宮城県仙台市のファイナンシャルプランナーのブログ

ＦＰという仕事をしているため、不動産業者からダイレクトメールが届きます。

どんな内容かというと

「クライアント（お客様）の家族構成の変化、相続、資産活用、資産運用、遊休不動産の処分の不動産の売却に関する案件がありましたらご紹介ください。」

ということです。

お客様を紹介してくれということですが、ここでひっかかるのが不動産売却に関することであって、不動産購入に関することについては積極的ではないこと。

ブログでもよく書きますが、不動産業者は売り主を大事にしますが、買主は扱いが適当です。

そのため私のところに不動産購入を考えている方からの依頼が集まります。

売却案件を紹介してくれという業者は多いですが、不動産を買いたいお客さんを紹介して欲しいとは言ってきません。

たまに買いたいお客さんを不動産業者に紹介することがありますが、真剣にやってくれるところはほとんどありません。

不動産屋は売りも買いも大事にするのが本当の姿だと思うのですが。

こういう売主だけ紹介してくれという業者には大切なお客様は紹介したくありませんね。

今週号の週刊ダイヤモンドは保険のムダ総点検です。

週刊ダイヤモンドはかなり保険について切り込んだ記事を書いてくれるので私は好きです。

でも、大事なことを最後までは書いていませんので、私の話を聞いたことのある方は、読んでもがっかりするかもしれません。

有名なファイナンシャルプランナーが入りたい保険商品がいくつか紹介されています。

私が提案することが多い商品がズラッと並んでいました。

しかし、あくまでこれは一般的な方の話し、年齢・性別・期間・保障内容によっては、ここに出ていない商品の方が安くて内容が良いケースがあります。


そして、ファナンシャルプランナーが提案する保険設計例がありました。

３社くらいの商品を組み合わせていますが、これも普通のものよりはいいですが、私から言わせると？？？？となります。

「まず保障設計がおかしい。これじゃあ保険の払い損になるよ。」

「これより保険料が安い商品があるけどな。」

「保険だけで設計しないで共済も組み合わせた方がもっと良くなる。」

ぜひ、参考にしていただきたい雑誌ですが、実際の保険契約をする際は本物のプロに相談してからにしてください。

女性週刊誌でタレントの関根勤さんが訴えられている記事が出ました。

タレントがなぜ欠陥住宅で訴えられるのか。

原告は関根勤さんに住宅を新築するという話しをしたところ、関根さんの自宅を建ててくれた業者を紹介されたとのこと。

その業者に自宅新築を依頼したところ欠陥住宅だったとして、６０００万円もの損害賠償を業者とともに連帯責任として求められているとのことです。

住宅の専門でない方は安易に友人知人にマイホーム業者を紹介してはいけないという戒めです。

もしも自分のところはちゃんと施工してくれたとしても紹介した方に欠陥住宅を建てるかもしれません。

よく、ハウスメーカーで家を建てるとお知り合いを紹介して成約したら○○万円進呈します。なんて言われることがありますが、たかだか○○万円で何千万円も訴えられてはたまりません。

欠陥住宅かのチェックができない方。業者が倒産しそうであるかどうかがチェックできない方は、安易に紹介してはいけません。

どうしてもという時は、安心した業者を紹介できる専門家を紹介してあげてください。

マイホームや不動産、保険などのやり手営業マンに共通していること。

聞き上手であり、話し上手。

特に後者。見込み客が気が強くなくて素人と思えばドンドン話します。

お客様が「○○は大丈夫ですか？」と質問されても、堂々と「大丈夫です！」といいます。

しかし、購入後に大丈夫でないことがわかってクレームを言ったとしても営業マンは

「そんなことは言っていない。」
「言ったなんて証拠は無いでしょう。」
「大丈夫だろうということで断言していません。」

など言います。

営業マンのことを信じて、何千万円もの契約をしても消費者は泣き寝入りです。

よくある営業マンの嘘

マンション業者
「上下階・隣の音は絶対もれません聞こえません！」

→低音・高音など音域によっては無理。また窓を開ければ聞こえる。
昼間は気にならなくても寝る時には気になる。

マイホーム業者の嘘
「坪○○万円です！」

→外溝工事や給排水など別途工事が入っていない。
吹き抜け部分などが面積に入っている。
めちゃくちゃ安っぽい設備を使っているため、施主の要望でグレードアップの追加費用がかかるなど。

などです。

私は消費者側で相談に応じていますので上記のようなことを多数目にします。

業者の話だけを信用して契約しては決していけません。せめて証拠を残してください。

ＴＢＳのテレビで芸能人の自慢のマイホームを鑑定する番組が放映されました。

芸能人のマイホームがプロの目から厳しい評価がくだされる。

山田隆夫さんのお宅は基礎にひび割れが発見されました。がけ地に建設したため、盛土と切り土の境が不動沈下を起こしたため。（細かくは違いますがわかりやすくするとそういうこと）

