宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

本日のチラシにこんなものがありました。

『太陽光発電システム　約２３㎡　太陽電池容量３．３３KW　年間予測発電力量３５５３ｋｗｈ（仙台市）
通常販売価格１９９万８千円（税別）　安全対策費（足場工事）は含んでおりません。』

これがモニターだと少し安くなるというもの。

もし、私がこの太陽光発電システムを導入したらどうなるか。（オール電化）

まず、私の場合これまでの月額の平均使用電力はおよそ６００ｋｗｈです。まあ、夏も冬も経験しているのでほぼ正しいでしょう。なお、電気代もおそらく月額平均１万円くらいと思われます。

すると年間では６００×１２＝７２００ｋｗｈ。

太陽光発電システムの年間予測発電力量３５５３ｋｗｈなので約半分を太陽光発電でまかなってくれます。

しかし、半分ということは電気代に換算すると月額５千円ということ。

もちろん私はやりくりナイトを使用していますので昼間の電気代と夜の電気代が差があります。太陽光発電で昼の電気代をまかなったと考えると贔屓目に見て月額７千円くらいのメリットでしょう。

すると約２１０万円のコストをかけてこの太陽光発電を導入したら２１０万円÷７千円＝
２８５ヶ月。約２４年間でやっと元が取れるということ。
果たして太陽光発電システムが２４年間故障なしで有り続けるのか？

半額の１０５万円だとしても１２年間。

ある意味正直なチラシで好感は持てますがこのくらいの性能で導入するかどうかは難しいところです。

メーカーや研究者はもっとローコストかつ高効率の太陽光発電システムを開発して５年程度で元がとれるくらいになればもっと広がると思います。
期待します。

ちょっと遅くなりましたが、１２月分の電気代です。

１２９００円でした。

１１月の約１万４１５円よりもちょっと高くなりました。

使用電力も９８５ｋｗｈと。

原因はやはり暖房関係ですね。

昼間の使用電力量が

１１月２６４ｋｗｈ
が
１２月３０９ｋｗｈ

日中にも蓄熱暖房のファンを回したり事務所のエアコンやホットカーペットを使ったりしましたので。

夜間の使用電力量が

１１月５０２ｋｗｈ
が
１２月６７６ｋｗｈ

蓄熱暖房の放熱が増えた分を補うことと。
夜間もファンを回して洗濯物を乾かす。（外は寒いので乾かない）
寝室までは蓄熱暖房は届ききらないないのでエアコンを回す。
エコキュートで暖める水道管の水が気温が下がって冷たいので余計に電力を使う。

といったところが原因でしょう。

おそらく１月もこのくらいかもしかしたら１３０００円を越すかもしれませんね。

それでもガス代も灯油代も別途かかっていませんのでランニングコストとしては非常に助かります。

『年収200万円からのマイホーム戦略』という本を書店で見つけ、さっと読んでみました。

私のイメージしていたものとは違い、

中古物件を安く買う
↓
自分で修理する

というものでした。

確かに年収２００万円でも１０００万円くらいの住宅ローンは組めますので可能は可能ですが、そのクラスで買える中古戸建にしても中古マンションにしても、築３０年とか経っているものが３０代で購入して６０歳を迎える頃には築６０年。

そのあたりの修繕費用や、断熱性能が低いことによるランニングコストについては触れられていないので、将来のスラム化問題については視点が抜けているように思いました。

私が期待していたのは、年収２００万円からどのようにすばらしいマイホームを購入できるのかという、私がリアルに経験したことを書籍にしているのかなと思い手にとりました。

私が独立開業したばかりの１年間の収入はわずか８０万円程度、そこから５年で総額３５００万円超の新築戸建注文住宅を建てました。

５年間きちんと住宅ローン対策をとりながら、やっていけばわずかな年収でもマイホームが持てる。（今でも安定収入とよべるものはわずか年間１５０万円程度。あとは約束されていない収入。）

『実話！年収８０万円からのリアル新築マイホーム購入』という本を出そうかな。

＜アーバンエステート＞元会長ら取り調べ　詐欺容疑
毎日新聞 1月4日(火)15時0分配信

完成の見通しのない住宅建築工事を請け負い、代金をだまし取ったとして、埼玉県警は４日午前、注文住宅販売会社「アーバンエステート」（埼玉県川口市、破産手続き中）の元会長（６１）、元社長（４７）ら数人に任意同行を求めた。詐欺容疑で取り調べ、容疑が固まり次第、逮捕する。被害は東京、千葉、埼玉など１都８県に及び、県警は、破綻隠しによる大がかりな前払い金詐取の全容解明を進める

