宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

ちょっと長いですが、非常に良い記事と思いましたので、転載いたします。

不動産仲介業のブラック構造がわかりやすく書いて有ります。

本当の意味でのお客さま（不動産の売り手・買い手）の味方になりにくい不動産仲介業。

私もお客さまの味方である不動産仲介業をしたいと思ったこともありますが、業界に潰される懸念が強すぎて断念しております。。。。

宅地建物取引士の登録はしているが、宅建業に所属していないＦＰです。

せいぜい不動産業者のずるいところを消費者に伝えることや、ある程度信用できる不動産業者に紹介しつつ、変なこと（業者の利益を重視してお客さまに損なこと）をしいていないか目を光らせるくらいです。

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東洋経済オンライン
2015 06 09 千葉 利宏
　
およそ7軒に1軒――。何の数字かわかるだろうか。答えは約820万戸、住宅ストック全体の13.5％にも上る日本の空き家だ(総務省「平成25年 住宅・土地統計調査」)。1960年代後半から住宅ストック数は世帯数を上回っていたのに、空き家は増加の一途をたどっている。

　すでに人口減少時代にもかかわらず、住宅ローン減税をはじめとする国の新築促進策は相変わらず。家やアパートが建っていれば土地の固定資産税や相続税が優遇されるという税制の問題もある。


　中古住宅の流通シェアは欧米の6分の1


　国土交通省によると日本の全住宅流通に占める中古住宅のシェアは約14.7％(2013年)。近年シェアは高まりつつあるものの、欧米諸国の6分の1程度と低い水準だ。高齢者が大量に保有している住宅ストックと深刻化する空き家問題を考えれば、中古住宅市場の活性化は喫緊の課題であることは間違いない。

　中古住宅市場を活性化するための方策はこれまでも散々、検討されてきたが、なかなか成果が出ない。ここ最近になって、メディアで報じられるなどにわかに注目が集まっているのが、中古住宅の売買仲介における物件情報の「囲い込み」問題だ。売り主から物件を預かった会社がその情報を囲い込んで、同業他社の客付け(買い主紹介)を妨害する。宅地建物取引業法(宅建業法)で禁止されている不法行為である。。

　「物件囲い込み」問題が起こるのは、不動産仲介会社が売り主と買い主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」をもくろむためだ。これについては、自民党が5月26日に公表した中古住宅市場の活性化のための政策提言にも取り上げられ、国土交通省でも規制強化に乗り出すことになった。

　国交省は今年度中に、仲介会社間で物件情報を登録・閲覧できるレインズのシステムにステータス(販売状況)管理の機能を追加。仲介会社のほかに売り主も公的システムの上で販売活動の状況を確認できるようにする。

　これによって同業他社が販売状況を電話で問い合わせてきた時、まだ買い付けの申し込みがない段階でも「顧客と交渉中」と偽って物件を紹介しない行為を防止するのが狙いだ。大手仲介会社の業界団体である不動産流通経営協会(FRK)でも5月27日の定期総会でステータス管理の導入に全面的に協力すると表明した。


　囲い込みは「なくならない？」


　とはいえ、長年続いてきた商慣習を断ち切るのは簡単ではない。不動産業界では「仲介保証などの顧客サービスが充実している大手に物件を預ける。そんな売り主が増え続けている現状を打破しない限り、囲い込みはなくならない」との声も聞こえてくる。

　「なぜ物件囲い込み問題が急にメディアでクローズアップされたのか。誰が仕掛けているのかもわかっている」。不動産流通業界に詳しい業界紙記者は内幕をそう明かす。

　物件情報の囲い込みは宅建業法で禁じられているものの、顧客にとっての不利益が分かりにくい問題だ。確かに売り主にとって販売の“機会損失”になるが、実際にいくら不利益が生じたかは証明するのが難しい。

　売り主にしても物件を預ける時に仲介会社と結ぶ媒介契約の有効期限である3カ月以内に当初に取り決めた売り出し価格で売却してくれれば不満はないはず。買い主も、ほとんどの仲介会社が仲介手数料を物件価格の3％＋6万円としている現状では「どこから買っても同じ」と思っている人は少なくないだろう。