清水アキラさんのお宅は防音室のはずだったものが、防音室ではなかった。

当時の注文がどうだったのかわかりませんが、見た目は防音室のように作っていたことから推測すると、おそらく業者の手抜き。むしろ詐欺ではないでしょうか。

防音室を頼んでいたのに、出来上がったのは防音室の外観のあるただの部屋。

施主の無知が業者の悪意を生み、欠陥住宅やごまかしの住宅を生み出しています。

2008/01/22-19:03 「訂正なし」でも４割が記録漏れ＝ねんきん特別便、ヒント提供で確認−社保庁
　公的年金の加入記録に漏れがないか確認してもらう「ねんきん特別便」に「訂正なし」と回答した人を対象に、社会保険庁が改めて電話で照会したところ、４割強で記録漏れを確認できたことが２２日、同庁のサンプル調査で分かった。電話照会では、基礎年金番号に統合されていない記録の事業所所在地や業種などの情報を必要に応じて本人に提供しており、こうしたヒントの提供が本人の記憶を呼び起こすのに効果があることを裏付けた格好だ。
　サンプル調査では、今月７日までに「訂正なし」と回答した約１４万人の中から１０００人を抽出。このうち、未統合記録の持ち主である可能性が高い５３０人に同庁職員が直接電話をかけ、連絡が取れた２６６人に確認作業を行った。その結果、１１７人は記録漏れを確認、１４７人はヒントを提供しても記録漏れはないと回答したという。 （時事通信社）

　今送られているねんきん特急便は記録漏れの可能性が高い人たちのもの。

　それでも、ほとんどの方が記録漏れだということに気付かない。

　社会保険庁は記録漏れを解消する気があるのか。

　「ねんきん特急便は送ったから、あとは自分で調べてね。言ってこなければ、支給漏れの年金は払わないよ。」

　という姿勢が見えてきます。

　どうしたらいいものか。社会保険庁の人間を全員解雇！という声が出てきますが、公務員という壁に守られている。こういう方たちが社会保険庁以外の部署に行って税金で払われる給料分の仕事をしてくれるか・・・。

　社会保険庁にいて、今までどおり仕事をしていいが、記録漏れのねんきんの正体を明らかにするのを月何件以上というノルマを課す。

　ノルマに達しない場合は大幅に減棒にする。

　それくらいしないと解決しないのでは。

　しかし、ノルマにすればまたノルマ達成のためにいい加減な記録統合をするという恐れも・・・。

不動産屋の営業トークには困ったもの。最近の交渉相手の不動産屋。

売上を確保するためには、嘘も平気で言う。

お客様の質問や要望にも軽く

「できます。できます。」

と安請け合い。

実際はできないことが契約後にわかった。

できると言ったということを不動産屋につきつめてみても。

「そんなことは言っていない。」

「勘違いだ。」

と。

特に５０代を超えているような人は要注意。

本当に自分の言ったことを覚えていないほど記憶力が低下しているかも。

昔からいいかげんな営業をしていた不動産業界。

その業界歴が長いほどその傾向が強いので要注意です。

不動産屋の担当が高齢で、しかも宅建主任者でない場合は担当者を変えるか、不動産屋自体を変えることも検討しましょう。

ある方の土地売却の案件で各士業に見積もりをお願いして頭を痛めています。

問題
親子共有名義の土地を分割して片方だけを売却する。
残った土地は子どもの名義とする。
もっとも親子の金銭的負担が少ない方法はどれか。

こんな問題です。とても単純なように思えますが、実はとても複雑まだ答えが出ていません。

まず土地家屋調査士に測量費用と分筆登記費用の見積もり。

司法書士に分筆による所有権移転登記の報酬と登録免許税の見積もり。

税理士に通常の所得税の確定申告と
譲渡の確定申告の見積もり。
相続時精算課税制度の確定申告の見積もり
更に不動産取得税の見積もり。

これだけならまだ簡単なのですが。まだ大物があります。

それが健康保険料。

親・子それぞれに負担に上限があるので、安易に共有のまま売却するよりも片方に集中した方がいいんですが、そのためには上記のような費用がかかる。

更に親の健康保険料を高くすると窓口での自己負担が１割から３割に増える。

高齢の親が大病を患う可能性は高いです。この自己負担で年間１００万円くらい変わるかもしれません。

これらの費用をトータルしてどういう手段がもっとも安くなるか計算しています。

別に珍しいケースでは無いと思います。

ただ、こういう不動産の売却を依頼された不動産屋がここまで考えて売却方法を提案しているかどうか。

高いケースと安いケースでは１００万円以上の差が出ていることを確認しています。更に医療費の窓口負担を考えると更に１００万円の差。

不動産の売却の相談する人をきちんとすることで１００万円以上の損になるか得になるかがわかれますよ。

平成２０年４月から高齢者の医療制度が変わります。

どう変わるかは、別として目的と内容は高齢者にも保険料負担をしっかりしてもらうのと、自己負担額を増やして医療機関に行かないようにすることです。

サラリーマンの子どもの扶養になっていた方は半年後、１年後、２年後にじわじわと負担が増えていきます。

そうでない国民健康保険の方は注意が必要です。
所得に対して保険料が掛かる上に、年金から自動的に天引きされます。

各世帯によって状況が違いますが、ある程度年金や収入があって夫婦で年齢差がある場合は特に注意が必要です。

今までは夫婦で年間５６万円だった保険料が約２倍の年間１０６万円になるかもしれません。

やっかいなのが、前年の所得で計算するのでうっかり生命保険の満期を迎えたり、解約したり、不動産を売ってしまって所得が増えてしまった場合１年以上になって多額の保険料を納めなくてはいけません。