捜査関係者によると、経営陣らは、同社が破綻状態に陥っているのを隠して、住宅建築を依頼してきた顧客から前払い金名目で現金を詐取した疑いがあるとされる。

一方、同社の顧客２４人は０９年７月、元会長ら同社役員と従業員に対し、前払い金など約２億２２００万円の損害賠償を求め、さいたま地裁に提訴している。被害対策弁護団によると、首都圏を中心に１都８県約５００世帯が、工事の前払い金として約３５億円を支払ったまま、住宅を建てられていないという。同社の創業者で実質的経営者とされる元会長の代理人弁護士は「話せることがない」としている。

◇売上高５年で１０倍

民間信用調査会社によると、同社は０２年９月に設立。低価格ながら６０年保証をうたった「一生涯の家」シリーズを売り出し、テレビＣＭなどで業績を伸ばした。埼玉県を中心に関東周辺１都７県に４１支店を構え、年間売上高は０３年の約８億円から５年後の０８年には約８０億円と１０倍に急増した。しかし、過大な広告費や急速な事業拡大などから資金繰りが悪化し、０９年３月２４日、東京地裁に民事再生手続き開始を申請したが却下され、同３０日に自己破産を申し立てた。

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新年あけましておめでとうございます。

本年もどうぞよろしくお願いいたします。

新年早々ですが、痛ましい話題です。

何度かお伝えしていた注文住宅業者が前金でお金を受け取っていながらも家を建てないで破たんする。

経営悪化が原因としてなかなか刑事事件にはならないのですが今回のアーバンエステートは詐欺容疑とのこと。

どのあたりまで詐欺容疑を固めてくるかわかりませんが、家を注文した方にとってはお金は払ったが家が建たない。経営者が逮捕されることよりも払ったお金が戻ってくるか家が早く建たないかの方が気がかりでしょう。

もうすぐ２年経ちますが被害にあった方たちの心情を思うといたたまれません。

最近になってテレビなどでコメンテーターや住宅コンサルタントが「ちゃんと経営状況を知らないで契約してはいけません」と社会問題になってから言っているのを見るとあまり気持ちよくありません。

私は社会問題になるずっと前から県庁などへ通って住宅業者の経営状況調べて警鐘を鳴らしていました。
そのための小冊子も自らお金を出して製作して配布していました。

実際にそのような被害にあった方を助けるために住宅業者の状況を調べたり、県庁や法務局へ行って解決策を模索したりしてきました。
※お金は数百万円損はしましたが無事建物は出来上がりました。

できることなら、その頃から書籍出版や全国ネットで出演などして警鐘を鳴らせればよかったと悔やまれます。
しかし、私にはそのような力が無いのも事実。

「正義なき力が無力であるのと同時に　力なき正義もまた無力なのですよ」

これは、マンガジャンプコミックスの『ダイの大冒険』の中で使われた言葉で私の好きな言葉の一つです。

どんなに被害防止を叫ぶ正義を持っていてもそれを伝える力が無ければ無力。

今年は私、出版などを通して、全国に正しいことを伝える力をつけたいとの目標を立てました。

２０１０年も本日の大晦日で最後です。

今年も色々ありました。

年明け早々は、住宅メーカーと何度もバトル。
※フラット３５Sや税制改正を予想しない。住宅ローン選びも適当。

色々なトラブルにもぶち当たりました。

なんとか住宅ローン関係は解決することができましたが、家づくり本体の方でトラブルになっていて完成数ヶ月経っても未解決であるということを耳にしました。

※残念ながらすでに住宅メーカーに問い合わせ後に私に相談にいらしたので私は関与できませんでした。

４月からはTBC（東北放送）ラジオでレギュラーコーナーが始まり、全国番組やネットで得られる情報に勝る内容の充実さで９ヶ月やってきました。

７月には事務所兼自宅が完成し、自宅も事務所も引越し。
同時期に第二子が誕生。

夏から秋にかけては自治体や育児サークル、銀行からの講演依頼が多くなり、特に蔵王町には毎週通いました。

秋から冬にかけては、保険商品が色々と改定になりましたのでそのあたりの案内が中心になりましたね。

特にガン保険は、これまではちゃんとしているところの商品であればどこも大差無かったのですが、秋に一気に差別化を図ったガン保険が登場しましたので。

後は残念な相談も

「西村先生　ご無沙汰しております。以前ライフプランのご相談をいたしました〇〇です。お恥ずかしながら今、非常に苦しい状況となっておりまして以前ご提案いただいた方法を今更ながらやっていただけないかというご相談です。」