　一方、大手仲介会社による物件囲い込みで最も困っているのは、中小の仲介会社や新規参入事業者。営業エリアが限られる中小事業者や実績が乏しい新規事業者には売り主もなかなか物件を預けてくれない。仲介会社が売り主と専属専任媒介契約、または専任媒介契約を結んだ物件はレインズに情報登録の義務があるので、登録された売り物件に客付けして仲介手数料を稼ごうというわけだ。

　そこに大きく立ちはだかるのが大手による物件囲い込みである。そんなわけで今回の騒動を「業界内の勢力争い」と冷ややかに見る関係者もいる。

　重要なのは中古市場を活性化し消費者にメリットのある市場環境をどう実現するか。その点について3つのポイントがある。

　一つめのポイントは、仲介手数料で価格競争が起きるかどうかだ。

　物件囲い込みが行われている状況では、買い主は欲しい物件を買うには売り主から物件を預かっている仲介会社に依頼するしかなかったが、物件囲い込みがなくなれば、どの仲介会社を選んでも欲しい物件を買えるようになる。仲介会社もレインズのシステムを見て物件に客付けするだけなら手間もコストもかからないので、集客のために仲介手数料を下げる業者が増える可能性が高い。物件囲い込み防止を求める方も仲介手数料引き下げの可能性にはほとんど言及していないが、仲介会社の選択肢を増やすという意味で買い主にとって大きなメリットがあることを主張すべきだろう。

　二つめは、物件の売り惜しみが本当に防止できるのかどうかだ。

　物件の囲い込みが売り主にとって不利益と言われるのは、物件を売り惜しみした挙句、売却を焦った売り主から物件を安値で買い叩くという問題が指摘されているからだ。しかし、この問題は物件囲い込みを防止しただけでは解消するのは難しい。売り出し価格を市場価格より故意に高く設定して売れ残り状態にしたうえで、頃合いを見て安値で買い叩くという方法もある。

　「個人的な意見で業界内でも賛否は分かれるだろうが、物件の売り惜しみを防止するなら仲介会社による物件の自社買い取りを禁止するべきだ」

　ある仲介大手の首脳はそう指摘する。仲介会社が物件を売り惜しみして安値で買い叩くのは、その物件を高値で転売して仲介手数料＋売却益を得ようとするため。自社買取りが禁止されれば、仲介会社も高い仲介手数料を得ようと、物件をできるだけ高く早期に売却しようと努力するしかなくなる。


　大手集中の現状を変えられるか


　最後は、物件囲い込み防止で売り物件が大手に集中している現状を変えられるかどうかだ。

　最近、中古住宅の売却を大手仲介会社に依頼する傾向が強まっている。東急リバブルが2012年10月にスタートして大手仲介会社に広まった「仲介保証」サービスが大きく影響している。中古住宅を売却する売り主にとって、物件を引き渡した後に瑕疵(かし)が見つかり、買い主から瑕疵担保責任が問われるのが心配のタネ。万一の対策として、売り主が自ら住宅検査機関に建物検査を依頼して、2010年に国交省が認可して指定保険法人が販売を開始した「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)」に加入するのが安心だが、ほとんど普及していない。

　大手仲介会社が提供する「仲介保証」は、この売買瑕疵保険とほぼ同じ保証を、売り主が建物検査の費用も保険料も負担せずに提供するサービス。国交省の担当者は「指定保険法人のように損保会社への再保険などの資力の裏付けがあるわけではなく、国が認可する瑕疵担保保険とは異なるものだ」と指摘するが、負担なしに保証してくれるので大手に物件を持ち込む売り主が増えているという。

　この仲介保証のミソは、売り主だけでなく買い主も仲介会社の顧客でないと保証を行わないという点だ。つまり「両手仲介」の時だけ保証して、同業他社が客付けした買い主からの補償請求は対象外。売買瑕疵保険であればもちろん買い主が誰であっても保証されるが、仲介保証は民間企業の独自サービスなので問題はないようだ。

