宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

【質問】

３ヶ月程前に、中古マンションの広告がでていました。
購入したかったのですが、私の予算的に少しオーバーだったのでアクションは起こしませんでした。
その後は売れたらしく広告やネットでもその物件は見なくなりました。
が、最近どうみても同じ階数で同じ間取りで同じリフォーム内容の物件が売りに出されてるのです。
このような再度売りに出している物件は何か問題があったのでしょうか？
また、購入するときに気を付ける点がありますか？
値引き交渉は期待できるのでしょうか？

【回答】

仲介している業者さんは以前と同じかどうかによっても
違ってきます。
同じと仮定しての回答です。

３ヶ月程度ですと次のようなことが考えられます。

●仲介業者がネットの更新手続きを忘れたため掲載期間が切れて自動的にネットから消えたのちに、また登録した。

●売主が売却を一旦やめて賃貸で募集してみたがやはりダメでまた売却に戻した。

●なんらかの事情で売主が売るのを一時止めた。（相続が発生した、買い替え予定の住宅が買えなかった。自己破産手続きがあったなど。）

詳細がわからないとなんともいえませんが、基本的に値引き交渉はしてかまわないと思います。

ただし、自己破産手続きの問題があるような場合は抵当権者の同意を得ている金額を下回ることはできませんので、値引き交渉は難航します。

また、自己破産に至らなくても返済が苦しくなって売っているような場合は、管理費や修繕積立金の滞納が無いかの確認が必要です。（滞納があった場合は新所有者に引き継がれる。）

【質問】

近々中古住宅を任意売却で購入することになり、銀行に住宅ローンの仮審査を出しました。
結果はOKだったのですが、書面などは何もなく電話での連絡、そして本審査では保証人が必要になるかもしれない．．．との事。

理由は夫の職業が自営業だからとの事でした。

仮審査が通ったら一安心だと思っていたのですが、
やはり保証人に必要になるのでしょうか？
また保証人か不要になる方法は、何かありますか？

【回答】

自営業や勤続年数が短い方は、保証会社のほかに保証人を求められることは確かに多いです。

しかし全ての方とは限りません。

実際に私が関わっている方たちで自営業や勤続年数が短い方で保証人を求められたケースでも別の金融機関に事業計画などを出すなどして交渉すれば保証人不要になったこともあります。

※一旦保証人が必要と言われた金融機関だと難しいです。

より地元の住宅ローンの審査に詳しいＦＰの方に自営業でも融資してくれやすい金融機関をたずねてみる事をお勧めいたします。

５月１日の河北新報の夕刊にＦＰの相談について記事が出ていました。

その中でＦＰの相談の敷居を下げるためか

『出したくない情報は出さなくてもいいんです。』（ＦＰとの信頼関係ができたら出せばいいというくだりが続きます。）

とありました。

私としては、情報はとにかく出していただく方が良いと考えます。

確かになかなか初対面の相談で情報を出すのは勇気がいりますが、あとで情報がでてくるとそれまでの相談に対する回答がガラっと変わることがよくあります。

典型的なのは生命保険の相談。

１、２時間かけて保険の見直しの提案をした後に、

『実は親の遺した株が●●●●万円と土地があるんです。』

なんて出てくることも。

結果『それだけ資産があれば生命保険はいりません。』と診断しなおすことになり、それまでの相談料がもったいないことに。

（保険代理店にとっては、このような資産情報は隠してもらったほうが都合がいいでしょうが。でも株や土地を無理に売らせて資産運用用の保険を売ろうとする保険代理店だったら隠した方がいいですね。）

また、勤務先についてもはじめは隠したがる方もいます。

しかし、保険診断ののちに
相談者『実は●●●に勤めています。』

私『●●●ならよく知っています。従業員の福利厚生が充実しているはずですよ。確認したことがありますか？それなら保障額はもっと少なくていいですよ。また社員だけが入れる保険の方が安いと思います。年に１回パンフレットもらいませんか？』

と、保険販売にはまったくつながらないですが、相談者にとっていいことですので。

書いているうちに、保険代理店ＦＰにとっては相談者が情報を隠してくれたほうが良心が痛まないで保険が売れるメリットがあるのに気づきました（笑）。

マイホーム購入相談についても、とにかく情報は出して欲しいところです。

ある方は、マイホーム購入相談でなんとなく立地や予算など固まってきたところでふと

『実は子どもが発達障がいの可能性があるんです。』

と。

それを私が聞いた途端それまでのマイホーム購入相談がガラっと変わります。

今後子どもがどう育つかわかりませんが、養護学校に行く可能性や病院や施設に通う可能性もあります。

住む場所の市町村によっても色々なサポート体制が違ってきます。

それを優先するとどこにしたらいいかはぜんぜん違います。養護学校の送迎エリアやルートなども関係しますし。

もちろん健康に育って欲しいとは思いますが、万一の場合にそのことを考えずに買ったマイホームが家族を不幸にしないようにきちんと考えなければいけません。

そういえば、ほとんどのＦＰの本には障がいを持つ家族がいるケースの話が無いですね・・・。もっと多くのＦＰに勉強して欲しいところですが。

リアルな相談の現場は、本にかかれないようなこともキチンと知っていることで、相談者に適切なアドバイスができます。

最近、色々な雑誌等でＦＰが保険や住宅ローンなどについて２Ｐくらいにわたって書いているのをみます。

ＦＰが登場するのはいいのですが、その内容にとても危惧します。

まずは、
「どの雑誌（ＦＰ）をみても内容がほとんど同じ。」

まるで、書いている人の写真を取り替えただけのようにほとんど内容が同じものが多い。
誰が最初に書いたのかハッキリしないのと、そもそも著作になるか微妙なところですが。

特に住宅ローン関係については、その傾向が顕著です。

原稿料をもらっているのかわかりませんが、ＦＰとしてなんらかのオリジナルの論理構成や経験談を交えて欲しいと思います。

読者もあきるでしょうし。

私の書いたものをご覧いただければ、わかると思います。ほとんどがオリジナルで真似などありません。

※最近だと『ママココ住まいと暮らし』

さらにマイホーム・住宅ローン系だと

『フラット３５が使いやすくなった。』
『低金利時代』
だから今が買いどき。

のような書き方をしているＦＰが多くいます。原稿料をその売り手からもらっているからだとは思いますが、無責任すぎる書き方をしているものもちらほら。

実は、裏でたいへんな法改正がされていて、ここ2年以内にマイホーム破綻者が急増すると予測しています。

そのようなことには一切触れていない。

確かに今が買い時の方もいますが、そうじゃない方もいます。

きちんと自分のライフプランや資金計画を立てておかないと人生が不幸になります。

それを助長するようなＦＰには私はなりません。