これをしらずに満期金や、不動産の代金を投資信託などにあててしまうと大変ですｌ。保険料を払うために早期解約をしてペナルティで元本割れしてしまうかもしれません。

更に所得が一時的にでも増えたことによって医療費の自己負担が増えます。

驚くべきことに、これは地方自治体の職員も知らなかったこと。私が窓口で質問して、

「ああ、そういうこともありますね。」とのこと。

保険屋や不動産屋の安易な勧めに乗らないでください。楽しい老後が一転して暗い老後になるかもしれません。

大規模な住宅展示場にはハウスメーカーが多くいます。

彼らは非常に営業テクニックを指導されています。

ポンポンと話しを勧められます。

その中で彼らが重視しているのが、

「この客は本当に客なのか」の判断

いくら懸命に営業しても買えない客であれば意味がありません。

せっかく買う気になっても様々な事情で買えない方がいます。

?資金が足りなく、住宅ローンが通らない方（または収入が少なくて住宅ローンが借りられない）

?土地が無い（これから探す）。

そのため、お客様カードへの記載と同時に

「住宅ローンの仮審査だけでも早くしましょう！」といいます。

親切に見えますが、実は業者の方で客の値付けをするだけのためです。

仮審査事態は１週間程度で結果がわかりますから慌ててやるひつようはありません。

仮審査をすることで業者に住宅ローンのＭＡＸを知られる方がデメリットです。住宅ローンを含めて最大５０００万円なら買えるということがわかれば、その範囲で提案をしてきます。

何度も言いますが、借りられることと返せることは別問題です。

業者の都合でポンポン話しを進められないようにしてください。

宅建業法改正案について先日提言させていただきました。

追加案として、仲介手数料について。

現在、ほとんどの場合仲介手数料の上限が物件価格の３％プラス６万円となっています。
（あくまで「上限」なのですが）

物件価格が変動すると、仲介の不動産屋の仲介手数料が減る。

そのため、買い手側についた不動産屋は物件価格が減ると仲介手数料が減ります。

すると買い手側の希望する値下げ交渉について積極的に行わない可能性があります。

※専任媒介や両手の場合は早く決めたいので値下げ交渉に積極的になることもありますが。

そういう弊害をなくすためには、買い手の仲介手数料を次のように変えてはどうでしょうか？

レインズに広告表示された金額の２％＋広告表示された金額から減額された金額の２０％とする。

広告表示が３０００万円の物件をそのまま成約させれば３０００万円×２％＝６０万円ですが、
買い手の希望する値下げ交渉をして２５００万円にすれば値下げ分の５００万円×２０％＝１００万円がプラスされます。

買い手の味方になって値下げ交渉がうまくいけば、買い手の消費者も不動産屋も儲かる仕組み。

今のままなら、３０００万円×３％＋６万円＝９６万円。価格が下がればこれから減っていくだけ。

しかし、上記のように値下げ努力をすれば１６０万円、それ以上にもなるかもしれません。

消費者も４００万円も支払額が減ります。

これくらい不動産屋には働いてもらわないと３％の手数料が高すぎると反発の声が出てきて当然だと思いますが・・・。
ただの情報の横流しで何十万円も払うことに消費者がおとなしく従っている時代は長くは続かないと思うのですが。

