宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

【質問】

現在、マンション購入を検討しています。
現在付いている価格が少し前にはやった“新価格”なのです。
なので数年前よりも相場より３００万〜５００万くらい高くなっていると思うのですが、現在原料が大幅高騰している状況で、今後新価格が崩壊して２〜３年前の価格水準に戻ることはあるのでしょうか？
さらに、原料高でもマンション供給過多になった場合は、大幅に安くなることってあるんでしょうか（赤字でも）？


【回答】

今後の住宅価格上昇について
マンション価格につては、二極化が進むと私は予想しております。

数％のマンションは値上がりまたは現状維持するが、ほとんどのマンションは値下がりする。日本の住まいはすでに供給過多になっています。(人口減とのダブルパンチ）

※ただし国内景気が急激に良くなれば別。

ただ、現在分譲中のマンションはプチバブル期に仕入れた土地に建てたもので、あまり価格を下げたくないのが現状です。

マンション業者が仕入れた土地をマンションを建てても売却見込みが立たないで土地のまま転売（赤字で）することも最近はあります。

供給過多のあおりで売れ残った分譲マンション（部屋）は開発・販売元が地元の不動産業者にまとめ売り（格安で）して不動産屋が賃貸や利益を乗せて転売するケースがあります。
※部屋単位でみれば赤字でもマンション全体で見れば黒字ならＯＫで。

一般消費者が直接格安で購入できるケースは少ないでしょう。（他の購入者の不満が出るためと一気にマンション価格の崩壊が始まるのを避けるため。）

毎日毎日、様々な相談に応じています。

ほとんどの方は、相談後とても晴れやかな顔で帰っていかれます。

「あれこれ悩むよりプロに聞いた方がハッキリするし、納得できますね。」

私は相談後はヘトヘトですが、このように喜んでもらうとやりがいを感じます。

しかし、私もほとんど力になれない相談もあります。

それは、マイホームを購入して失敗して後悔している方。

住宅ローンの返済が大変であちこちから借金をしてしまっていると手がつけられません。

借換えをすることができればいいのですが、給料が下がって、年収の１０倍以上の住宅ローン残高が残っている。

そんな状態では借換もできません。

また、毎月１件くらいあるのが、２世帯住宅で後悔しているお嫁さんの相談。

嫁・姑問題は根深いものがあります。

しかし、これもいったん２世帯住宅で住んでしまうとほとんどのケースでやりなおしはききません。
できても多額のお金がかかる上に、いったん壊れた家族関係は元に戻りません。

電話口で泣き声になったり、目の前で涙を流されるのをみるのは大変つらいです。

「だって、こんなことになるなんてわからなかったんですよ。素人の私は知らないですよ。○○ハウスさんは一言も言ってくれませんでした。なぜ、私がこんなつらい思いを生涯していかなければいけないの。死んでしまいたい。」