　もし、売り主が仲介保証のサービス対象となる買い主に物件を売却してほしいと依頼した場合、レインズに物件情報を登録する義務がない一般媒介契約を結ぶことになる。

　これまで多くの物件を両手仲介で契約成立させてきた大手仲介会社を信用して一般媒介契約で物件を預ける売り主が今後も増えれば、いくらレインズのステータス管理を導入しても、中小業者や新規参入業者が期待するような中古市場活性化の効果は得られないかもしれない。むしろ大手への物件集中が加速して寡占化が進む懸念がある。

　「中小の仲介会社からは、大手に対抗できる使い勝手の良い保険商品を開発してほしいと要望されており、保険法人に開発を要請したところだ」


　国交省の検討委員会で大きな議論に


　今年3月に国交省住宅局で1年をかけて報告書をとりまとめた「住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する検討委員会」では、大手が提供する仲介保証サービスが大きな議論となった。

　全国に5万2000以上の加盟・利用不動産店を抱える不動産情報ネットワーク大手のアットホームでも、保険法人の住宅あんしん保証と提携して検査・保険料セットで6万円から(戸建ての場合)という特別割引価格で売買瑕疵保険の提供を3月から開始した。何とか大手への物件集中を食い止めようという作戦だ。「全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)などの業界団体で大手に対抗する同様のサービスを開発してはどうか」との声も聞くが、国交省が推進する瑕疵保険制度に影響する懸念もあるだけに悩ましいところだろう。

　そもそも物件囲い込みが発生する原因は、両手仲介にある。09年に前の民主党政権が「両手仲介の原則禁止」を打ち出した時には業界を挙げて潰しておきながら、今になって物件囲い込み防止を求めたわけだが、果たして期待される効果は得られるのか。中古市場を活性化して消費者がメリットを受けられる環境を整えるためには、まだまだ突破すべき壁は残っている。