自動車を買うとき、
「燃費が良いと環境にやさしい」という理由で購入する車種やメーカーを決める方は多いと思います。

食料品を購入するとき農薬が少ない、産地が近くて輸送のガソリンが少なくて環境に良い

など、自分が購入するものやメーカーを選ぶことで社会貢献するという考え方があります。

もちろんコンプライアンス（法令順守）に違反している企業から購入しないなどもあります。

しかし、マイホームに関してこういうことを意識する人はほとんどいません。

マイホーム業界にこういう考え方が広がっていないことと、価格が高いためいくら環境によい材料などを使っているとしても予算の都合上普通の材料にしてしまうようなことも。

予算については高価な買い物ですので、仕方がありませんが、マイホームに潜むリスクである欠陥住宅。

これはいけません。

欠陥住宅を建てるような業者と契約することは、自分自身の損害はもちろんのこと、欠陥住宅の被害を拡大させることに加担することになります。

そして、法令違反をしている業者。

意識的に法令違反をしている場合もあれば、業者自身が不勉強であるために知らずに法令違反をしているケースも多数あります。

法令違反が発覚すれば業者が潰れてしまうこともあります。過去では山一證券、最近ではミートホープなど。

一方まじめに法令を遵守している業者もいます。法令を遵守するためにはそれなりの費用がかかります。費用をかけたからといって売上げや利益につながるわけではありません。

法令違反をしている業者はその費用を出さずに自分の懐にいれています。

法令を遵守する業者がバカを見て、法令違反をしている業者が得をする。

まさに正直ものがバカを見るような社会で良いのでしょうか？

自分自身のことをふりかえってみてください。まじめに頑張っているのに報われない、悪いことをしている人が儲かっている姿を見て、なんとも思わないでしょうか？

マイホーム業者について、この法令違反をしているかの確認は一般消費者にはとても難しいです。業者自身も気付かないこともあります。

しかし、法令違反業者を野放しにしてそこと契約することは、社会を悪い方向へ導く手助けをしていることを忘れないでください。

今日は１月１７日は阪神大震災から１３年。

私は当時大学生でしたが、大変な驚きでした。

６０００人以上の方が亡くなりました。

その８割以上が建物の倒壊によるもの。

その倒壊した建物の多くが欠陥住宅であったとのこと。

今では、建築基準法改正以前の建物は地震に弱いので耐震診断をしましょうと言っていますが、実際は欠陥住宅のチェックがほとんどされていなかったためではないかと推測されます。

