【質問】
中古マンションを購入することになりました。。
『変動金利で契約して繰上げ返済を活用してできるだけ短期間に返すほうがいい』
と不動産業者にいわれました。

しかし、固定金利は金利がずっと固定だからわかりますが変動金利ってよくわかりません。

自分にとってはいつ金利や返済額が変更になるのでしょうか？
金利が変わる度に毎月の支払う金額やローン残高が変更されるのでしょうか？
それとも当初５年は同額で支払い、残高も同じで５年後に更新される金利と残高によってその後の支払い額や年数が変更されるのでしょうか？
変動金利について教えてください。
よろしくお願いします



【回答】
まずは業者の言うとおりではなく、きちんとご自身で調べて納得のいく住宅ローンを選んでください。

業者が変動金利など目先の金利が低い返済方法を勧めるのは、その方が住宅ローンの審査がとおりやすいからです。

住宅ローンの審査が通るからといって、３０００万円の物件を買うつもりが４０００万円の物件を勧められてその気になって返済可能な金額を大幅に超えてしまうことがあります。
業者は少しでも高い物件を売りたいのです。

変動金利ですが、金利は半年ごとに変わります。
おおむね４月１日と１０月１日ですが、金融機関によって違う場合があります。

仮に４月１日に新規に住宅ローンを借りて変動金利が１．５％だったのが同年１０月１日に２．０％になったとします。
本当なら、金利が上がったので利息が増えるはずですが、それでも毎月の返済額は変わりません。
返済額が増えるのは５年ごとです。増えるといってもそれまでの返済額の１２５％までしか増えません。
変動金利は急激な金利上昇で毎月の返済額が増えて大変になるということはこの制度のためにありません。
しかし、毎月の返済額が変わらなく（１２５％の上昇）でも金利は増えています。
その間未払利息が積み重なっていきます。

さきほどの例でいくと、金利が０．５％あがっていますので単純に年間で借り入れ金額１５００万円の０．５％の７万５千円が溜まっていきます。(実際は元本が減っているのでこれより少ないですが）

金利上昇がもっと大きければ更に未払利息が増えます。これは最終的には返済期間終了時に一括で返済しなくてはなりません。免除になるものではありません。

また、１２５％しか毎月の返済額が上昇しないということは金利が大きく上昇した際には毎月の返済額のほとんどが利息だけで元本はほとんど減らない状況になることもあります。

あなたの場合、変動が良いかはもう少し状況がわからないと回答できませんが、住宅ローン減税のメリットなども考えないといけません。(条件を満たす場合、当初条件を満たしても繰り上げ返済をして条件を満たさなくなることもありますのでご注意ください。）

単純に金利だけでいえば、変動金利よりも１０年固定などタイプは銀行のキャンペーン金利で変動金利よりも低いケースもありますのでそちらも検討されると良いと思います