宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

【質問】

現在住んでいるマンションは、当初、母・姉の共有名義でした。
しかし、姉の結婚、母の定年から支払いが困難となり、私が住宅金融支援機構にお願いして債務者に追加してもらいました。
追加してもらった理由は、借り換えが目的です。
そこで質問ですが、持分は母5/10、姉4/10、私1/10となっていますが、私一人の収入で借り換えは可能なものでしょうか？

【回答】

まず、気づいていらっしゃらないかもしれませんが、借換えができたとしても贈与の問題があります。
ですから贈与税について税理士や税務署に確認をしてください。

借換えが可能かについての回答ですが、可能な金融機関はあると思われます。
※しつこいようですが、贈与の問題は解決したとして。

ただし最低でも次の条件は満たしていないといけません。

●相談者様がそのマンションに住んでいること。
●相談者様の年齢が金融機関の定める年齢の範囲内であること（多分大丈夫でしょうが）
●マンションの築年数がそれほど経過していないこと（２０年程度）
●相談者様の収入だけでローン残高から求められる返済負担率をクリアできること。
●その他　相談者様がローンが借りられること（カードの滞納などがない、団体信用生命保険に加入できるなど）

本人一人が借りてお母様とお姉様が物上保証人（もし本人が返せなければ、母、姉が自分の持分も処分していいという同意）として署名するような形です。

ただ、かなり大変な借換えになると思われます。（贈与も含め）

そこまでするメリットがあるのか、他に良い方法がないかを検討されると良いと思います。

ここしばらくは土日は予約でいっぱいです。朝８時前から相談、夜２０時から相談なんてことも。

仙台で独立系ＦＰとして活動しだしてはや５年。土日に相談されるかたは早めにご予約を。

本日の相談者、最初はとても暗い顔で事務所に入ってきました。

相続絡みとローンとマイホームの問題。

かなり厄介でした。ローンを借りている金融機関に交渉してもダメ。

知り合いの司法書士に相談してもダメ。

ローンが払えない人専門の相談会社でもダメ。

藁をもつかむ思いで相談にいらっしゃいました。

話の内容を聞くと確かにかなり厄介でした。やはりローンが厳しい。

４％以上の金利で借りている上に最近リストラで解雇になってしまっていました。

ローンを払うに払えない状況。

なすすべなしかと私も思いましたが、よーく、よーく話を聞いていくとかすかな光明を発見しました。

勘違いかな？と思いましたが、よくよく確認すればそれは確かな光でした。

まだまだ予断は許しませんが、解決策の糸口が見つかりました。

それを聞いた相談者は最初と違い帰りは晴れ晴れとした顔で帰っていかれました。

非常にやりがいがあります。

ただ、この方も２週間くらい待ってもらいました。

どうしてもマイホームをこれから買う方の相談を優先します。なぜか、これからマイホームを買う方には、このような住宅ローンで困るようなことになって欲しくないからです。

これから買う方であれば、１００％私は役に立ちます。

しかし、買ってしまって後悔している、困っている方の場合は私は１００％役に立つとは言えません。
どうしてもやれることは限られてきますし失ったお金や時間は取り戻せません。

いつも消費者生活センターさんなどに言うのですが、私は予防が大事だと思っています。
（消費者生活センターさんは具体的な問題が起きたら対応してくれますが、予防に関してはあまり力をいれていらっしゃらないように思います。）

