと思います。そのあたりが原因ではないでしょうか。

そうでなければ、仲介の不動産屋の広告が下手なのか。

主要なインターネットサイトにどのように掲載されているか見てみてください。

場合によっては仲介不動産屋を変える必要もあります。

【質問】

築29年のマンションを検討しています。エレベータ無しの５階建ての4階で1600万円前後で売り出されているものです。駅から徒歩9分です。

買うべきか悩んでいるが、アドバイスをお願いいたします。


【回答】

何を重視しているのかにもよります。
（また年齢が無いのですが、まだ若いということで。）

価格なのか立地なのかなど。

築年数が古くても管理や修繕計画がしっかりしていれば快適な住生活が送れるかもしれません。
（修繕積立金が潤沢に残っている場合もあります。）

ただ、築２９年であるということは旧耐震基準だと思います。耐震補強がしっかりとされているかの確認が必要です。

またコンクリート強度によってはすぐに建替えが必要ということもあります。

あくまで目安ですが、１８Ｎ（ニュートン）で３０年、２４Ｎで６５年です。

すぐに建替えがされる（既存の購入者の負担はほぼ無しで）ような物件であればお買い得の可能性もあります。

反対にコンクリートの強度の寿命は来ているのに建替えができないようなものであれば、避けるべきでしょう。

やはり、物件自体を見なければ判断はできません。

【質問】

昨日、夫の実家（義母、義弟が住んでいる）に義弟がいない時間にマンション売買業者がいきなり訪問してきて、義母が賃貸で所有しているマンションの売却を迫ってこられてしまい、断りきれずに売却契約（？）をしてしまったそうです。
そろそろ義母も認知症の症状が出始めているようで病院で検査を受けようと兄弟で話し合っていた矢先の事でした。

話によるとセールスマンに呼び鈴を連続的に鳴らされ、たまりかねた義母が玄関を開けてしまったそうです。
業者は手付金として８０万円を残していったそうですが、もともと義母に売る気が無いところをセールスマンに凄まれて契約したとの事でした。

そこでですが、このように恐喝めいた契約でお金を受け取る側にさせられてしまった場合、契約を解除する方法はありますでしょうか？
将来的には売る予定の物件ではありますが、このような業者とは契約をしたくありません。


【回答】

どこまでの書類をその場で書いたのかわかりませんが、売買契約書を元に登記までされると大変です。

登記まで至らなくても、契約自体が有効になって、履行の着手を盾に違約金を請求される可能性もあります。

ご自身での契約解除ではなく早く弁護士に相談されることをお勧めします。