なんとかしたくとも家族の協力やある程度の資金がなければできないことはできません。

厳しいようですが、後悔先に立たずです。
マイホームは本当にしっかり考えて買ってください。

マイホームも保険もほとんどのケースは消費者は売り手に相談します。

その相談は基本的に利益目的です。

こんなことがあります。

マイホームを購入したいとハウスメーカーの人に相談します。

住宅ローンを組まなくてはいけないので、住宅ローンの審査をハウスメーカーを通しておこなうことがあります。

結構、住所氏名と重要なところだけ書いて、いくら借りてどんな返済方法をするのかを空欄にして業者に書類を渡してしまうことがあります。

一見、面倒な書類書きを代わりにやってくれるので親切に思ってしまいますが、これには裏があります。

空欄にしておいて、ローンを借りられる金額の上限いっぱいで審査を通すためです。

予算的には３０００万円のローンのつもりが、業者が４０００万円で書類を作成して、審査が通ります。
（これは私文書偽造にならないのか疑問ですが）

すると業者は予算オーバーの金額で見積もりを作って、「高いけれどいいものです。」とセールスします。

売り手はやはり高いものを売って売上を伸ばしたいと思います。空欄にするのは親切でもなんでもないのです。

すると消費者はだんだんと予算オーバーしてもなんとなく高い方が良いように思ってきます。

しかも返済方法について、月払いを少なくしてボーナス時を高くして今の家賃と変わらないように見せかけたり、変動金利で金利を安く見せたり（いずれ高くなります。）。

このようなことで、購入後数年後に自己破産している方がどのくらいいるのか・・・・。

違和感を感じたらすぐご相談ください。

先週は怒涛のようにマイホーム相談がありました。

1週間で１５組。（今週以降も予約が・・・。）

一組あたり２〜３時間です。

その２〜３時間はとても集中しています。相談者の一生涯で一度であろう大きな買い物です。決して後悔して欲しくありません。

私のところへ相談してくれた方はなおさらです。

そのため、毎日神経がヘトヘトです。
その上、相談を受けた後すぐに各地にとんで物件チェックもしますので体力的にもヘトヘトです。

でも、相談者の幸せのためですのでガンバリます！！

しかし、せっかく私のところに相談にいらっしゃっても、すでにマイホーム業者に問い合わせたり、相談していた場合、私はとてももどかしくなります。

結構、物件の現地を見てみると「おや？」と思うことがあります。普通の方は感じ取れないほんのわずかな違和感です。

その違和感の原因を追究していくと、結構とんでもない事実がわかります。

しかし、それを相談者に教えることができないのがもどかしいのです。

なぜか、先に相談していたマイホーム業者の営業妨害になるから。（昔嫌がらせを受けたことがあります。「余計なことを教えやがって。」）

宅建業者であれば、重要事項説明が義務づけられています。

しかし、重要事項説明が義務づけられていないが、普通の消費者にとっては嫌悪な事項があります。

たとえば、

活断層が真下を通っている。

外壁塗り替えのために、覆いがされて何かわからないビルが近くにあるが、実はラブホテル。（契約後にわかっても手遅れ。）

などです。

重要事項説明に該当するようなことであれば、お教えしてもいいのですが、ハッキリ重要事項といえないことだと難しいです。

「今はわからないが、１００％購入後数ヶ月以内にはわかる嫌悪事項がある。それを知ったら相談者は後悔するだろうな・・・。金額にしたら数百万円の損害かも。でも、それを私が教えることはできない・・・。」
と葛藤しています。

嫌悪事項があっても、気づかないで済む（活断層など）ことなら、まだいいですが、購入後に１００％気づくこと
を教えられないのはとても、もどかしいです。

マイホーム業者が本当に良い方であれば、重要事項に該当しない嫌悪事項でも教えてくれると思いますが、マイホーム業者も営利企業。

その物件が売れないことには売上は挙がりません。
(私は売れようが売れまいが関係なく相談料をいただいておりますので、買わない方がよい場合そのようにハッキリ言えます。）

わざと知っていて教えないか、良心が痛まないように余計なことは調べていないのか・・・。どうして多くのマイホーム業者はそんなことが平気でできるのか、とても不思議です。


マイホームを考えている方、安易にマイホーム業者に問い合わせないでください。

【質問】

中古物件で気に入ったものが見つかったのですが
どうもその不動産屋さんが信用できません。
その物件はほしいのですが
上記不動産屋さんから購入するのをためらっています。

こういった場合、別の不動産屋さんにその物件を
紹介してもらい、購入することはルール違反になるのでしょうか？それとも普通のことなのでしょうか？

大きな買い物ですので、信用できる不動産屋さんと
やり取りしたいと思っています。

よろしくご教示ください。


【回答】

このような要望は不動産業界の今後のために受け入れられるべきことですが、現状では業界ではタブー視されます。

最初に案内した不動産業者が仲介手数料を受け取るという暗黙のルールが存在し、それを無視して後から仲介手数料をもらうとトラブルになるため不動産業者も嫌がることがあります。

どうしてもということであれば、

(1)最初に案内してもらった不動産業者が所属しているとの違う協会に所属している不動産屋に頼む。
※ハトのマークとウサギのマークの２団体がありますのでどちらかに所属しているところが多いです。

(2)どうして最初の業者で購入するのをためらったのかをわかりやすく文書化しておく。

(3)もしも最初の業者からクレームがついた際は、すぐに(2)の文書をもって宅建業協会や都道府県庁の指導担当課や国民生活センターなどに相談する。

ような対応ができます。

あらかじめ(3)の相談をしておいてから新しい業者をさがすという方法もあります。

不動産業界のこのような昔ながらの体質は、消費者の利益になっていないのでどんどん改善してほしいと思っております。

誰だって、同じ不動産物件を購入するなら親切丁寧で消費者のことを考えてくれる不動産屋で契約・仲介手数料を払いたいと思いますよね。

気持ちの良い買い物になるようがんばってください。