お手紙の概略ですが、こんなところです。

この方は、高齢で年金暮らしでしたが、年金がとても少なく６０歳を過ぎてパートをしてなんとか暮らしていました。しかし、パート収入があってやっとの生活をしているのであれば年齢からいっても近い将来立ち行かなくなるのが目に見えていました。

７０歳を過ぎてもパートで同じ稼ぎができるわけもありません。（若干の借金もある）

保険は共済商品でしたので老後にはあまり効果的ではないため、もしも病気等になったらどうしようもありません。

そんな状況でしたが、唯一、自宅が持ち家であって売却すれば数千万円の価値がありました。

しかし、一般的な市場では売りにくい物件でした（土地の状態が特殊）。

それでも、色々な不動産開発業者にあたった結果、十分な金額で売却の目処が経ちました。

ただ、それをただ現金でおいておいて取り崩すだけでは、今後の賃貸生活にかかる家賃も発生しますので２０年も持ちません。
そこで、更に売却したお金の一部で中古のアパートを購入し、空室に自分が住み他の部屋からの収入でまかなうというプランを出しました。

その売アパートも訳あってあまり表に出せない状況でした。（別に死人が出たとかではなく、持ち主の状況が色々難しく）

そのため、水面下でうまく自宅を売却してアパートを購入する買換え、しかも手元に１０００万円の現金を残す。
（アパートの家賃と年金で十分生活できるのですが、万一の空室や修繕などの臨時費用として）

その段取りが関係者の間でまとめることができました。

あとは、契約して実行すれば完了だったのですが、ご本人から「親戚等と相談した結果、自宅を売るのは辞めます。」との話が。

関係業者は怒り心頭でしたが、私が間に入っていたのでそこは抑えることができました。

しかし、どうライフプランを組んでもこの買換えを実行した方がいい（というか実行しないと大変なことになる）と思いました。

しかし、親戚からはその自宅の思い入れがあるため売却をしないで欲しいとか、私を胡散臭いと思ったのかで猛反対を受けたとのこと。

一応私からその親戚に話をしてもいいということは伝えましたが本人が売らないという意思を固めていたので、それ以上は話ませんでした。

そして、数年経って先ほどのようなお手紙です。

残念ながら、一度ご提案したプランを断ってきている場合、再度のお引き受けできません。
また、ご提案したプランを大幅に替えている場合もです。
（ライフプラン改善のためには１０００万円未満で小さな家を建てるいう提案だったのが、
知り合いの住宅業者に相談して営業を受けてしまって２０００万円超になるなど。
まったくライフプランやキャッシュフローが違います。）


私はしたくともそのような条件の良い買い手や物件が今の情勢では見つけられません。
関係業者も一度土壇場で辞めるというようなことを言った人とは付き合いたくありません。（ムダなお金と時間を使う）

もしできたとしても以前のような手元に１０００万円残すどころか、数百万円を払ってという形になります。
それでは、問題の解決にはなりません。

唯一の希望は以前反対した親戚がどれだけ援助してくれるかですが・・・・。それがあれば自宅は残せますが。

おそらく来年中には自宅を近所の不動産屋に売却を依頼することでしょう。
結果的に自宅を残すことはできません。

生活が逼迫していますので、二束三文でもいいので早く売って欲しいという形になるので高値は望めません。

一時的に１０００万円超の現金は手にすることができますが、年間１００万円使えば１０年で底を突きます。
その後は生活保護でしょう。

その後、連絡は来ていませんがおそらく不安な年の瀬を迎えているのかと思います。
私の至らなかった部分でもございます。


なお、何年も信頼してすべて任せていただいた場合には、こんな方もいます。

〇８００万円の埋蔵金（埋蔵預金）の発見
〇巧みに弁護士を騙して１６００万円超請求の内容証明を送りつけてきた詐欺を見破る
〇６００万円の詐欺被害後にその大半を取り戻す

この例示はあくまで短期間で額が多い場合だけです。

もちろん、保険見直し、住宅ローン選び、家づくり業者選びなど目だたないですが何百万円もの効果が出る相談もたくさんあります。
ぜひともより多くの方の相談と提案と実行ができるように私自身もレベルアップを来年図って行きたいです。

よいお年を。