ある程度の費用をかけなくては地震に強い建物は建ちません。

チラシやＣＭの安い建物にとびつく際は、建築途中のものを見せてもらってください。どのような材料を使っているのか、どのような工法を使っているのか。

安さだけで飛びついて、家族を危険にさらしますか？

予算が足りないのであれば、それを補う工夫をプロに相談してください。

お金をかけるべきところとかけないところを間違えないように。

ここ数日、不動産業者への批判ブログが続いておりました。

さまざまなご意見をいただきますが、実際に不動産に関する相談を受けての実情を表現させていただいています。

中には良心的な不動産業者もいるのかもしれません。

しかし、どんなに良心的に見える不動産業者でも商売ですから、利益にならないことはできません。

特に不動産を買うお客様に対しては、その不動産屋に○○円以上売上が入る物件しか探してくれません。

経営している以上仕方が無いことかもしれません。そこをわかった上で不動産屋を利用して欲しいというメッセージです。

事実、利益抜きで不動産を探して差し上げる私に依頼いただくだけで、不動産屋で探してもらえなかった良い物件が次々とでてくる。

依頼者は「どうして、不動産のプロである不動産屋さんはこの物件を教えてくれなかったのか！」
と憤慨されます。

商売である以上仕方が無いのかもしれませんが、多くの方にとって人生で最大級の買い物である不動産について、消費者が不利益を被っている事実。

現在の宅建行法すら守っていない業者が多いのが問題なのですが、既得権を守る業界にも問題が。

そこで私は、次のような宅建業法改正を提案したく思っています。

?レインズへの登録を完全義務化（一般媒介も）と違反業者の罰則強化（営業停止など）

?レインズ情報を消費者でも自由に閲覧できるようにする。

?仲介手数料の両手禁止（必ず買い手と売り手に別の業者がつくことにする。）

?買い専門の宅建業者の登録の自由化、規制緩和。
※大事にされない買いのお客様の保護のため。

どうでしょうか？業界団体の反対は必死でしょうが。消費者保護には必要ではないかと思います。

マイホーム業者（不動産屋・ハウスメーカー・工務店など）は家を売るのが仕事。

マイホームを持とうと思ってやってきたお客様をいかにしてマイホーム購入に結びつけるか。

マイホームという夢を見ている状態から、なんとかして夢から覚まさないように誘導する。

予算が高い方はそれほど苦労はないのですが、予算に上限のある方は、いかに予算内に納めるか。

予算というのは得てして住宅ローンを目いっぱい組んだ場合ですが、住宅ローンを借りられるのと返せるのかは違います。

住宅ローンを返すところから夢から現実に戻ります。

しかし、その時にはマイホーム業者の仕事は終わっています。

住宅ローン以外にも実際、マイホームを購入して住み出してから様々な現実に直面します。

欠陥住宅・業者の倒産・間取りの不満など、そこから家族の亀裂が発生するということも。

夢を見せるマイホーム業者だけではなく、現実を見せてくれる第三者のプロに相談の上マイホームを購入してください。

経営コンサルティングをしている立場から、いかに企業が売上・利益を伸ばしたらいいのかを指導することがあります。

その一つの方法に心理テクニックがあります。

心理テクニックをうまく使えばゴミだって売ることができます。

いかに自社の商品が良いとお客様に思っていただくかです。

この心理テクニックは、悪質商法や詐欺でよく使われます。自社の商品の質が悪い分テクニックでカバーします。

この心理テクニックにはまらないできちんと必要で良いものを購入することが消費者に必要とされています。

この心理テクニックをよく使う業種に不動産屋があります。

いかに、自分のところがもっている情報の中の物件をお客様に選んでもらうのかですから。

たとえよくない物件でも、お客様に気に入ってもらわないければ一円にもなりません。

不動産屋が良く使う心理テクニックとしては、「ブス・ブス・並」があります。

ブスという言葉は悪いですが、あまり良くない物件のことを指します。

まず、最初に２件よくない物件を見せた後に普通の物件を見せると、勝手にお客様の方で比較して最後の普通の物件がとてもよく思えてしまいます。

このテクニックにまんまとはまってしまう消費者がいかに多いことか。

不動産屋も商売ですので、こういうテクニックを使うことは、否定しませんが。できれば賃貸だけにして欲しいです。

賃貸であれば、後で「この部屋を選んで失敗した！もっと安くて良い部屋があるじゃないか！」と思っても、損害は礼金・仲介手数料や引越し代程度で数十万円で済みます。

（数十万円といっても大金ですが。）

しかし、売買ではそうもいきません。心理テクニックにはまって並以下の物件を買ってしまった後に後悔してももう遅いのです。

売却しように買った値段で売れれば恩の字です。２割３割は下回るのが当たり前です。

買換えするのために、仲介手数料・銀行手数料・登記手数料など総額は軽く数百万円にものぼります。

不動産の購入での失敗は、人生を奈落に落とします。

それくらい重要なことなのに、不動産屋さんは心理テクニックを使って、今日も不動産に素人の消費者にダメ物件を買わせています。

お客様の人生を変えてしまう買い物に悪質商法や詐欺が使う心理テクニックは使わないで、商品自体の価値で勝負して欲しいものです。

今日も、物件探し。

ネットと現地をグルグルと回っています。

チラシやネット情報だけでは本当の物件の価値はわかりません。

今日も現地を見て、癖のある物件であることが判明。

また、探し直しです。

そんな中でよさそうな物件を見つけて、不動産屋に電話するとココでまず面倒発生。

『ＦＰの西村です。』と言っても、理解されないケースがほとんど。

『ＳＰ？ＦＰ？って会社名ですか？』

不動産屋ならＦＰくらい知ってろよ！といいたくなる場面。

どれだけ、不動産屋がＦＰ的な不動産購入・売却のアドバイスをしていないのかがわかります。

で、ＦＰの説明をしてから、不動産業者ではないことを説明して、やっと資料をＦＡＸしてもらえます。

もし、これが不動産業者からの問合せならば『一旦売りやめになりました。』とか適当な理由をつけて資料をくれません。

手数料が減ると考えるからです。

ですから、不動産屋に物件探しを依頼してもなかなか良い物件の情報は得られない。

不動産のことなのに、その道のプロである不動産屋では良い物件は見つからない現状。

やっぱり変だよ不動産屋。

『私は悪い不動産屋』大倉辰吾著

また、本の紹介です。これも私の好きな本です。

不動産屋さんが自らを悪いと言う。なんとも良識のある本です。

不動産業界はおかしなところで、法律よりも慣習が優先している。

明らかに法律違反なのに、ほとんど全ての不動産屋さんが同じような法律違反をしている。それが慣習となっている。

それを正そうと言う動きもほとんどない業界。

そんなことをして、不動産屋が不利になるようなことをしたら、同業から不動産の紹介をしてもらえなくなります。

不動産屋は業界のネットワークが大事ですから、そのネットワークを壊すようなことはなかなかできない。

不動産屋がネットワークから外れたら、仕事になりませんから。

おまけに不動産に関しては消費者はかなり無知の状態。これが悪い不動産屋の活躍にも貢献しています。

良く、私に『不動産屋をやったら？』と言ってくれる方がいます。

確かに私の仕事の内容から、不動産屋をすれば儲かるかもしれません。しかし、法律違反とわかっていても、不動産屋をやる以上その慣習にしたがって、消費者に対して嘘をつくのが心苦しいので、現時点では不動産をやるつもりはありません。

将来、悪しき慣習を正そうという業界の流れや法律改正が起きたら考えますが。

今は不動産屋と消費者の間に立って、消費者が不動産で被害に合わないように正しい知識を消費者に教えることにしています。

特に買い手に対しては、買う気をなくさせるような物件の不利なところは言いません。
※法律上定められていることは重要事項説明で言うかもしれませんが、そうでないことは言いません。

例　バス便は本数がほとんどない。
　　朝夕は渋滞で車が動かない。排気ガスがいっぱい。（見学に行く土日は空いているので渋滞に気付いてない。）
　　昔、首切りの処刑場だった
など。

この本の著者は、こんな悪い不動産屋のテクニックを紹介しています。

●高い査定で調子に乗せる
●ケチをつけて売価を下げる
●欠陥住宅を高く買わせる
●クズ地を押し付ける
●敷金を返さない
●申し込み金をふんだくる

ぜひ、ご参考に。

『販売員も知らない医療保険の確率』永田宏著

素晴らしい本を見つけました。

普段書店での新しい書籍はチェックしているのですが（だいたいは大した中身ではないので立ち読みで済ませます。）、これは知りませんでした。

あまり書店に長く置かれていなかったのではないでしょうか。

２００７年１月発行です。

内容は、医療保険の確率としていますが、ずばりこれからの医療制度から考えると医療保険に加入する意味が無いと、私が常々言っていることを、確率というデータで示してくれている本です。

「２００６年の８月に『保険の裏ワザ』という小冊子を私が発行していましたので、私の方が先！」なんて心の狭いことは言いません。

本当の医療保険のことを書いてくれている本です。著者が医学博士であるのも説得力があります。

同じ内容を私が書いたとしてもそれほど説得力は無いですが、伝えたいことは一緒でした。

似たような名前の本で『医療保険に入ってはいけない！』という本はかなり有名で売れているようですが、『販売員も知らない医療保険の確率』の中身の５％も書かれていません。