何か起こってからでは、できることは限られています。何も起こらないことが本当はみんなが幸せです。

どうも最近はマイホーム相談が多く、保険相談の時間とれません。

保険相談でお待ちいただいている方すみません。

仙台でもＦＰに相談してマイホームを買うことが定着してきたのか相談が多いです。

しかし、まだまだＦＰに相談しにくるタイミングが遅いです。

マイホームを買おうかと思ったら不動産業者に行く前に相談に来て欲しいものです。

きちんとライフプランと住宅ローン、マイホームの予算などを確認してからでないと、マイホームで一生後悔します。

はっきりいって単純に数百万円の差になることも。

購入予定の物件をプロの目で見ると色々デメリットが出てきます。

それらのデメリット、実は購入予定の相談者はたいして気にも留めないことであれば購入には問題ありません。

しかし、そのデメリットをうまく使うと数百万円の差になります。

先日の方も、不動産業者が言わなかったデメリットを私がこっそりお教えしました。

『業者に「あの物件、○○なんですか？教えてくれなかったですよね。」と言ってみてください。』

そのアドバイスのとおり魔法の質問を業者へすると、業者は慌ててどこかへ電話。

その後

「すみません。１００万円値引きさせていただきますので、契約してください。」

と相談者が思っても見なかった値下げ提示が。

別にそのデメリットがあっても購入意思は変わらなかったのですが、単純に私がアドバイスした魔法の質問を使っただけで１００万円得しました。（本当の話です。）

相談者は大喜びです。

私としても喜んでいただき大変うれしいです。

え？私の報酬の上乗せですか？ありません。

１００万円得したのだから、２０万円くらいもらっても良さそうと思うかもしれませんが、私は常に相談者からもらうのは６０分あたり５０００円です。

結果的には住宅ローン選びやライフプランニング・保険見直しなどで１０時間くらいになり、５万円くらいの報酬はいただきましたが、先の１００万円の値引きを受けたこともあり、喜んでお支払いいただきました。

毎日マイホーム相談でへとへとですが、相談者に喜んでいただき、経済的にもプラスになれば大変うれしいです。

ただし、より得をするにはやはり早めの相談が必要です。後になればなるほど私でもできることは限られてきます。

【質問】

２０年程前に離婚して、現在は再婚しています。

先日、前夫から実家の方に連絡が有り
その当時、新築した家の“連帯債務者”に
なっていた事を知りました。
銀行に問い合わせてみましたら
確かに署名・実印が押して有りました。

協議離婚の時には、忘れていましたし、
ＤＶで別れたものですから、連絡が来ただけで
ビクビクしています。

前夫に、私を連帯債務者から外すとの
取り決めを行った場合（ちゃんとした書類を作成）
連帯債務者を回避出来るのでしょうか？


【回答】

まず、２０年程前に離婚されていたということは、家を新築したのはそれよりも前ということですね。

それで前夫からなぜ実家に電話があったのでしょうか？

「連帯債務なんだからお前がローンを払え！」ということをいまさら言ってきたのでしょうか？

銀行からの電話であれば、前夫がローンを払えなくなったので連帯債務者であるあなたに請求してきたのだとわかりますが・・・。それでも残債はそれほど無いと思いますが・・・。

原因がわからないのでうまく回答ができません。離婚の際に相談した弁護士さんがいればそちらに相談した方が良いと思います。

その土地建物にあなたの名義がまだ残っているのかによっても変わってきます。

なお、連帯債務をはずすのは前夫との間だけでなくローンを借りた銀行との調整も必要ですので、きちんと弁護士を立てておこなってください。

【質問】

マンション購入と住宅ローンの質問です。

最初に、ローンの申込人は主人です。

事前審査では名義人は主人ひとりの名前で通ったのですが、
先日、名義人に妻(私)の氏名も追加し、共有名義にしました。
その際、個人情報の書類に妻(私)も署名捺印したのですが、

私は過去２〜３年以内にキャッシングを数回しており、
限度額まで借りた事がございます。
数日延滞した事もございます。
更に、現在キャッシュカードでリボ払いで２０万の返済を
(残額１６万円)をしております。

本審査が通るのは難しいでしょうか？


【回答】

まず、状況から奥様を追加したとなると事前審査も白紙に戻っているような気がします。

事前審査をやりなおして、そこでダメになる可能性があります。
そこで夫婦喧嘩にならないようご注意ください。

マンションの引渡しはいつでしょうか？それによっては早めに返済をして、そのカードを解約してしまった方がいいかもしれません。
（滞納があると新規にカードが作れないかもしれませんので、カードが必要であれば作っておいたうえで解約）

数日の延滞で必ずしも住宅ローンがダメになるとは限りませんが影響はあります。