色々な場面で、ＦＰとして自分を紹介していますが、どうにもしっくり来ません。

ＦＰ＝保険代理店。良くてライフプランニングの専門家。

という認識になっている。

本来のＦＰの姿である、分野を超えた実務経験に基づいたアドバイスをするＦＰが本当にいないのかと思います（東京等大都市にはもしかしたらいるのかもしれませんが）。

私の相談時には家族関係なども伺いますし、相談者が自営業の方であった場合経験から会計財務や経営コンサルティングのお話しもできます。

住宅購入はもちろん相続も。

そして、家族で話がなかなかできない悩みなどを打ち明けていただき適切な解決策を一緒に考える。

カウンセリング＋実務も持っていると最近では思い出しております。

本当に悩まれていてどこに相談できずにいて、私との相談で相談中に涙を流される方も多くいらっしゃいます。

４０歳は不惑といわれますが、私はＦＰなのか何者なのか惑う日々ですが、相談者に親身になって対応することには変わりありません。

保険代理店のセールステクニックにはあきれてしまいます。

生命保険には様々な契約変更の方法があります。

その一つが払い済み保険。

例えば、死亡保障３０００万円の終身保険に２５歳のときに加入６０歳まで払うタイプ。

年間保険料は６０万円くらいです。

独身のときや新婚でダブルインカムなら払えますが、子どもができたりマイホームを購入したら払っていくのが難しくなります。

その際は払い済み保険にすると、そこまで払った保険料で保障できる死亡保障に減額した上で以後の保険料を払う必要が無くなります。

８年たって、支払が苦しくなり払い済み保険にすると７００万円くらいの死亡保障になり、保険料を支払う必要が無くなります。

しかし、保険代理店の手数料は８年くらいで支払が終わるか大きく減る仕組みをとっていることが多い。払い済みにしても代理店としては痛くありません。

むしろ、大きく減った保障を補うために新たな保険を契約してもらうことで、新たな代理店手数料が発生します。

そもそも将来払うのが苦しくなるような保険は最初から契約してはいけません。

将来新たな保険に加入できる健康状態である保障はありません。

将来払うのが苦しいかもしれないという保険は、代理店手数料狙いの提案かもしれないと気をつけましょう。

「保険ランキング２０１５」というところから勝手に雑誌が送られてきました。

プロフェッショナル１００人が本気でセレクト！

とのキャッチコピーですが、実態は何万円、何十万円と広告料を払って、プロフェッショナルとして名前が掲載される広告雑誌。

私が６年にもわたって保険特集に協力している週刊ダイヤモンドさんには、私はお金を１円も払っておりません（雑誌購入費は払いますが）。

プロというのはお金をもらうからプロであって、お金を払うのはプロなのか。。。

内容もザッと見ましたが、どこにでもある内容。

保険ランキングも保険代理店が売りたがっている商品が並んでいるだけ。

世代別の保険商品組み合わせなどもいくつものパターンがありましたが、どれも私なら提案しない内容。
代理店手数料を計算すると一世帯軽く１００万円以上になるのでしょうね。

私が提案するような加入者が得→代理店手数料がゼロまたは安い商品はこういうところでは出てくるはずがありません。

しかも腹立たしいのはファイナンシャルプランナー＝保険のプロという書き方をしている。
保険のプロだけのクローズアップするので誤解が生じます。保険以外の分野についても実務経験と知識があるのが本物のファイナンシャルプランナーのはず。

タレント・大木凡人さん(69)が、2015年1月に緊急手術を受けて、奇跡の生還を果たしていたことを自ら明かした。
大木さんは「『1月、胸に激痛 コノヤロー!と叫んで意識保ち119番 緊急手術。九死に一生』とあります。大木凡人です。めっちゃくちゃ痛いんです! ちなみに写真は痛いときの顔も笑った顔に見えるぐらい痛い。とにかく胃けいれん、急性盲腸炎よりも、わたしはとっても痛くて、この野郎、この野郎、痛ぇ、この野郎って叫びながら、わたしは119番に通報したわけです」と話した。
自らの病気を新聞記事で解説してくれた、タレントの大木凡人さん。
4カ月前の2015年1月、胸に激痛が走り、救急車で緊急搬送された。
大木さんは「なんと、搬送前に20%が死亡と書いてありますけども。本当、もん絶したいぐらい痛い。もう、もん絶しそうになったんですね。ですから、自分で痛い、この野郎と言いながら、自分を叱咤(しった)激励と、怒るんです。ここで、もん絶した人は、死亡率が非常に高いわけです。これだと5人に1人は亡くなってますよね」と話した。
大木さんの病名は、大動脈解離。
大動脈の内側に傷ができて、血管が裂け、血流が悪くなり、激しい痛みを伴う。
大木さんは「これが心臓ですよね。ここから心臓の裏を通って、太い血管が60cm裂けた。ここからバーンと、血の塊が、(左腕の)動脈に飛んでふさいだ。肩から(左腕を)落とさなくては、だめかもしれない。壊死(えし)するから。左腕は、肩からなくなるかもしれませんと言われました」と話した。
この病気は、50代から60代の男性に突然発症することが多く、高血圧も原因の1つといわれている。
大木さんは「酒を、わたしは4〜5軒から、10軒行ってた。ほとんど毎日。どうしても、しょっぱい物を食べるんですね。つまみがおしんこだったりね。それが、自分の主食になっていた。あまり、そういうものはとらないようにと言われた。もらった命ですから、大事にしたいんですけど」と話した。

2015.5.19 FNNサイトより転載


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命に関わる病気ということで、血圧の管理が重要だというようなニュースでした。

たまたまテレビを見て知りました。

テレビの放映上だと、緊急手術を行い、成功し２０日ほどの入院で済んだということを話していました。

これほどの病気であっても２０日ほどの入院だということに、いつも相談者に申し上げている【長期入院は病院の方からさせてもらえない】ということを再確認しました。

しかし、ホームページ等のニュースにはその２０日の入院の記載は見当たりません。

単に、重要なポイントではないから載せていないだけなのか。

それともスポンサーの関係でなのかと邪推すべきなのか。