『医療保険に入ってはいけない！』は内容と題名が違っています。著者は医療保険に入ってはいけないとは言っていません。公的な医療保険制度を理解した上で医療保険に入りなさいという中身ですので。

むしろ、『販売員も知らない医療保険の確率』の方が医療保険に入ってはいけないという意味だと思います。

ぜひ、ご一読を。読むのが面倒という方は私のホームページで『保険の裏ワザ』が無料でUPされていますのでそれを読むだけでも、簡単な主旨はわかると思います。

しかし、これだけの本がなぜ書店で並ぶほど売れていないのか・・・・。

それは、本当のことを言い過ぎているからでしょう。これがベストセラーにでもなったら生命保険のセールスの方が生活できなくなってしまいます。

それぐらいのインパクトがあります。

ただし、この本は今の医療保険は役に立たないので入らないで貯金した方がいいということまでは言っていますが、そこから先については触れていません。

この方の理論で言えば、確かにほとんどの医療保険は意味がありません。
ただし、この理論をとっていても、中には役に立つ医療保険や医療特約は存在しています。そこまでは著者はご存知ないのでしょうが（ご存知であってもその商品の宣伝になるからあえて書いていないのかもしれませんが）、多くの方に読んでいただきたい一冊です。

整備せず車検装う　宮城県警が詐欺容疑で強制捜査へ

　実際には車検整備を行っていないのに検査を通ったかのように装い、所有者に車を返却するなどしていたとして、宮城県警交通指導課などは８日までに、詐欺や有印公文書偽造などの疑いで、仙台市内の自動車整備業者を近く強制捜査する方針を固めた。容疑が固まり次第、この業者の関係者を逮捕する方針。

　県警などによると、この業者は乗用車やトラックの所有者から車検代を受け取りながら、車の整備、点検を行わないまま、車検を通したかのように装った疑いが持たれている。被害は数十人、だまし取られた車検代は計数百万円に及ぶという。

　さらに、この業者は車検証を交付する際にも、東北運輸局宮城運輸支局に必要な書類を提出せず、自分たちの手で日付などを記載した偽造の車検証を所有者に交付していた疑いも持たれている。所有者が問い合わせてきた場合などに、偽造した車検証を交付していたという。
（河北新報　1月9日）


　車検整備を行う会社が、なぜこんなことをしたのか・・・・。原因は資金繰りの悪化でしょう。車検代とまとめているが、実際は自賠責保険料や自動車重量税なども含まれているのではないかと思われます。

整備だけなら原価は無い（部品交換がいる場合はかかりますが）ですから、よほど忙しいとか人員がいないとかでなければ、ごまかすメリットはさほど無いと思われます。

　すぐにバレルようなことですらしなくてはならないほど、中小企業の経営は苦しくなっています。

　建設業関係もしかりです。こちらは、すぐにバレない、下手したらずっとバレないような手抜きができてしまうマイホーム建設です。
　
　壁の中の柱、床下、天井裏などで手抜きをしても、地震さえこなければ倒壊してバレることは無いと思ってしまうのでしょう。

　私は経営が厳しい建設業関係がたくさんいることを確認しています。今までまじめにやっていたとしてもいつ、魔が指すか・・・。過去の評判だけで判断してはいけません。大工や建設業関係も結局は自分たちの生活が大事です。お客様のことはその次です。

昨日、ビデオに撮っておいた番組を視ました。

日本テレビの『責任者出て来い！』

イマイさんが悪徳業者にリダイアルして廃業に追い込むのが人気です。

同じ悪徳業者と戦う（戦うというより被害を事前に回避するのですが。）ものとして頼もしく思える好きな番組です。

国民生活センターに融資保証金詐欺の被害防止に努めているかを聞いていましたが、ほとんど何もしていないとのこと。

私が消費者生活センターに言って味わうのと似ています。

被害が大きくならないと動かないんですからね・・・。

被害が小さいうちになんとかしないといけないのに。

番組の中で介護事業者が架空の介護サービスをしたとして介護保険を不正に得ていたところの告発がありました。

内部告発があっても市町村はろくに動かない。
監査に行くの事前予告してから行くのでは、不正の証拠を隠してしまうのはあたりまえ。

内部告発した人は当然職場でイジメに会う。
そんな状態がまかりとおっている現状。
介護保険に限らずそんなことがいっぱいある日本。

タレントの和希さんが、
『正しいことをしている人がイジメや辛い目にあっているなんておかしい！正しいことをしている人が報われる日本にならないんですか！』と政治家に向けて話しているところ、まったくの同感で泣きそうになりました。

まじめに働いて家を買うのに欠陥住宅をつかまされる。

まじめに法律やルールを守っている会社が倒産の危機に陥っているのに、法律やルールを破って営業して利益を得ている会社が成長している。

そんな世の中であってはいけないはずです。

早速、私の相談に来た方で、そういうルールを破っている業者と契約を結ぼうとしているであろう方に手紙や資料を送りました。

いままでは、あまり深く入り込んで業者を変えた方がいいとは言ってきませんでしたが、そんな番組や色々な本を読んで考えが変わりました。

お客様にとっては余計なことと感じるかもしれませんが、ルールを守らないところを成長させてはならない。
それが本人はもとより他の被害者を生むかもしれません。そうなるとそのお客様も共犯になるかもしれません。

まじめにやっているところやまじめな消費者を守らなくては！！

正しい人が報われる日本へ。

昨日、ラジオであるハウスメーカー（工務店？）の社員募集のCMがありました。

『売れて売れて困っています。営業、現場監督を緊急募集しています。』

とのこと。

売れて売れて困っているのなら、営業がなぜそんなに必要なのでしょう？

可能性としては、CMにつられてやってくる見込み客を管理する営業担当者が足りなくて、成約までもっていけないケース。

つまり売れているわけではなく、完全に売れるまでいかせるために営業の人が必要ということで、売れて売れて困っているのではなく、正確には売れそうだけど売れないので営業を募集ということでしょう。


まあ、営業の募集はともかく、ひっかかるのは現場監督を募集していること。

現場監督は手抜き工事や工事ミスがないかを現場でしっかり監督する人。

大工の管理能力やきちんとした工事ができる技術が必要です。

さて、そんな現場監督で優秀な方はこういうハウスメーカーに就職するでしょうか？

優秀な現場監督であれば仕事はたくさんあるでしょうから、そんなところに就職するわけがありません。

つまり、そこに就職するのはどこからかクビになった力の無い現場監督。ただの飾りで置くための現場監督です。

そんな現場監督が自分の家の監督をしていたらどう思いますか？

自ら自分のところはロクな現場監督無しであなたの家を建てますよと公言しているようなもの。

それでもそんなところで家を建てようとする方は、現場監督の重要性を理解されていない。

日本の消費者はマダマダ家に関する知識が足りないのかなと思います。

初売りイベントで住宅展示場に行かれた方もいらっしゃるでしょう。

住宅展示場では、最初はなるべく自分の情報を教えないようにしてください。

住宅展示場からみると、まず土地があるお客はすぐに成約しやすいおいしい客です。

土地を持っているとなると、建物のみの費用で済みますので住宅ローンも借りやすいですから。

土地のことを話すと営業マンは

『土地の調査だけでもしましょう！』

『プランだけでも作りましょう。』

『大丈夫。無料ですから！』

と、無料ということで安易にお願いすると大変です。まず他のメーカーの見学に行く時間がなくなりますし、トントン拍子に話しを進められます。

そうすると『無料でココまでしてもらって悪いな。』
と断りづらくなることも。

それが営業マンの狙いでもあるのですが。

ただより高いものは無いとそういうことで遠慮しがちになって言いたいことも言えずに契約にいたると大変です。

相場より１００万円以上も高い契約になったり、欠陥になったりと。

住宅展示場では、個人情報はしっかりガードしてください。

中古のマンションや戸建のチラシに

「リフォーム済み！すぐ入居できます！」という文句がありますが、これも注意が必要です。

リフォーム済みということは、壁などに亀裂などの欠陥、水漏れ・雨漏りの染みなどがあっても見た目にはわからなくなっている可能性があります。

表面がきれいだと買いたくなる気持ちもわかりますが、注意が必要です。

よく「買った後欠陥が見つかっても直してくれるのでは？」と思っている方がいますが、それは新築の場合です。

中古の場合は売主が一個人であるため、契約書に「現状のまま引渡し、瑕疵担保責任は負わない」とうたっている場合が多いのです。

つまり、買った後に欠陥を見つけても買い主以外に責任をとってくれないのです。
※仲介した不動産屋に重要事項説明義務違反といえなくもないですが、訴訟にするなどで大変です。

中古の物件を買うときはできれば、前の人が住んだ時のままで、買う方が安く・安全なものが買えます。

買った後でリフォームしたほうが中間業者の利益が無いので結果的にお得です。

ただ、一般の方は欠陥があるかを判断するのは難しいのでプロに同行してもらうのが良いでしょう。

わずかな費用を払ってでも欠陥住宅を買わない方が絶対に安心です。

万が一欠陥住宅を買ってしまったら今度は売るに売れません。なんとか売るとしたら、同じように欠陥を隠して売りますか？被害者が加害者になってしまいます。

くれぐれもそのようなことがないように。

新年あけましておめでとうございます。

本年もどうぞよろしくお願いいたします。

多くの相談者から年賀状を送っていただきましてありがとうございます。

相談者のご家族の幸せそうな写真と「大変お世話になりました。」「幸せな生活へ導いていただきありがとうございました。」という感謝の一言をいただき、大変うれしく思います。

特に念願のマイホームを安心にしかも安価に手に入れることができた方のお手伝いができたのはうれしいものです。

正月に読んだ本で阪神大震災で倒壊した建物の多くが欠陥住宅であったことがかいてありました。

築年数が古かったこともありますが、欠陥がなければ
倒壊せずに済み、助かった命も多くあったのかと思うと心が痛みます。

それでも欠陥住宅はなくなりません。

2年前の耐震偽装問題もしかりです。人の命を預かる住宅・建物に携わっている人間が震度５で倒壊するかもしれない建物を平気で作っている事実。

それを知りながら、何も知らない消費者へ売りつけて責任を取らない不動産会社の存在。

自分の仕事のせいで人の命が失われるかもしれないと全ての建設関係者が思えば欠陥住宅は無くなるかもしれません。

しかし、そうもいかない現実。

多くの建設業者・工務店が経営危機に陥っています。
原材料高、注文数の激減です。

もしも今までまじめに欠陥住宅を作らないようにしていた工務店でも、体力も資金力の無いところは、自分たちの生活を守るために欠陥、手抜きに手を染めるかもしれません。

今年は昨年以上に建設業界は大変です。

私も昨年以上に多くの方に安心・安全なマイホームを手に入れていただくために頑張ってまいります。

相談者に安心して勧められるマイホーム業者、特に施工業者を探すのが大変です。

欠陥住宅を作らない、お客様第一の姿勢であるのは当然。

価格も高すぎないのも大事。

そういうところをまずは見つけます。

その上でその施工業者の経営状況を調査して、ＯＫであれば相談者に勧められる業者ということになります。

しかし、経営状況を調査するとほとんどの業者がダメです。

先日もア○○○ホームの名前で有名な工務店集団の宮城県の工務店の経営状況を調査しました。

１０社くらいでしたが、全滅でした。

ほんの少し、状況が悪くなれば倒産の危機に瀕する状況。

今、マイホーム業者は劇的に環境が変わっています。人口減と所得減少によりお客さんの減少、建築価格の減少は避けられないのです。

それに加えて耐震偽装問題による確認申請の長期化、平成２１年秋には始まるといわれる保険加入の義務化。

材料費、人件費の増加、消費税の増税。

年間に多くの工事をしているから安心ではありません。
多くの工事をして事業を拡大しているところは大抵固定費が高くなっています。

そのためほんの少しの工事減少で固定費が払えなく経営難に簡単に陥ってしまいます。

経費節減の努力が手抜きにすりかえる可能性が高くなります。

有名だ、大手だといっても安心できません。経営状況は必ずチェックしてください。

日経平均が下げています。

去年の今頃は１年後には２００００円台もありうると豪語していた数多くのＦＰは今どうしているのでしょうか？

証券仲介業をしているＦＰの方の顧客でなけなしの退職金を投資信託につぎ込んでしまった方の現状が気になります。

私は、投資信託等の私の力でなんとかできない投資はお客様にすすんで提案しないので、私のお客様については安心です。

１万４０００円の下値抵抗ラインを下回ると、１万２０００円も見えてくる。

このあたりのテクニカル分析はさておいて、この状況で何に投資すべきか。

原油・金等の商品系は高値をつけている。

円高（ドル安）ですから、外貨建て商品も魅力的ですが、アメリカ経済自体の雲行きが怪しいのでドル高にふれてくれるのか・・・。それはいつなのか・・・。

本当であれば、株式が下げているので、買いなのですがなかなか下げている時に買いにはいけません。

では、こういうときにはどうするか。

それは私のお客様にのみお教えしています。

※今日は意地悪ですね。でも、本当の情報や知識はタダでは手に入りません。

　人によってはわずか１万円の相談料が２０００万円もの効果となって返ってくることもあります。

　こういうものにお金を払うのが本当に価値のある投資だと思います。

初売りということで、大量の折込チラシが新聞に挟まっています。

その中で私も職業柄よく見るのは建売住宅、マンションなどのマイホーム関係の広告です。

経営コンサルティングもやっていますのでこれらの広告費がどのくらいかかっているのかを知っています。

直接マンションや建物という消費者が手にするものになっていない費用が数百万円かかっています。

わずか３０戸のマンションの部屋を販売するためにきれいなチラシを数万枚も刷って、折込やポスティングをしています。それも何回も。

１枚単価が２０円としても、５０万枚も刷って配れば１０００万円です。３０戸で割れば１戸あたり３３万円。

それ以外にもパンフレット代、モデルルーム建設費、販売員の給料などなど。

それらをあわせるとどのくらいになるのか。

ある本では、平均販売価格３３５０万円の物件のうちの約２５５万円はこういう経費だと紹介されています。

自分で買うマンションに自分がお金を出して宣伝するというおかしな構図になっています。

スーパーや家電などほとんどの方が対象となる商品なら高いチラシを大量に巻いてもいいですが、マイホームとなるとターゲットは限られています。大部分は無駄になっています。今の環境問題の意識にも逆行しますね。

上記の例でいえば２５５万円を値引いてくれればそれだけでも消費者は買いやすくなるはずなのですが・・・。

マイホームを買う時はド派手な宣伝に惑わされないようにしてください。

その宣伝という形の残らないもののためにあなたのお金が使われています。

もちろんテレビCMやタレントを使っている場合もかなりの部分が形の残らないものに変わっていますよ。

そういう余計なコストが無いほうが結果的に良いマイホームを安く手に入れられます。